2023年一手年报:复苏步伐未如预期+新政后二手虹吸,2023年新房市场“先扬后抑”

时事新闻2024-01-15 17:10:19无忧百科

2023年一手年报:复苏步伐未如预期+新政后二手虹吸,2023年新房市场“先扬后抑”

根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理,2023年1-12月,广州累计成交新房72246宗,同比下跌1%,为近年低位。


2023年成交“虎头蛇尾”,上半年成交40824宗,近5年仅次于2021年为第二高位。

下半年经济大环境波动,客户观望情绪浓;

另一方面,920新政释放了一波二手次新房,客户转投二手市场,虹吸了新房份额。


2023年市场变化可分为3个阶段。

第一阶段为1-5月,全国防疫优化,市场迅速恢复信心,3月小阳春成交破万宗创下近2年成交新高;

第二阶段为6-9月,受经济大环境影响+传统淡季影响,成交“急冻”。

第三阶段为10-12月,虽然松绑力度较大的920新政出台,但新政对各区影响不同,加上二手虹吸客户,导致成交虽然有改善,但亦未如预期中立竿见影。


全市新房均价为37941元/m²,套均价为418万元

2023年全市均价同比持平,但各区表现不同,其中:

天河、番禺、海珠等高价板块新货供应增加,成交占比增加导致;

高价项目如海珠琶洲南TOD、琶洲樾10-15万的售价,持续拉升海珠整体均价。

23年天河多个高价盘入市,包括保利天瑞、越天和,此外天河壹品、缦云、臻颐府加推、促销,天河成交重心从22年保利天汇等改善盘,转移至奥体、牛奶厂板块高端盘,成交均价提升10%。

相比之下,货量大、项目内卷激烈的区域,均价下降,如白云、增城、从化。


2023年整体市场成交4大特征分析

特征一:十大板块成交占比两年下跌后重新大幅上升

2020-2022年十大板块成交占比不断下降,从2021年的54%(即十大板块占全市成交一半,购买需求高度集中),2022年下跌至17%;

2023年十大板块成交回升至36%,客户重新回流到热点板块成交。


由于近2年供地思路改变,成交越来越往中心区、近郊地铁沿线板块聚集,因此影响了客户的置业思路,重新“集中”到十大热点板块。


特征二:全市首日去化维持20%水平,低于2022年

与网签成交情况类似,2023年全市整体首日去化率表现低迷,年平均首日去化率为20%,比2022年29%,下降9个百分点。

虽然市区多个优质入市,但过去“日光” 盘基本绝迹,21-22年盛行的“PPT卖房”现象减少,客户观望、考虑、对比的心态更浓。



特征三:千万豪宅成交继续“飙升”,6成份额扎堆十大豪宅

受中心区高价板块近年供地增加刺激,今年千万豪宅成交量“毫无悬念”地再次创纪录,达4835宗,同比增幅达45%。


但需要指出的是,千万豪宅整体成交量可观,并不代表所有项目都“过得很好”。

今年千万豪宅成交排名前十的项目占成交总量的58%,豪宅客户用脚投票,更偏好将预期投入到琶洲南、汇景、白鹅潭等有豪宅DNA的板块。


特征四:消化周期“先降后升”,重上20个月关口

截至2023年12月底,广州全市库存消化周期19.9个月,由于6月以来成交去化放缓,库存周期在年中探底16个月后,迅速爬升至年末20个月高位。

但值得一提的是,由于今年新增供应减少,广州新房库存量从年初的1270万平下降至年末的1182.9万平,减少幅度达87.1万平,库存量为近一年低位。


区域方面,全市11区库存均超过10个月。

除结构性原因的越秀以外,南沙、从化、南沙3区消化周期超过20个月,并往30个月逼近。


分区域市场分析:天河、海珠成交提升,920后番禺势头猛

从2023年全年情况来看,花都、南沙由于22年成交处于低位,因此成交同比增幅较大,实际上两区恢复2019-2021年正常成交水平。

从市场感知角度来看,成交增幅较为明显的为天河、海珠、荔湾三区;

得益于近2年中心区供地猛增,3区新货供应大幅增加,改善型客户需求得到满足,成交增幅明显。


从上下半年情况来看,下半年番禺成交势头猛,在920新政刺激下,番禺为下半年唯一有大幅度增长的区域。


十大热点板块成交:永和蝉联首位宝座,南村万博抢眼



十大成交热盘:增城、南沙仅各1项目,市区改善霸屏


2024年市场展望:中心区持续回温,但供应减少将影响成交

2024年预计市场将会有所复苏,全年成交预计达到80000-82000宗,同比增长10-13%。


预计中心区海珠、荔湾、天河将会成为牵引市场的主力,黄埔随着松绑限购的长效效应,预计大湾区等非广州买家将会入局。


但由于22、23年土地供应大幅减少,成交将受此限制,增城、南沙等区将以消化新房库存为主。



本文标签: 海珠  豪宅  广州  新货  去化率  一手年报  新房市场  

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