广州房票,比想象中的要猛

时事新闻2024-01-09 10:34:30无忧百科

广州房票,比想象中的要猛

《建议稿》《建议稿》|拆神摄

广州开出首张房票后,各种讨论解读满天飞。

不过,浏览一圈下来,发现绝大部份人都没看过正式文件,即「1.4」广州房票安置实施方案

我正好拿到了部分资料,虽然不能直接公开,但是可以和大家分享下重点,这关系到很多人的财富和命运。

先说说对比建议稿,正式方案的两处调整:

一是房票房源的选择,从原则上优先区内改成了不限区域,全市通用,选择范围更广。

即使是外围区的旧改,也可以使用房票跨区置换到市中心,前提是在房源库内。

这能大幅提高被征收人选择房票安置的积极性。



二是房票使用期限,从最长24个月改成了18个月。

发出首张房票的荔湾石围塘城改要求更严格一些,有效期是1年。

这是在引导、督促购买力尽快入市。



变化之外,还有几个关键内容:

1)房票安置逻辑不同于回迁,一个是等金额原则,一个是等面积原则。

所谓房票,是货币补偿的一种方式,不过不是直接给拆迁户发钱,而是量化原有房屋价值后,给一张超大额度的购房券,拆迁户们拿到这张券,再到“房源超市”里选房换房,开发商再去兑现。



2)广州旧改,现在是票,钱,房三选一,不强制选房票,这个我们强调很多次了。

3)房票可以破除限购限制,使用房票购房不计入家庭限购套数,之前意见稿就说过了,正式稿保留;

4)房票可以转让,但仅限在改造居民之间转让,且只能转让一次。



5)房票有财政资金,还有后续土地出让金作为保证,实现对开发商兑付,开发商也要回款。

6)房票最直接的作用,是拆出来的需求定向引导到楼市里,锁定购买力去库存。

对被拆迁人来说,多了一种补偿方式的选择,如果选择房票,一方面可以缩短回迁周期,另一方面也可以自主选择合适的房源,提高居住品质;

对开发商来说,回迁房建设量少了,一来可以缩短改造周期,二来可以降低项目整体容积率,居住品质和配套也可以更完善,三来有了房票的托底,有利于商品房的去化。



但市场会更分化,不仅是板块内部的分化,还有区域间的分化。

品质好,学校好,地段好,圈层好的房子价值更高;

房票不仅破限,还全市通用,在预算允许的情况下,被拆迁人会优先选择向市中心,向核心区置换,购买力外流,外围各区会面临更大的去化压力。



7)短期来看,广州能释放出来的房票的“量”有限。

石围塘城改一共涉及491户居民,开出了8张房票,占比不到2%;

后续要跟进的聚龙湾,一共702,如果按照这个比例,也就12张左右。

即使把花地河西片区也拉进来,也不够塞牙缝的。



当然,目前广州房票才刚刚起步,也不能要求太高。

后续四大片区做地片区铺开,再谈影响,才比较现实。

8)政策要连着看,前脚央行重启投放PSL,后脚广州就落地房票,态度已经摆出来了,执行力也没得说。

房票的问题,核心还是把现在的市场交给未来去解决。

如果市场供需能盘活,一好百好。

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