作者：垚圭城（六土）

救市，功成不必在“楼”。

楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。

01 救市

9月20日晚，广州调整该市限购政策，这也是一轮完整的房地产牛熊市道中第一个放松限购的一线城市。

当日，广州市政府发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区域范围——将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

用大白话解释，政策执行后的结果就是几条：

1.除越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云（不包含四镇）地区依旧限购外，其余区域一律放开限购。
2.限购区域内本地户口家庭可以买2套，外地户口的家庭可以买1套。
3.不限购区域的全款可以买多套，贷款可以买2套。
4.全域出售满2年的住房免增值税。

02 解读

这个政策有几个地方值得玩味。

1.这一轮放松的重磅政策都是从广州开始，无论是8月30日的认房不认贷，还是9月20日的放松限购，这也说明广州对于房地产的依赖度要高于其他一线，同时市场表现也弱于其他一线。

根据统计显示，即便广州在一线城市中首个落地“认房不用认贷”政策，并下调二套房首付比例，但市场的需求动能仍然不足。

截至9月上半月，广州一手住宅成交面积为571.5万平方米，与去年同期相比仅微增了1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。

与此同时，截至到8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。

通过数据可以看出，广州楼市并没有因为前期利好而迅速回暖，反而疲态尽显，这也是进一步放松又从广州开始的原因。

2.广州楼市上一轮牛市的两大热点片区，也是广州近郊发展较好的黄埔和番禺，成为不限购区域，说明这两个区域对于土地财政的需求还是比较高的。

3.南沙作为一个处于高速发展阶段的郊区区域，和主城区一样被限购，说明南沙在政府规划中的地位较高，发展战略性储备用地较多，这一点和北京通州比较类似，通州作为一个远郊区，限购政策甚至严于北京城区。

4.满2年二手房出售免增值税是一种实打实给市场让利的政策，充分说明管理层救市的决心，拿出真金白银来挽救市场才是真的救市。

那么这次政策对广州楼市和其他一线城市的影响几何呢？

03 一线

我们参考上一轮认房不认贷政策在广州实施之后，其他一线城市政策跟进的速度，不排除近期内放松限购政策向其他一线蔓延的可能。

目前看深圳的跟进的概率最高，毕竟深圳市场在2021年8月之后就一直低迷，二手房单月交易量始终在3000套以下徘徊，最低的2022年2月份甚至低到过800多套的19年历史最低点。

深圳9月份的二手房成交量首要目标是冲击3000套，这一目标距离5000套的荣枯线仍有40%的差距。

虽然进入9月，深圳全市二手房连续两周成交量回升，但是挂盘量继续增加。目前深圳全市共有56119套有效二手房源在售，较上周增加1153套，这是深圳楼市近13年来二手挂牌的最高记录了，对应的去化周期约18个月。

深圳复苏的力度在北上深中属于最弱的。

而上海、北京市场表现则较广州、深圳明显强劲。

2023年9月1-15日，上海二手房成交8733套，相比8月份同期增长22%。结合看6月成交12314套，7月成交12227套，8月成交13471套，上海基本探明了成交量底部。

挂牌量方面，上海二手房挂牌量约7.8万套，对应二手房月成交量，去化周期约5个月。后续我们需要关注的是9月份上海二手房成交量是否突破15000套并持续站稳。

2023年9月1-15日，北京二手房成交6425套，相比8月份同期增长41%。结合看6月成交11607套，7月成交9718套，8月成交10960套。北京复苏的形势和幅度，看起来比上海更强。

9月份北京二手房成交量预计将突破12000套，结合近期的签约量，10月份成交量有望突破15000套。北京二手房挂牌量约13万套，去化周期约10个月。

由于北京2019年后涨幅并不明显，且2022-2023年成交量下滑不明显，一旦持续复苏，很可能成为这一轮全国楼市复苏的龙头。

所以，北京、上海的政策出台可能更为谨慎。

而这种谨慎并不仅仅体现在北京、上海这样的超强城市，即使其他一、二线城市，政策的落地也是较为谨慎的。

04 谨慎

这一轮房地产救市与2014年“9.30新政”和2015年“3.30新政”最大不同在于这一轮新政是根据市场表现不断调整、有松有紧的，而不是一刀切、一次到位的。

例如市场一直预期的“首套2成首付”并没有在广州落地。

根据最新的消息，广州四大行新政策并未施行首套房2成首付政策。最新政策为在广州无房及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp；在广州有1套房且在供，首付为40%，利率LPR+30bp。

这一政策远不及市场预期。

而南京在月初“落实首套房两成首付、二套房三成首付”的政策也打了折扣。9月20日，有楼盘通知购房者其首套房的首付比例从20%涨至25%，二套房则由30%涨至35%，其他城区则按照之前的新政不变。

这种政策的微调都体现出在楼市政策持续放松中，依旧始终保持谨慎性，防止过去那种“一放就乱”现象。

但是比谨慎更为确定的是“乐观”。

05 乐观

可以确定的是，楼市放松的脚步却并不会停下来。

我在8月31日发布在功夫财经的文章《轮到一线放大招了》中写过，这一轮政策调控的特点就是——会一直加码放松，直到管理层认为市场表现满意为止。

不满意，就会一直放松；还不满意，就继续放松。

按照这个思路，未来深圳的限购、限售、增值税5改2并非不可能，甚至上海、北京的限购、限售、增值税减免都有可能出现。

那么，政策可能用什么样的形式呈现出来呢？

2021年我在线下课程中就讲过，真正有效的政策放松是从十二个字开始的，这就是“郊区破局 税费让利 人才入手”。

“郊区破局”就是一线城市的限购、限售都是从郊区开始打破，根据市场表现逐步向市区延伸。

广州已经做出表率，将南沙区、白云区核心以外的郊区各区全部放松限购。

那么深圳有没有可能从大鹏新区、光明区、坪山区、龙岗区开始放松；上海会不会从崇明区、金山区、奉贤区开始，向宝山区、松江区、宝山区、青浦区、嘉定区延伸，乃至到闵行区和浦东新区的部分区域；北京能不能从密云区、平谷区、延庆区、怀柔区开始，向昌平区、顺义区、门头沟区、房山区部分区域延伸。

“税费让利”就是从交易环节的实打实少交真金白银。增值税减免从5年改2年；二套豪宅契税降低至1.5%，二套普通住宅契税降低到1%,首套房契税补贴；个人所得税的降低等等。

“人才入手”就是以“吸引人才”为目标，通过放松落户政策，吸引更多的人来到这座城市，拥有购房资格。

深圳的人才政策已经非常放松了，落户进一步放松的可能性不大，但是会不会将“3年户口+3年社保”的购房资格降低为“1年户口+1年社保”甚至无需社保、落户即可。

广州郊区落户政策已经放松，年龄在28周岁及以下，拥有国内普通高校全日制大专学历等，在差别化入户实施范围区域内连缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。

上海已经针对清北复交、同济、华师的应届本科生，以及双一流的应届研究生放松落户要求。

那么未来广州的人才落户政策会不会放宽年龄的标准？上海的人才落户会不会从五大新城开始放松？可以预料，市场不及预期，那么这些政策放松的可能性就一定存在。

我在直播中曾经说过一句话，楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。