21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

回顾2023年，为促进房地产市场稳健运行与持续健康发展，政府频频优化调整政策。

中原地产研究院统计数据显示，2023年12月，政府共出台各种房地产政策优化调整高达78次。2023年全年房地产政策优化调整累计高达1008次，在2022年历史首次突破1000次后，连续2年维持高位。

2023年房地产政策主要以金融支持、因城施策、城市更新、新房改为主要方向。不过，政策的实际效果并未展现出预期中的持久效力。由于大环境的影响，政策的传导效果较以往年份会更弱，修复期会更长，当前楼市形势仍然较为严峻。

不过，政策在持续发力。2023年下半年，一线城市调控政策打开，市场信心的也不断修复，有分析人士预计2024年下半年楼市将筑底。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，一线及核心二线城市对于政策的敏感性较强，政策有效果，但是时效性较短是明显特征，大部分三四五线城市对于政策敏感性较低，出台政策后，市场反应不明显。

政策聚焦在哪些方面？

2023年，中央层面稳楼市“三箭齐发”，构建房地产发展新模式。2023年7月，政治局会议未提及“房住不炒”，并提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，着重强调保障房屋交付、维护市场主体稳定、防范系统性风险以及合理住房需求的支持。8月之后，多部委迅速响应，密集发布实质性宽松政策，使得楼市调控步入宽松周期。

地方层面则有300多个城市进行了800多次调控优化。2023年下半年，各地房地产调控政策显著加快放松步伐并加大调整力度，二、三、四线城市普遍突破了包括限购、限贷、限价、限售在内的“四限”措施；放宽公积金政策；推行税费减免及购房补贴政策；实施以旧换新政策，并对普通住宅认定标准进行调整。一二线城市也在2023年下半年陆续推出针对性放松政策。

具体而言，以金融支持、因城施策、城市更新、新房改等为主要内容，聚焦九大方面：针对购房资格的限购政策不断松动；针对购房杠杆的首付比例不断下降，包括首套房和二套房首付比例的下调；购房成本的按揭贷款利率不断下降，包括存量房贷款利率下调；销售流通领域中的限售政策不断松动，大部分低能级城市基本取消；关于房价方面的预售价格管制不断松动，部分城市取消了下调下限的限制；交易成本方面，跟交易相关的税费不断降低；公积金政策，各地不断加大公积金政策支持首套房政策，部分城市还加大了对二套房的支持力度；财政补贴，部分城市加大了对于购房的补贴政策；部分城市出台针对高库存及纾困的“以旧换新”的一二手联动政策。

以金融层面的政策优化调整为例。在继续执行“金融16条”方针，推动金融机构利用“三支箭”融资工具平等支持各类所有制房企的合理融资需求之外，住建部还构建了保障房和商品房“双轨制”的新型房地产市场模式。

2023年出台的具体突破性措施如“认房不认贷”、降低贷款利率和首付比例等虽已开始显现效果，但其全面影响仍在深化和扩大过程中。正如宋红卫所言，以金融系统指导为前提的政策优化调整，是今年调控的标准动作。

政策宽松持续升级

2023年12 月 21 日至 22 日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，系统总结 2023年工作，分析形势，明确 2024 年重点任务，推动住房城乡建设事业高质量发展再上新台阶。 会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好 4大板块 18 个方面工作。

中央部委继续加强对房企融资的政策发布，明确各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

这就不难理解，2023年12月房地产政策宽松继续全面升级。12 月 14 日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，北京、上海接连优化房地产政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本，政策力度较大。

分析人士指出，一线城市降低首付比例等一系列政策有助于加快一线城市的楼市筑底过程，政策在短期内显效了。更重要的是一线城市购房人群的信心在不断修复，尤其是正在看房的人群明显加快了入市的节奏。

同策研究院预计，2024年全国住宅的有效销售规模在8亿平方米左右，加上工抵房等数据，可能会达到9亿平方米左右。

此外，从目前REITs推进的节奏来看，未来会有更多支持性政策出台，包含了政策导向以及企业的转型方向，但是整体规模仍然较小。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，化解项目交付风险仍是 2024 年政策聚焦点之一，预计“保交楼”配套资金和政策有望进一步落实，修复市场预期。加码调整预售资金监管政策、加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。

值得一提的是，此前住建部就已明确“有条件的可以进行现房销售”，2023 年已有多地试点现房销售，合肥、郑州亦提出在部分区域进行试点。

张大伟指出，未来房地产市场走势依然看政策，随着12月各种稳楼市政策的出台，市场有望在2024年初再现一定范围市场的小阳春。

宋红卫也持类似观点。他认为，2024年政策环境会进一步宽松，第一、一线城市政策将会是2024年政策的风向标和关注点，一线城市的楼市环境会在因城施策的背景下进一步优化，购买门槛及购房成本有望进一步降低；第二、房企纾困和保交楼仍然是金融政策方面的重点，预计房企短期债务压力会有所缓解，部分房企的融资通道会逐步打开，但是更多集中在存量债务展期上，为房企争取了短期的腾挪空间；第三、保障房是2024年我国楼市的一大热点，随着14号文的逐步实施，针对城市低收入及新进入人才的保障房体系会进一步完善，预计会有价格更为友好，性价比更高，更宜居的保障房体系形成。