昨天(1月9日),广州2024年首场土拍爆冷,共2宗地出让,0成交。
广州部分解除限购之后市场不是一度回暖?为什么会出现这种情况?
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土拍详情
广州这次土拍让众人大跌眼镜,是因为两宗地虽然各有缺陷,但也都有可取之处:一个位处天河,距金融城仅约3公里;一个是一线江景;即便不算优质地块,也绝对算“过得去”的地块。
1、天河黄村三联路地块
这宗地为纯居住用地,占地面积24847.82㎡,计容建面≤58244.19㎡。规模不大,预计只有四五栋楼的体量。挂牌起拍价约23.2亿元,折合楼面起始价39800元/㎡。
天河黄村三联路地块一路之隔就是奥体优托邦,购物娱乐举步可达;距离金融城也仅约3公里,是广州CBD东扩的重点区域。因此,这宗地在区位板块上讲并不差。
距土拍地块较近的在售项目是吉山仓一期地块,去年7月被华润拿下,即现在的华润置地·天河润府。华润项目因为要配建南沙体育馆,加上配建成本,实际的楼面价约为3.8万/㎡,目前产品吹风价5万+;周围在售项目如珠江花城、联投文津府、保利天汇等项目,市场均价也约在5-6万/㎡。
因此,天河黄村三联路如果顺利出让,未来入市价格也就在5万/㎡左右,但土地成本却远高于周边竞品,缺少利润空间,且地块也确有缺点。
这宗地体量较小,最多打造4-5栋楼,可发挥空间不大,与周围大社区竞品项目相比,在配套、居住氛围打造方面处于劣势;附近多是大学、产业园,一手住宅较少,未来居住氛围无法借力提升;距离地铁黄村站走路要1km+,并不算多方便;教育方面,项目只配建一个幼儿园配建,小学、中学教育都有一定距离,学区划分前景未明。
2、白云区金沙洲AB3702045地块
这宗地为二类居住用地,占地89614㎡,计容建面228158㎡,挂牌起始价348375万元,折合楼面价15269元/㎡。
这宗地一线临江,周边居住氛围也较为成熟。去年年中,广州公布《广州市重点商业功能区发展规划(2020-2035年)》,要把金沙洲打造成广佛同城区区域级商业中心。宗地与附近金沙洲地王华润金沙瑞府成交楼面价4.2万/㎡相比,堪称白菜价。
地块缺点在于隔壁就是环城高速,做望江豪宅很难让市场买账,做刚需盘又距地铁较远,颇为尴尬。
此外,金沙洲金还有海量二手次新盘放量,比如隔壁的保利星海花园,近期成交价仅约2.5万/㎡-3万/㎡,挂牌量还在上行,价格还将下行,对宗地未来新房销售将构成巨大压力。
这宗地其实最早定于2023年12月29日下午竞拍,后延至2024年1月9日出让,却仍无人报价。
两宗传统意义上“过得去”的地块双双流拍,说明开发商拿地已经相当冷静,不再仅着眼于板块,而是站在销售端的角度综合测评地块的全方位因素。
02
广州楼市又降温了?
土拍市场遇冷,无疑是新房市场的“冷传导”,广州2023年一度因放松政策回暖的楼市又要降温了吗?
这两年,对于广州楼市来说,可谓跌宕起伏。
2023年广州楼市开年3月“小阳春”,在珠三角率先打响了楼市复苏的第一枪;但随后的几个月里,却量价齐跌,呈现出“高开低走”的态势;后来官方果断出手救市,同时一连串热门板块热门楼盘入市,掀起了一场“回暖潮”;如今迈进2024,土拍市场先来了一波“倒春寒”。
二手房方面,2023年广州累计成交8.69万套,较2022年大增约2万套,同比增长30%。且相比于新房市场“过山车式”起伏,二手房市场相对平稳。
从广州楼市历史上来看,2023年广州一手新房累计成交7.38万套,成交量与2022年基本持平,但却是近10年第三低,仅高于2014和2022年。
广州二手房市场“回春”的代价是总体以价换量,2023年11月广州二手房成交均价29250元/㎡,环比下降10%,同比下降8%,二手房价格创年内新低。
之所以说是“总体”以价换量,是因为市区的情况相对较好;但一些近郊和郊区的大盘上百套甚至数百套房源在售,频频以“周”为单位刷新底价。
这种“冰火两重天”也同样适用于土拍市场,这也是为什么2023年最后一个工作日广州刚诞生楼面价新“地王”;2024年开年就土拍爆冷全部流拍。
楼市,从开发商到客户端,都已足够冷静!
