图片来源：中房报图库

1~8月，全市固定资产投资（不含农户）同比下降8%，弱于全国3.2%的正向增长，房地产开发投资下降10.7%。

石青玲丨发自西安

9月19日，西安市住建局正式官宣，二环以外区域取消限购。

相较于其他城市的“果敢”，西安此次新政可谓姗姗来迟，在这背后是西安房价连续两月领涨全国。根据国家统计局发布的数据，7月西安新房价格环比上涨0.5%，同比上涨1.6%，环比涨幅全国第一。8月西安新房价格环比上涨0.4%，同比上涨1.9%，环比涨幅和三亚、海口并列全国第一。

这让部分业内人士对西安取消限购持保留意见，但一个被忽视的数据是西安房地产开发投资增速已连降3月。与此同时，西安的成交量也开始下滑，据统计，8月份西安市共有14个项目开盘，推售套数2624套，环比下降48%，成交套数1584套，环比下降45%；

房地产开发投资连降3月

9月15日，国家统计局发布的数据显示，2023 年 1~8 月房地产投资同比下降8.8%，较 2023 年 1~7 月增速下降 0.3个百分点。相较之下，西安的房地产开发投资下降了10.7%，高于全国。

这已是西安房地产开发投资增速已连续3月出现了下滑，数据显示，1~6月，房地产开发投资下降了3.1%，首次出现下滑；1~7月，继续下降至6.5%

房地产开发投资的下降也成为拖累固定资产增速下滑的因素之一。根据西安市统计局发布的数据，1~8月，全市固定资产投资（不含农户）同比下降8%，弱于全国3.2%的正向增长。此外，在此前的“两会”上，西安市政府宣布，当年GDP增速目标为7%。其中，规模以上工业增加值增长10%以上，固定资产投资增长11%以上。

“上半年房地产开工面积整体下降，上游开工率不足必然会影响整个行业投资规模。第二，虽然管理层不断释放积极信号，但是实质性的财政支出及金融支持仍没有具体落实，市场观望情绪较高。第三，上半年开发商出现多次暴雷事件，导致市场无论是上中小游都存在收紧流动性的意愿。”万联证券投资顾问屈放分析认为。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，西安房地产开发投资增速下降，主要还是新开工面积增速放缓，这会减少市场的供应。“一般而言，一块地从新开工达到预售条件需要6个月到8个月，这也就意味着西安市场6到8个月之后的市场供应会有所减少。”他说道。

中指研究院西安分院研究总监支家骏分析称，如果西安市房地产开发投资的增速持续下滑，可能会对经济市场产生负面影响，房地产业是目前经济的重要支柱之一，房地产业的投资下滑会影响相关产业链的发展。

他表示，长期房地产市场出现下滑的迹象，也迫使政府采取相应的调控政策，西安放开二环外限购就是从政策端刺激的例证。

扭转房地产开发投资增速迫在眉睫。在屈放看来，伴随着下半年财政和货币政策的持续发力，纾困基金的稳步落地，各地逐渐解除限购等政策持续出台，房地产市场投资有望逐渐扭转颓势。

中泰证券业也分析认为，市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。

等同于全城取消限购

虽然姗姗来迟，但当晚的地产圈仍然兴奋不已，“本来还担心项目的登记情况，现在取消限购了，项目登记肯定没问题。”一位业内人士信心满满地说道，他所在的项目正好位于二环外。

此次限购虽以二环为界，但二环内在售项目并不多，“从取消的限购范围来看，由于二环内市场份额较小，取消二环外限购，基本意味着西安限购政策全面宽松。”克而瑞陕西分析认为。根据2018年~2023年二环内住宅市场表现来看，由于土地资源的稀缺，住宅供求规模逐年缩减，年均成交规模60万~70万平方米，占比全市（主城区）的市场份额不超过10%。

目前，二环内市场较为活跃的仅剩大明宫板块，大兴新区、其他板块多为老项目清盘或延迟备案。也就是说，目前市场热度较高的高新区、国际港务区、浐灞生态区均不在限购范围内，这些板块也是供应与成交较为活跃的板块。

数据显示，8月份，高新区的供应规模位居全市第一，占比达到29%；其次是港务区，占比17%；成交上，主城区排名前三的依次为高新区、浐灞生态区、国际港务区。这些板块的供需矛盾也较为突出，如8月份高新区供应量为22.81万平方米，但成交量为18.15万平方米。

“限购的宽松必然释放部分置业需求，这部分需求主要集中在改善置业层面。根据西安主城产品结构来看，主城成交面积段120~44平方米，而144平方米以上的面积段累计也在40%以上，可见改善需求的强劲。政策的放开，或将进一步激活这部分有需求但没有购房资格的改善置业者。”克而瑞陕西分析认为。

改善需求的释放能否刺激上述区域的去化，这尚需时间观察，但多位人士表示，外围楼市将更加艰难。“西咸新区、秦汉新城、泾河新城、空港新城等片区压力最大。这些区域有部分项目配套极不完善，即使是取消限购等措施，这些区域内的楼盘销售短期内仍然会有较大的去库存压力。”张宏伟说道。

克而瑞陕西也分析认为，市场的分化或将进一步加剧，解开了枷锁的改善客户进一步向主城集中，外围区域的客户将进一步被分流。“外冷内热”的趋势将进一步加剧。