《建议稿》《建议稿》｜拆神摄

广州开出首张房票后，各种讨论解读满天飞。

不过，浏览一圈下来，发现绝大部份人都没看过正式文件，即「1.4」广州房票安置实施方案。

我正好拿到了部分资料，虽然不能直接公开，但是可以和大家分享下重点，这关系到很多人的财富和命运。

先说说对比建议稿，正式方案的两处调整：

一是房票房源的选择，从原则上优先区内改成了不限区域，全市通用，选择范围更广。

即使是外围区的旧改，也可以使用房票跨区置换到市中心，前提是在房源库内。

这能大幅提高被征收人选择房票安置的积极性。

二是房票使用期限，从最长24个月改成了18个月。

发出首张房票的荔湾石围塘城改要求更严格一些，有效期是1年。

这是在引导、督促购买力尽快入市。

变化之外，还有几个关键内容：

1)房票安置逻辑不同于回迁，一个是等金额原则，一个是等面积原则。

所谓房票，是货币补偿的一种方式，不过不是直接给拆迁户发钱，而是量化原有房屋价值后，给一张超大额度的购房券，拆迁户们拿到这张券，再到“房源超市”里选房换房，开发商再去兑现。

2)广州旧改，现在是票，钱，房三选一，不强制选房票，这个我们强调很多次了。

3）房票可以破除限购限制，使用房票购房不计入家庭限购套数，之前意见稿就说过了，正式稿保留；

4）房票可以转让，但仅限在改造居民之间转让，且只能转让一次。

5）房票有财政资金，还有后续土地出让金作为保证，实现对开发商兑付，开发商也要回款。

6）房票最直接的作用，是拆出来的需求定向引导到楼市里，锁定购买力去库存。

对被拆迁人来说，多了一种补偿方式的选择，如果选择房票，一方面可以缩短回迁周期，另一方面也可以自主选择合适的房源，提高居住品质；

对开发商来说，回迁房建设量少了，一来可以缩短改造周期，二来可以降低项目整体容积率，居住品质和配套也可以更完善，三来有了房票的托底，有利于商品房的去化。

但市场会更分化，不仅是板块内部的分化，还有区域间的分化。

品质好，学校好，地段好，圈层好的房子价值更高；

房票不仅破限，还全市通用，在预算允许的情况下，被拆迁人会优先选择向市中心，向核心区置换，购买力外流，外围各区会面临更大的去化压力。

7)短期来看，广州能释放出来的房票的“量”有限。

石围塘城改一共涉及491户居民，开出了8张房票，占比不到2%；

后续要跟进的聚龙湾，一共702，如果按照这个比例，也就12张左右。

即使把花地河西片区也拉进来，也不够塞牙缝的。

当然，目前广州房票才刚刚起步，也不能要求太高。

后续四大片区做地片区铺开，再谈影响，才比较现实。

8）政策要连着看，前脚央行重启投放PSL，后脚广州就落地房票，态度已经摆出来了，执行力也没得说。

房票的问题，核心还是把现在的市场交给未来去解决。

如果市场供需能盘活，一好百好。