因此,不是广州楼市不行了,是大环境让每一位入场者都非常谨慎。
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2024年,楼市4点预测
1、楼市,还得有更重磅的政策出台
广州楼市新年第一拍成绩惨淡,某种意义上是给中国楼市敲响了一个警钟!作为一线城市中目前放松力度最大的城市,一度回暖的广州市场如今又面临降温,足见楼市还处于“寒冬”,同时也说明目前出台的政策还不够。
北京、上海因为放松得比较晚,目前政策效应还在发挥作用,但参考广州、深圳楼市放松政策之后楼市走高但随之冷淡的案例,预估随着时间推移,北京、上海楼市政策脉冲效果走弱是迟早的事情,预估北京、上海楼市二三月份之后可能也会降温。
要扶起楼市,就需要出台更大力度的重磅政策。2024年绝不是楼市自然回暖之年,而是楼市政策继续放松之年。
2、广州,有可能完全放开限购
广州面临的经济压力,是四大一线城市中最大的。为保增长,广州很有可能成为率先实现全面取消限购的一线城市。
2023年前三季度,广州无论是地区生产总值和还是实际增速都受到了重庆的严峻挑战。当然,重庆的GDP数据包含了38个区县,总面积82402 km²,是广州(7434.4 km²)的11倍,仅以城区生产总值比较,广州还是领先重庆的。
再者我们一直认为,城市资金总量的重要性、可信度远超GDP。去年前三季度重庆GDP虽然超过了广州,但资金总量只有广州的63%左右,广州比重庆多了3.21万亿元。因此,重庆要挑战广州,实力上还有一定差距。
但广州资金总量为8.55万亿,只超过强二线城市第一名的杭州0.85万亿。杭州资金总量增长非常迅猛,过去5年名列第一,今年增速也非常快,增量比广州多了2500亿。如果两个城市的增长态势再保持5年不变,杭州的资金总量将超过广州。届时“广州将被杭州挤出一线城市”的议论,将真的实现。
广州在地区生产总值和实际增速上被重庆挑战,在资金总量和增速上被杭州挑战,要保住中国“第四城”的位置,就必须保住楼市。完全解除限购,让全国中产家庭补充到楼市生力军中,不失为一条救市良策。
北、上、深经济压力虽然没有广州那么大,但楼市也不容乐观。四大一线作为全国楼市“风向标”,对楼市具有信心意义。目前大环境下,也有必要学习广州,大幅取消核心区以外城区限购,降低准入门槛,刺激楼市持续回暖。
3、“冰火两重天”分化持续
两极分化,是中国楼市未来长时间内的主旋律。
全国范围内,购买力将“重新分配”。大量中产和有钱人将把资产从普通城市转移至省会城市,从三四线城市转移至一二线城市。随着一线城市放松限购,这种情况将进一步加剧。
城市各区域之间,也将持续分化:核心区的房子比较抗跌,甚至逆势上涨;一些概念片区将被“挤泡沫”,从以前的买板块进化到更精细化的买地段、买配套、买品质;刚需市场则将在产品的基础上,继续“卷”价格。
4、五年期lpr报价仍有降息空间
今年1月1日,东莞、佛山率先放开房贷利率下限,东莞多家银行已经开始全面执行首套房贷款利率3.8%;佛山首套房贷利率可甚至可以做到3.6%;无疑是2024年lpr继续下行的“前奏”。
预估今年5年期以上lpr利率(房贷基准利率)很有可能从现今的4.2%降到4.0%,未来甚至有望降到3.9%。