土拍限价取消后，“新地王”如期而至。
从2023年11月2日至11月16日，全国范围内涌现出了7块城市“地王”，它们分布于东莞、长沙、合肥等热门城市，以及唯一取消土拍限价的一线城市，广州。
全国范围内普遍执行土拍限价政策，最早可以追溯到2016年。当年全国共诞生了超过340宗单价 “总价地王”，杭州、郑州率先对土地成交进行熔断，之后“双限双竞”（限地价、限售价、竞配建、竞自持）成为土拍标配。
土拍限价存在的时间并不长，但效果非常明显，直接杜绝了“面粉贵过面包”的不理性现象。但在房地产下行时期，限制商品房售价对地产商利润的侵蚀变得更加明显，还助推了“打新热”。
2023年11月开始，有16个城市官宣土拍回归“价高者得”，最高售价限制也随之取消，“地王”重回大众视野。
“政策给市场让利，可以修复市场情绪，且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。”广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉这样认为。
不过目前来看，效果并不明显。
广州、合肥多地的房地产从业人员告诉《凤凰WEEKLY地产》，市场对“新地王”的关注度并不高，“部分临近地王的项目，成交有一些起色，但地王的带动效果很快又退去了。”
克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春介绍，2023年第四季度后，全国300城的土地溢价率仍在走低，“目前’新地王’没有带动整体市场的预期。”他对《凤凰WEEKLY地产》称。
新地王的“触顶姿势”
7个“新地王”分别位于6座城市：合肥、成都、东莞、青岛、广州、长沙，其中，合肥独占两份。
制图/凤凰WEEKLY地产
2023年11月2日，安徽高速溢价45%夺得滨科城BK202305号地块，成交楼面价18716元/平方米，刷新城市单价最高纪录。1个多月后，12月28日，外来国企越秀地产再次刷新楼面最高价，溢价28.06%拿下滨科城BK202307号地块，楼面价23050元/平方米。
据中指研究院统计，全国22城11月平均土地成交溢价率排行榜中，合肥排在第一，为25%，比1-10月的平均溢价率高22个百分点，提高了近一倍。其次是济南、成都、福州、苏州，剩下的17个城市溢价率为0。
合肥是2023年楼市表现略好的主要城市之一，一年中大部分的时间里，其新房销售价格都只是微跌，12月的新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%，作为对比，邻近的南京下跌了1.2%。而12月144平方米以上大户型，合肥的销售价格环比还上涨了0.2%。
“和政府控地也有关系，合肥2023年供地少，2024年应该会继续供地少，希望通过控制供地来扭转市场颓势。”合肥当地一名房地产从业人员对《凤凰WEEKLY地产》说。
在行业规模下行、库存压力持续高位的当下，大部分重点城市在2023年供地计划中都缩减了宅地供应量。在总量变少的情况下，多个城市拿出了“压箱底的好货”，造就了“新地王”。
“这些地块都是在核心位置的稀缺地块，比如成都锦江区的地块是2023年成都三环内首次出让宅地，还有合肥滨湖的两块地，交通、教育资源、配套都是比较成熟的。”克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春称。
这7块地还有一个共同点是：项目定位都是高端改善盘。事实上，7块地王的触顶姿势很单一，均是单价地王，也就是说，它们普遍单价高、面积偏小，不可能开发成刚需盘。
“这些地块基本上还是做高端改善盘的，比如广州地王的琶洲片区都过了10万，一直在长沙做高端盘的金茂参与了长沙地王的竞拍，青岛崂山区也是豪宅聚集的区域。”谢杨春分析，“这与2023年整体的市场也是相符的，虽然整体市场下行，但是高端项目起到了很大的支撑作用。”
不知名的“地王”玩家
央国企主导土地市场之下，民企的表现亮眼，7块“新地王”中，有3块由民企夺得。
四川仁和集团溢价43%拍下成都锦江区琉璃乡地块，楼面价23500元/平方米；山东金鼎智达集团溢价8.25%经过96轮竞价拿下青岛崂山区地块，楼面价25185元/平方米；湖南运达实业集团溢价47%拍得长沙开福区地块，楼面价16180元/平方米。
图源/成都仁和新城官微
这三家民企在全国范围的知名度并不高，都是深耕某一区域的老牌企业。比如四川仁和在成都有知名的商场“仁和春天百货”，还开发过仁和新城与仁和春天国际花园。上一次仁和拿地还是在2009年，其在成都土地市场沉寂了14年之久，突然在2023年发力，加上“地王”共拿了三宗地块。
山东金鼎智达是一家总部在淄博的老牌地方民企，1993年成立，这个时间早于很多千亿级房企。30年间，金鼎智达开发的项目仅30来个，平均一年才开一个盘。同样是突然现身，2022年，金鼎智达在青岛土拍市场三次出手，到目前为止累计已拿下崂山、城阳五宗地块。
