广州市委十二届七次全会暨市委经济工作会议强调，要以城中村改造之进推动城市环境品质实现新跃升，坚持“拆、治、兴”并举，强化政策、资金、土地等要素保障，推动城中村改造取得实质性突破。要打好城市更新攻坚战，形成高质量发展新动能。在过去的2023年，广州城中村改造迈出了坚定步伐，在政策法规、改造模式、工作机制等方面均有新突破，这些对广州城市环境品质提升有何助力？即日起，南方都市报广州新闻部“政在观察”栏目推出广州城中村改造系列观察报道，从成绩成效、模式创新、人口红利分析和产业升级展望等方面进行阐述，敬请垂注。
广州城中村改造系列观察③
2023年以来，作为外来人口流入大市的广州，不断出台措施支持外来人口在城市安居乐业。
2023年7月份，广州市人社局发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法（公开征求意见稿）》，提出降低黄埔、番禺等七个外围城区针对新就业青年群体的落户门槛，并且允许落户后再满足一定条件的情况下将户口迁至中心城区。
在2023年9月1日的全市城中村改造工作推进会上，广州还宣布成立广州安居集团，将这一轮城中村改造与保障性住房建设相结合，通过多渠道筹建保障房，继续为广州留住人口红利。
一直以来，广州凭借大量城中村的低成本生活环境吸引了大量的年轻外来人口，城市也因此充分获得了充足的劳动力供应。七普人口数据显示，2010年至2020年广州常住人口增量排名全国第二。而在这一轮城中村改造中，如何既能改善城中村的居住环境、又能继续向外来人口供应低成本的保障性住房也成为需要解决的一大挑战。
城中村为广州带来人口红利
广州市人口和公共服务“十四五”规划显示，跟2010年第六次全国人口普查相比，广州2020年第七次全国人口普查数据常住人口增加597.58万人，增长47%，增量位居全国第二位。
而从增量人口在全市十一区的分布来看，2012年至2021年这9年全市新增的597万人口中，白云区以143万排名十一区第一，番禺区以138万排第二，而人口净流入量较低的外围区则包括南沙和从化。
把上述数据和近年来广州待改造的城中村人口数据对比，可以清楚看到城中村为广州吸纳了大部分外来人口的现实。
近年来广州公共资源交易中心公布的46条待改造的城中村数据显示，全市净人口流入量最大的白云和番禺的城中村外来人口比例也异常的高，白云区的陈田村、番禺的里仁洞村、沙溪村、南村等村外来人口比例都超过80%。
例如，工业发达的番禺区市桥沙头街小罗村的外来人口比例高达94%，该村的工业园区分布着大量厂房或作坊，涉冷冻食品储运交易、珠宝首饰加工、电子、五金、化工、印刷、服装加工等行业，此外还有鱼塘养殖、三鸟饲养等基地，逾1.7万外来人口在这里就业或居住。
而白云区典型的外来人口大村则是被誉为“广州城区最大的城中村”大源村，2018年的数据显示，大源村全村占地面积约25平方公里，村内有房屋建筑6800多幢，其中出租屋达3400多幢，全村户籍人口9000多人，外来流动人口高达16万，占比同样达到94%。
2021年广州大学广州发展研究院发布的《广州蓝皮书》显示，在外来人口聚集的村镇中，80后”“90后”占绝大多数，30岁以下的流动人口占比达到42.1%，31-40岁的流动人口占比达到28.43%。从学历结构来看，这一群体的文化层次呈现出“中间大、两头小”的橄榄形结构，即初高中学历的人多，小学及以下、大学及以上学历的人少。
由于房屋租金及生活成本较低，目前许多为城市提供生活服务的人群如快递小哥、产业工人、服务员、出租车和网约车司机等一般居住在城中村，一些刚毕业大学生及踏入社会的青年人在起步阶段也往往在城中村租房生活。
值得注意的是，广州的城中村也曾走出过像网易CEO丁磊、著名流行乐队五条人等知名人士，丁磊就曾表示，“在我的心目中，广东是一片真正的热土。我还是一个初出社会的大学生，在广州的城中村住过，从零起步，广东包容我、接纳我，给我机会。”
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，城中村低廉的房租和生活成本为广州带来了外来人口红利，也支撑了广州各种传统产业的集聚，康鹭村的纺织服装产业、大源村的淘宝产业、番禺区南村的服装跨境电商产业都是从城中村的社会生态中发展出来的。
不过，尽管城中村的外来人口为广州贡献了人口红利，但是在当前广州的保障性住房体系对这一群体覆盖得并不够。
目前广州的公租房主要针对的是低收入的困难人群，而各种共有产权房则主要提供给符合特定条件的高级专业人才，居住在城中村的群体基本处于两者之间的夹心层，这也是本轮广州城中村改造筹建保障房需要重点覆盖的对象。
城中村保障房要怎么筹建
从目前市住建局公布的资料看，这一轮广州城中村改造配建保障性住房主要有三种途径，融资地块配建、安置房配建和现有的房屋改造，这些房源未来将由市属国企广州安居集团统一建设和运营管理。
目前业界普遍认为，城中村改造配建的保障房将成为“十四五”期间广州完成保障房筹建任务的重要渠道。
在2021年公布的《广州市住房发展“十四五”规划》提出，未来五年广州将筹建保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，此外还要筹建公租房3万套、共有产权住房3万套，上述数字已经跟“十四五”期间广州计划供应的商品住房65万套旗鼓相当，这也意味着这期间广州将形成各种保障性住房和商品房各占一半，真正形成租购并举的住房供应格局。
相比“十三五”期间广州实际筹建的各种类型的保障房8.89 万套，“十四五”期间60万套保障房目标对于广州来说无疑是一个全新的挑战。作为对比，成立七年的深圳安居集团截至2023年6月累计筹建保障性住房21.2万套，供应8.4万套，约占全市同期总量的1/3，此外该集团还累积建设了94个项目，总建筑面积1433.3万平方米，涉及房源11.6万套。
除了数量之外，本次广州筹建的保障房如何能够在维持城中村原有租金水平的同时持续运营也是一大挑战。
以深圳安居集团旗下专门统租城中村房源的公司深圳微棠为例，在2023年6月该公司统一对南山区白芒村、平山村的房源进行统一收储改造时，该片区未被收储的村民房东立即将租金上涨10%，同时统租也导致被收储的村民房东让原租客限期搬离等情况出现。尽管此后官方解释统租之后原有租客可以搬回、租金也并不会明显提高，但统租执行过程也确实可以做得更细致。
理论上看，由国企平台作为中介进行统收统租其实可以带来明显的好处：对于城中村的租客来说，国企统租的保障房肯定不会出现像个别村民房东乱收水电费的情况，规范的物业管理也能消除消防和公共卫生隐患，而对村民房东来说，由国企统租的租金也更稳定。
此外，无论是城中村改造配建的房源还是对村民现有的出租屋进行统一收储，国企平台凭借国家政策的补贴、统一的规范化管理运营和诸如发行REITS等退出渠道，都可以做到基本维持城中村原有的租金水平不变，让租客继续留下来，关键在于执行过程中尽量周全，避免对城中村原有的租房市场带来明显冲击。
在李宇嘉看来，这一点也值得未来广州在城中村改造筹建保障房时特别注意，“一定要考虑到执行细节，尽量让好事办好，让城中村真正成为外来人口安全舒适的栖息之所。”
南都广州新闻部出品
统筹：南都记者 蒋臻
采写：南都记者 魏凯
视频：南都记者 黄晓彦
