乐居财经 李礼 1月9日，东莞证券发布房地产行业双周报。

投资要点：

　　行情回顾：截至1月5日，申万房地产板块近两周下跌3.23%，跑输沪深300指数2.99个百分点，在申万31个行业中排名倒数第3位；月初至今下跌2.92%；本年累计下跌2.92%。SW二级房地产板块方面，近两周SW房地产开发下跌3.24%，SW房地产服务下跌3.01%。

　　房地产个股涨跌情况：云南城投、津滨发展、*ST新联、天房发展、*ST同达近两周涨幅居前；云南城投、天房发展、津滨发展、莱茵体育、阳光股份本月内涨幅居前；云南城投、天房发展、津滨发展、莱茵体育、阳光股份年内涨幅居前。中迪投资、大龙地产、*ST泛海、金科股份、亚通股份近两周跌幅居前。

　　房地产板块本周估值：截至2024年1月5日，SW房地产板块整体PE（TTM）为10.47倍，目前板块估值处于近一年平均估值之下。

　　房地产行业周观点：根据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜TOP100榜单》，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%，其中，TOP100房企12月单月销售额同比下降35.9%，环比增长20.8%。在政策利好持续叠加加上开发商年末积极去库存带动下，12月销售环比回升较明显，但同比仍有较大降幅。2023年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2744.0亿元，较上年下降11.7%；TOP11-30房企销售额均值为851.1亿元，较上年下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为420.6亿元，较上年下降19.0%；TOP51-100房企销售额均值为198.3亿元，同比下降28.2%。头部开发商销售表现优于行业整体，行业集中度进一步提升。

　　2023年整体销售同比2022年仍有所下跌，但跌幅较2022年明显收窄。当前销售数据改善仍相对缓慢，2023年末北京及上海等一线城市进一步优化当地楼市政策，进入2024年地方楼市优化政策进一步叠加，如上海调整住房公积金贷款政策，东莞降低首套房利率下限，亳州市、徐州市等也进一步优化当地楼市政策。东莞证券认为，后续楼市优化政策将进一步加码叠加，助力行业销售修复。另一方面在“三个不低于”要求提出后，后续行业及开发商资金面改善将加快。行业供需两侧均逐步实现修复，带动行业步走出本轮下调周期底部。

　　东莞证券认为，在行业大范围洗牌出清之后，优质头部企业行业集中度将进一步提升，而随着行业基本面修复，房企利润业绩等也将探底回升。建议关注基本面及经营情况稳健的头部央国企，部分聚焦一二线城市的区域优质龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）；部分涉及城中村改造及国企改革类个股也值得关注，包括城建发展（600266）深振业A（000006）、珠江股份（600684）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

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