文/子木

20日上午9点，央行公布重磅消息：

LPR（1年期）3.45%，维持不变，LPR（5年期以上），大幅下调25BP，为3.95%。

这次降息意义比较特殊：

首先是降准力度，稳超预期。

之前每次下调都是5BP、10BP、15BP，这次直接跳水式下调了25BP，历史性的破4入3。

意味着想盘活流动性，降低资金成本的意图非常之激烈。

其次这次不是广域性降息。

1年期保持不变，5年期以上大幅下调，5年期是什么呢？基本是房屋长期贷款。

换句话说，这次就是为了照顾楼市而定向下发的降息，说明救市心切，为了创造出一个有成色的小阳春。

我前几天在被删的文章里也讲过，根据PPI和CPI的走势，今年楼市小阳春会影响房地产的根本逻辑，也影响着今年的经济是否能实现全面恢复的关键支撑，非常严峻。

这次下调LPR利率，无论是存量房贷利率，还是新增房贷利率，都会跟着下调。

新增房贷利率，也就是你现在去买房的真实利率，按照因城施策的最低逻辑，可以到达3.75%，一些可以自主定价的城市，可以最低做到3.5%，再创历史新低。

存量房贷利率，不会马上降，一般是次年1月1日开始计算。

我记得当时LPR第一次下调时，还有人讽刺，也就是每个月降了几百块钱，一顿火锅的钱，但是一顿一顿又一顿，累计起来并不少。

2019年8月20日，最早5年期以上LPR是4.85%，而现在是3.95%，按照100万30年房贷计算，总房贷利息降了20万，可以买一台车、做个装修了。

可惜，当时网上还有“专家”嚷着，说一定要做固定利率……不少人听信谣言，对转LPR嗤之以鼻。

这些“专家”不是傻就是坏，为了收割流量，什么损招都能支出来，害人不浅。

记住一个逻辑，LPR是跟经济曾反向性关联。

经济只有过热，社会出现非理性通胀，才会上调LPR抑制情绪，目前看来，当下距离过热，中间隔着好几座喜马拉雅山和好几条马里亚纳海沟。

当初选择LPR的，可以无限期缩减购房成本。

当然这也是近几年的政策主张。

从去年开始，大小会议的主题都围绕着，如何把经济做起来，如何激发创新力，如何做出深度改革。

但这所有的前提只有一个：

如何修复居民资产负债表。

居民负债表有两个部分，家庭收入和支出。

收入包括工资收入、利息收入和资产被动收入，支出包括消费支出、购房支出和债务利息。

80%中国家庭的资产负债表深深被房地产绑定，所以降低房贷压力，稳住房价提高资产信心，就是当下必须要做的事情。

去年最大的信号是，上面开始接债举债，拉动财政支出，向企业派发订单，引资金到居民部门，这是一个历史性的转变。

我当初也给出过推测，中国式无限量QE正式开始，随后有了大幅降准，现在有了大幅降息，接下来还会更加波涛汹涌。

既然趋势已定，大家就要想着如何应对浪潮，因为货币闸门一旦大开，短期内可以跳出固有路径，蜂拥入市，有钱人会抢先一步抢优质资产。

当然楼市不可能跟之前那样大涨，但个别城市的热度大家一定要关注起来，我昨天看了全国库存数据表。

连续三年的房地产投资额缩减，也将新房库存规模回落到近几年来新低。

当然三四线城市还是老大难，库存消化周期高达36个月，再创新高，过年回老家调研了一下，小小县城乌央乌央的楼房盖了一大堆，根本卖不完。

比如呼和浩特、阜新、防城港、梅州、东营等典型代表，去化周期高达50个月以上，很难再盘活流动性了。

但是像上海、杭州、成都、西安、合肥、长沙这些城市，狭义库存见底，去化周期都在1年之内，其中杭州和长沙改善房库存进入稀缺周期。

深圳、青岛、郑州、广州、厦门、宁波、苏州、济南等核心一二线城市，去化周期适中，普遍为13-30个月不等，但供需错配严重，跟长沙杭州一样，小户型不缺，三房四房很缺。

去化周期低的城市，楼市向上的冲力比较强，供应小，需求大就很容易刺激卖方信心，新房市场，之前给的优惠基本都会收回，二手房，谈价也不会那么容易了。