早期，地产央企掌舵人都认为2023年底或是2024年初能筑底，但眼下未必了。

行业悲喜并不相通。

越来越地产人尤其民营地产人都认为这一轮调整不像过去“涨5年调2年”，这一轮楼市调整周期可能需要

“5年”！

即从2021年7月销售下滑，预计2026年左右市场才能筑底回弹！

尽管当下官方呼吁救市急急令，以及表态房地产见底的“打气”，但恰恰说明了“市场筑底之艰难”。

逆向思维想一想，真正市场筑底一个标志是——当下所有救市政策都取消了。

但眼下，楼市显然还处于“一视同仁、白名单、三个不低于、42家房企爆雷、超50家房企债务重组未果，央国企正在裁员裁城市公司、23年底又一波裁员潮”的寒冬中。

眼下，市场和房企倍感寒冷，但救市这事“火热”的狠。

王石：房地产调整期需要3~5年

11月28日，王石在《财富》全球论坛发言炸锅了地产圈，他表示；房产调整期需要3~5年。

归纳起来，核心有三个观点。

其一、当下中国房地产的问题才刚开始，调整中还会有暴雷，还会有债务违约，但是政策层面我们已经看到了变化。如果调整得好，借鉴日本经验，王石认为3-5年能调整过来。但是不要抱希望说，政策对了，明年或后年就会好，这不可能。

其二、对标和反思：即中国应从上世纪90年代日本房地产泡沫破裂，以及2008年美国信贷泡沫破裂中汲取教训。比如美日两国地产危机给中国的最大启示是，第一，房地产公司一定要保持现金流，不能盲目扩张；第二，当经济陷入低迷后，救市措施来得太少也太晚。

比如日本的财政扩张不够早，直到安倍时代才做，太晚了。

其三，中国有所不同。即与美日不同之处，中国自改革开放以来，历来是自上而下，不是纯粹的市场经济，所以政策很重要。我是一个乐观主义者。我觉得我们已经意识到了问题所在，政策调整了，中国的希望是非常大的。

归纳起来就是三句话——1，“早救比晚救好”，2，“中国楼市是政策市所以效力会更有主导性”，3，眼下政策已全方位救市。

但王石这次发言没有说明为何调整期是3~5年？其实部分答案王石在2023年9月亚布力论坛有过阐述。即

行业高峰过了必然掉头向下收缩，

行业商品房与保障房失衡后的结构大调整必然轰轰烈烈。

行业深度调整是必然。

归纳起来核心就是趋势和结构的调整问题。事实上，老潘也一直说，中国任何行业下一步走向问题，其本质都落在“趋势问题和结构问题”。

房地产也如此。

其一，为何调整周期更长？核心这一轮地产进入“高峰拐点掉头向下”趋势， 18.2万亿，13.3万亿，预计23年在11.5万亿左右，24年预计还要下滑（23年拿地，新开工大幅下降等因素）。

楼市蛋糕急剧萎缩必然伴随房企爆雷，收缩，洗牌、出清，这是市场规律。

而且老潘提醒，这一轮调整与往日周期调整有大不同，所以别奢望24年楼市就能大回暖。

这一轮核心是

下滑调整的“1大内因与5大外因”是之前周期从未有过的复杂性。

即这一轮行业1大内因即“高峰之后拐点下行、供求扭转”加上外在5大外因即“三道红线、经济下行、国进民退、三年疫情，中美关系”五重叠加，注定让这一轮地产下行跌幅更猛，也让这一轮寒冬比往日寒冬更冷，更漫长。

其二、高峰之后是调结构。王石也坦言：地产行业存在严重“市场结构”问题。80%的人住在商品房中，这样的情况在全世界绝无仅有。比如

香港有一半的居住需求不靠商品房来解决，

新加坡是80%住在组屋，20%才住在私人商品房。

王石表示，将来房地产行业一定会进行结构性调整，至于商品房与其他住房的比例是多少，目前还不能确定。不过肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，现在的开发商也将调整、洗牌和收缩。

王石直接表示：“未来房地产行业的调整，将之称为惊雷滚滚，还是乌云密布，怎么形容都不为过。”

“未来行业会存在，但企业的调整会非常大。”

所以归纳一句话，下行趋势和调结构阵痛，让今天的房地产调整期注定更长，预计2026年才会走出调整期。

就在王石11月28日发言之前几天，穆迪宣布将万科评级从Baa1下调至Baa3评级，对万科展望为负面。穆迪的判断是，根据中国房地产整个形势，预估2023年，2024年万科销售可能还会继续以10%以上速度下滑，而且万科信贷指标及流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱……也因此，下调了万科的评级。