湖南运达则是在土拍市场直接与央企近身搏斗。长沙这块“地王”，经历过两次拍卖，该地王曾在2023年12月12日首次出让，经过37轮竞价由中建集团旗下的中建信和地产有限公司以总价27.58亿元竞得。后参与竞拍的湖南运达称当日该公司无法报价，长沙市自然资源和规划局承认确实当时报价系统出现异常。经过1月16日的重新拍卖，湖南运达以29.8亿拿下心仪地块，让长沙拍地多收了2.23亿元。
“过去一年的土地市场基本上肯定是央国企为主的，在一些城市，我们可以看见有些销售排在前面的民企，现金流还比较充裕，也有拿地捡漏的机会。央国企不可能兼顾到每一块地，本来按照房企节奏，年末并不是投资高峰期。此外许多大型的民企爆雷丧失了投资能力，现在百强房企只有不到一半还在拿地，竞争变小的情况下，这些地方性民企也会想分一杯羹。”克而瑞谢杨春分析，“这个趋势可能会得到延续，因为被抢夺的地块本身确实比较优质。”
这类小面积的“地王”和地方民企也是比较适配的。
以成都锦江区地块为例，面积仅29亩，按照每套150平方米计算（高端盘多是大户型），约258套左右，建成后也就是一个迷你型的小区。面积小、利润高意味着更大的安全性。
不过，此时拿“地王”是捡漏还是“火中取栗”也未可知。
以广州国企越秀地产在合肥拿下的单价“地王”为例，地块本身的开发难度不小，因为南侧靠军区用地，要求最南侧住宅楼高度不超过25米，且要在周边种植高度不低于24米的绿植，实现遮挡效果。
“24米的大树相当于8层楼高，这意味着朝南的户型大部分失去了景观和采光。合肥人对采光要求很高，几乎不做朝北的户型。另外，地块东侧还有高架桥。怎么优化这些不利因素，对越秀是一个不小的挑战。”上述合肥从业人员介绍。
“新地王”带动效应不明显
市场未有起色之际，“地王”的出现毫无疑问是一个好消息。
广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉认为，广州琶洲的地王起到了修复市场情绪的作用。“当前市场预期较弱，竞拍开发商不会很多，不会诞生高溢价地块，利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。”
但是好消息的效力与2015年、2017年的“地王”比起来，弱到几乎没有。
“我不觉得琶洲的地王有带动到一线的销售市场，可能是因为我们的项目偏刚需，对豪宅不敏感吧。”广州一名TOP级开发商的营销员工称。
“土拍后一周内，部分周边的项目是有一些起色，比如华润望云在安徽高速拿下bk05那块地后，热度确实有些许上升，但效果褪色很快。”合肥一名房企开发商的客研员工透露。
为什么这批“新地王”效力远不如前了？
首先最明显的就是溢价率。最新的“地王”溢价率最高也不到50%，多数在45%左右，有的甚至不足10%。而2015年和2017年的“地王”，溢价率在100%以上的比比皆是，直接导致了“面粉贵过面包”的不正常现象，同时也极易带动市场情绪的非理性高涨。
再次是土拍市场还没有整体回温。据克而瑞数据，2023年2月的全国主要地级市溢价率为3.11%，环比下降0.66个百分点，远郊地块仍然需由地方平台托底。流拍仍然存在，流拍率达15.51%。也就是说，出让100块地，依然有15块无人问津。在成都等地，均出现了“地王”和流拍地出现在同一批次的窘境。
“以前大家谈地王，都是面粉贵过面包，现在没有贵过面包，只是贵过旁边地块的价格。比如越秀在广州琶洲拿的地王，楼面价 7.57万元/平方米，隔壁TOD项目卖14万。所谓的地王，我觉得更多的是回归地块本身的市场价值上来。”克而瑞谢杨春说。
谢杨春还称：“以前市场过热才会出现土拍限价，现在企业都会算账，也不会拼命去抢，所以也不会出现100%以上的溢价率，至少现在这个市场是理性的。”
上述合肥房企客研岗员工分析：“合肥两个地王地块，其实绝对价格并不很高，甚至低于预期。拿最热的地说，省府西1.5的容积率、楼板价2.3万左右，其实也只是回到中国府2016年最火热那会儿的水平。对于滨湖这种区域而言，去年上半年限价放松后新房单价最高涨幅有5000元左右，地价这种程度的上涨只是补涨而已。”
问题的关键还是出在预期。
这名客研员工认为：“目前这批高价盘的潜在客户，面临的最大问题还是不断下跌的二手量价，导致置换不出来，没法闭合改善链。同时二手眼下表现也非常打击客户信心。”
“更多的在于购房者的预期，今天购房者不是单纯地不愿意买房了，是对未来收入、经济恢复的预期存在很大的疑问。从居民中长期贷款数据、售楼处到访量这些都能看出来，大家不愿意去加杠杆了。”克而瑞谢杨春称。
开发商同样有预期。
再以越秀琶洲“地王”为例，目前其附近在售的越秀琶洲南TOD均价为14万元/平方米，2022年4月首次开盘，2022年9月加推，如今仍未售罄，也就是说，“新地王”的售价基本不太可能突破琶洲南TOD，开发的定价空间是有限的。
在周边价格固定的情况下，这类项目失去了以前助推楼市的一大动力，就是投资客。“以前土地火热的过程中，市场的构成是自住＋投资客，投资客可能占比更多一点，今天已经没有人投资地产了，因为价格不涨。没有投资客，市场氛围是很难带动起来。”克而瑞谢杨春认为。
“地王”何时能有带动效应，很显然，已经不是一个单纯的房地产问题了。
