仲量联行最新发布《土地剩余使用年限对于房地产价格的影响》报告

时事新闻2024-01-18 13:51:23无忧百科

近年来，土地使用权和土地剩余使用年限日趋成为热点话题，因土地剩余使用年限短而引发的土地年期如何续期的问题更是引发了广泛的关注和讨论。

仲量联行通过对全国土地使用权政策、土地年期对价值的影响、及实际土地续期案例等维度的梳理，结合投资人访谈反馈，从评估及咨询角度梳理分析了土地年期问题的影响和应对之策，以期为相关市场参与方提供参考。

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提及土地续期问题，就必须从土地使用权出让年限这个概念谈起。目前，中国国有土地使用权主要采用有偿出让的制度，国有土地使用权出让是指由国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，以国有土地所有者的身份将一定地块的国有土地使用权有期限地让与土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行为及制度。对于土地使用者而言，土地使用权出让年限意味着使用国有土地有时间限制，并需要支付使用金。

1990年，我国颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确土地使用期限届满，土地使用者可以申请续期，“土地续期”正式被纳入现行土地制度，相关政策在过去的几十年中持续细化和完善。

仲量联行评估咨询服务部资深董事韩晶表示：我们发现有些地方政府陆续出台了一些试点政策，规定了续期条件、续期方式、续期的期限、缴费标准以及土地续期的流程等。通过试点政策，特别是非住宅用途的建设用地的续期需要补缴一定的土地价款，而且多数情况下，需要提前一年左右的时间申请土地续期；同时通过规划和自然资源局等相关部门的审定和审批，这些试点也标志着中国国有土地使用权续期等问题逐渐法治化。

士地年期对于价值的影响

从房地产评估的角度来讲，评估师评估的房地产价值的基础是房地产权益，这个权益包括房地产实物、区位和权益，土地使用权年限是房地产权益的一部分，既是一种权利也是一种限制。

从评估方法角度分析，常用的方法包括比较法、收益法和成本法，在三种方法计算的过程中，年期都是重要的参数和影响因素，当然在收益法中年期对于价值的影响是最显现的表达。

从理论公式的模型分析，年限越短对于价值的影响越大。同时，通过不同用途的土地（最高年期不同）的对比发现，价值影响在接近最高年限的时候影响差异不显著，随着剩余土地年期的减少，这种分化开始扩大，即剩余年期越短，则其价值会显著低于同一时间点中剩余使用年期较长的土地；从图表中的曲线平滑度可以看出：土地最高年限越长，则相应的价值衰减越缓慢。

不同类型投资人对于“短年期”的看法

在实践中，我们也发现还是有许多成功续期的案例，例如深圳市罗湖区的国际商业大厦、浙江省海宁市龙祥大厦、萧山城市酒店等，且试点地区的政策逐渐清晰。而对于剩余年期短的项目，特别是位于核心城市、核心区位的物业，是不是剩余年限较短就意味着没有投资价值了？不同背景的投资人如何看待？仲量联行就此类问题进行了访谈和调研。