众所周知的是，万科是穿越地产行业几轮周期寒冬的地产一哥，其战略牵引力、行业洞察力与专业领先力一直傲视行业，但个体优秀归优秀，一旦整个行业大船面临调整，一旦市场持续下行，没有任何企业能够经得起“销售”持续下降与失血。

2024年或将继续收缩

中期看，房地产需要3~5年调整。

那么，短期和长期怎么看？

长期看，可以从地产行业作为一个支柱行业的替代性命题去展开。

预计2023年全年中国GDP增长5.3%，这在地产人看来“体感不对”。即宏观的热度和微观的冰冷并不一致。

但事实上，两点一解读就通了。

其一，2023年是在2022年疫情年基础上的增长潮5%，是在低点上的恢复，5.3%并不算高。其二，行业悲喜并不想通。2023年虽然地产上下游惨烈，但新能源汽车，光伏、新能源产业链、智能制造、机器人、餐饮、享乐型文旅等产业等都在加速增长。

新能源等产业的加速崛起，也在慢慢降低地产支柱产业的强依赖度。

看看超越特斯拉的全球新能源汽车一哥的比亚迪就知道了。

比亚迪这4年业绩增长甚至超越了当年黑马房企。作为中国乃至全球的新能源汽车一哥的比亚迪20到23年全球销量：42万，73万，186万，300万，几乎连续3年规模翻倍的节奏。当年的房地产黑马，也得自叹不如。

新能源产业未来大有可为。比如黄奇帆表示，中长期看，目前中国汽车保有量相比较世界上其他中等收入国家和富裕国家还有巨大差距。我国每百人的汽车保有量是21%，中等收入国家是40%左右，富裕国家是60%-70%。未来中国汽车百人保有量还可以翻3倍。

越来越多声音在建议：未来10年，20年，中国新能源产业将逐渐成为替代中国房地产，成为新的支柱产业。

这也意味着在未来趋势下，中国经济对房地产的依赖度不像过去那么“热恋”。而且就在最近央行潘掌门的发言中有一个态度更是让地产业长期“战略性承压“。

即未来中国经济关键是产业结构转型升级，传统增长模式过度依赖基础投资和房地产投资，虽然短期有效，但长期必然固化结构性矛盾，损害增长的可持续性，未来必须加快经济结构调整。

言外之意，中国未来要战略性“降低房地产产业的依赖度“。所以长远看，即使城镇化65%还有第二波地产红利，楼市改善需求大量存在，城市更新数万亿存量改造的蛋糕迸发……但房地产的中长期地位已不容乐观。

中短期如何了？中期看，3、5年是调整期。

短期看，2024年或将继续收缩。

房地产需要经济基本面，需要老百姓收入好转。但从经济基本面走势看，很多机构预测2023年中国GDP5.3%，但2024年回适度收缩，预计在5%左右，核心在于眼下GDP三驾马车投资，出口、消费都面临系统性承压。

而从地产行业自身看，政策和行业自身是影响下一步走向的两大力量，但政策只能减速或加速行业的市场走向，不能从根本上改变一个巨无霸行业的“自然”趋势，比如地产的上行周期已经结束，供求关系已经转向。

房地产，本质是资金密集型，发展靠得是资金驱动和土地驱动。

但2023年，房地产这2大驱动力收缩了！

2023年销售迎来大跌后继续再下跌，预计11.5万亿。（2022年从18.2万亿到13.3万亿，一年丢了5万亿），而销售下跌和去杠杆两大外因，又反向导致“融资大收缩、拿地大收缩、新开工大收缩。”

其一，2023年全国土地出让金从过去8.7万亿下降到不到4万亿，直接下滑一大半。

其二，2023年80家典型房企融资额从过去1.7万亿如今收缩到前三季度0.47万亿，收缩之力度，吓人。

其三，2023年住宅新开工面积从前几年22亿平米高峰迅猛下滑到如今不到7亿平米。

常识是，新开工，新拿地，新融资决定了后期的销售空间。

而2023年的“新开工，新拿地，新融资”普遍继续大收缩，环比下滑，这也决定了2024年的“面包”销售的供应绝对值又是显著下降，加上房企2023年在销售高压下，土储存量好卖的土地、房子都优先强销了，剩下更多是越来越不好卖的“存量”，在2024年销售转化率势必更低，所以，综合看，2024年的销售依旧不乐观。

的确，如王石言，今天中国房地产已经意识到救市的迫切性，重要性，但接下来的问题，关键已经不再是反复说了什么，而是要看落地了什么，效果如何？

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