很长一段时间以来,楼市都陷入了一个调控的怪圈:
政策工具箱的道具很多很杂,但是如何有序有效的给药,大家一直都没有一个很好的共识。
昨天一大早,朋友圈被广州楼市放开限购的新闻刷屏。
一开始我以为又是挤牙膏,看完了内容不由得赞叹,广州这次的放开是真的打到了楼市的七寸上。
但是赞叹的同时也感觉到一丝危险,上海恐怕也得抓紧了,要不资源就被人家抢走了。
01
广州的《通知》提出:
在广州购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。
自有住房用于出租或出售,购买住房时相应核减家庭住房套数。
广州这次的放开政策,归根结底就是一句话:
让有能力买房的人去买房。
可以预见的是,这个政策至少能撬动三波购买力。
第一波就是广东省内、乃至全国其他地区的富人,去广州买房。
广东省是经济超级大省,今年GDP已经突破了13万亿大关。
对于省内的其他城市富人来说,并不存在买不买的问题,而是买多少的问题。
以前大家只是被限购拦住了一波,现在口子放开,在广州买套房子未来一段时间内肯定是成了“刚性需求”。
谁家的靓仔结婚,不都得准备一套省城的房子啊?
虽然经常有些人吐槽说广州是最弱的一线城市,但是也千万别小瞧广州的号召力。
我们知道的消息里,已经有一些专业投资选手,连夜飞到广州去“提楼”了。
而租赁、挂牌破限购这政策也是一绝,直接相当于解决了广州本地富人的限购。
本地的富人群体,之前通过买楼收租这条通路是受阻的。
比如自住一套大平层,额外买一套三四百万的房子收租金,基本也就是在房产领域的全部资产配置了。
如果说再赚了一笔钱两三百万,也只能通过置换一套500-600万的房子。
这里面就会存在两个问题,一个是二手房交易的税金很高,另外就是大面积的房子流通性也变差了,单面积租金可能还是下降的。
如今这个新政出台,就可以直接额外再买入一套,直接让楼市滚动了起来。
此外,120平米这个门槛,其实直接卡在刚需和改善的分界线上。
分界线以上不限购,也会刺激一部分原来只想买100平的选手,直接增加预算上大户型,也算是额外刺激出来一部分的购买力。
02
这个新政背后有两个大的转变,其实也暗含着未来楼市调控的方向。
第一个是这个政策终于打到了七寸,开始刺激真的有购买力的群体。
第二是这个政策终于转换了调整的重心,脱离三四线开始对一线城市下刀给药。
其实从2022年开始,各种楼市激励政策纷纷出台,但是一直都没有起到大的作用。
核心问题就在于,普适性调控政策中,大多都是在释放杠杆。
比如放开认房不认贷,比如降低利率,降低首付比例等等都是这个范畴内。
普适性的政策希望是让大多数人加杠杆,但是大部分的人都是刚需,这几年受到的冲击最大。
这些人既没有加的能力,也没有加的勇气。
而对于有能力投资的群体中,房子尽可能配置到一线城市已经形成共识。
但是限购的放开政策之前却一直只开在三四线城市,这群购买力受困于有限的投资渠道和极高的限购门槛,没法把钱花出去。
这也就是为什么过去几年各种政策砸下来,楼市的水花都没怎么出来就又消失了。
那么为什么政策突然出现了大转向呢?
这事其实就跟人治病一样。
没有大毛病的时候,一定是头疼医头,脚痛医脚,哪里有症状调哪里。
这时候用的药一定也是一些普适性的药物,疼你就布洛芬呗,指哪打哪。
但是当这个人已经在icu里的时候,心电图都快平了,全身多脏器要衰竭了。
这时候核心目标就一个,让心脏跳起来,让血液流动起来,各器官才能活,人才能活。
这时候再去想着雨露均沾肯定是哪里都治不好,核心是让能造血的地方造血,心脏跳起来才能活。
这个过程里,政策就是肾上腺素和多巴胺,一线城市是造血的心脏,这群购买力就是血液。
让这些血先流动起来,慢慢流通了才能救得活这些关键的器官,人才能活命。
为什么不像以前一样砸三四线了,砸西部了?
因为你造血的效率不如一线城市啊,保命要紧,就这么简单。
03
回归到上海,很多人都在讨论上海会不会跟上广东的步伐。
我觉得做预言家肯定不会猜中答案,我们不妨更进一步分析一下上海要不要放开。
第一点,我们从政策的基本面来看,限购的本质是防止过量的购房需求挤压房价非理性的上涨。
曾经上海的确有这个必要,尤其是2000-2015这个区间,人口大幅导入,但是上海的城市化水平还不够高。
市面上缺好房子,房价被购买力挤压飞速上涨,这个时期的限购是十分有必要的。
但是需要注意的是,这波挤压需求早在2012-2018这个周期消化掉了,最巅峰时期上海一年房屋成交量四十多万套。
2015年后的人口导入已经稳定在每年十万人左右,肯定不存在过分的供需失衡,放开限购的基础已经存在。
第二从时机来看,上海当下可能更需要虹吸全国的购买力来支撑楼市。
上海楼市近几年有一个非常大的隐忧,就是顶层的豪宅价格会不会被市区的超万套供应冲垮。
这个困难是客观存在的,慢慢供应的话,资金成本会让开发商受不了;
快速推盘,接近三百万方的体量,恐怕会直接让价格体系崩塌。
这种情况下,上海也需要吸纳更多的高端购买力,扛住价格。
当然,上海也同样需要刚需购买力让楼市的置换链条开始滚动,这点已经通过五大新城的放开逐步推进,相信迟早会有效果。
第三从影响力来看,上海的基本面,长三角的基本面都是强于广州和珠三角的,放开对楼市的提振作用会更大。
关键最重要的是,有钱人数量也是有限的,早放开肯定比晚放开后,抢人大战迫在眉睫。
04
当然,市场上也有两个担心:
如果放开改善限购,会不会造成非改善房源的价格暴跌?
上海放开限购,会不会虹吸周边楼市造成崩盘?
我觉得第一点肯定不会,反而是让整体楼市的价格回归上涨。
如果改善类房源放开限购,全国各地的富人们抢市场上的改善房源,这一部分房源的房价向上走是毋庸置疑的。
但是房价的传导性很强,一旦房价上涨,肯定会挤压部分购买力转移到小户型上,限购的小户型即便涨的没有大户型多,也不会不涨。
无非是涨的幅度不同,可能非限购房源涨20%,限购房源涨8%。
但是一定是一个正向的传导作用,这一点同样适用于板块的价格传递。
上游板块价格涨了,下游自然会跟他有个合理的价格比例,也会涨,只是涨的幅度不同。
当然落到细节肯定有差别,毕竟有的板块都是小户型。
至于第二个问题,会不会拖垮整个长三角的楼市?
答案其实很明朗。
那些实实在在的有产业有发展的城市一点问题都不会有,价值站位就跟上海内部的板块站位差不多;
那些打着都市圈、环沪概念的地方,如果自身没有支撑,肯定会跌的很惨。
这也算是楼市的一次洗牌了,只能说该处理的房子早点处理,晚了就跑不掉了。
结语
宏观环境的改变造成了政策的改变,政策方向变化又会影响微观楼市的分析逻辑。
板块高度分化的今天,势必有一些区域崛起,也必然有地方被淘汰。
篇幅有限,具体到不同板块的变化,无法一篇讲清。
有任何问题,欢迎和我们沟通交流。
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编辑∣环线咨询