房地产困境要反转了吗？

央行网站1月2日消息，2023年12月，三大政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。

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PSL，从2014年创设就承担着重要功能。包括支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。

从历史上看，近十年PSL经历过两轮投放。第一轮是2014-2020年推动棚改货币化，累计投放3.67万亿元，有力地拉动了房地产投资和销售；第二轮是2022年9-11月，3个月投放6300亿元，为基础设施重点领域提供资金支持，大力支持“保交楼”。

如今，PSL时隔一年重启投放，将对房地产市场产生多大影响？本篇文章试图复盘两轮PSL投放实际效果，以史为鉴，更具体也更具说服力。

或支持“三大工程”后续有望持续投放

从历史来看，PSL投向主要是房地产和基建。就本轮而言，去年11月8日，央行行长曾指出“为‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持”，预示本次大概率将投向保障性住房、“平急两用”基建、城中村改造等“三大工程”。

在去年12月27日央行召开的货币政策委员会季度例会上，谈及“增强政府投资和政策激励的引导作用”时，新增了“提高乘数效应”的表述。而实现乘数效应提高的工具中，PSL非常重要。

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东吴证券研报称，根据住建部数据，2016-2020年，全国棚改开工2300多万套，完成投资约7万亿元。2016-2020 年新增PSL共计2.59万亿元，占棚改投资额比例约为37%。

根据37%的占比计算，本次3500亿元PSL预计将撬动地产投资约9460亿元，预计占2023年房地产开发投资额比例约为9.0%。考虑到 PSL 从投放至落地具体项目需要一定时间，本轮投放最早有望促进2024年房地产开发投资额恢复。

此外，此次PSL净增3500亿或许只是开端。

参考上一轮棚改经验，2014年12月-2020年1月，PSL连续投放近5年，月均新增投放592亿元。东吴证券预计，2024年PSL有望持续投放，为三大工程提供资金支持，拉动地产投资，改善经济增长预期。国盛证券指出，再考虑到“三大工程”可能要持续多年，预示本次应只是开始，后续有望持续投放。

而广发证券固收刘郁团队认为，根据上一轮棚改的经验，PSL对棚改投资的撬动作用约为1：2，如果对三大工程年均投资额6000亿元-8000亿元的规模测算出发，所需的PSL资金在3000亿元-7000亿元左右。

历史两轮PSL投放均拉动房地产市场消费

回到十年前，2014年经济整体向下，市场主体主动收缩杠杆需求，商品房销售额、销售面积出现下滑。

2014年4月政治局会议后，PSL创设。2014年12月PSL共投放3831亿元，其设立初衷主要是为棚改货币化安置提供长期稳定的资金来源，其余服务领域也包括地下管廊建设、重大水利工程等国民经济重点领域、薄弱环节。

不过，由于政策的滞后性，2015年上半年，经济增长数据持续低于预期，地产库存处于高位且继续快速增加，地产周期仍处于下行阶段。

2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建有关工作的意见》，要求进一步做好城市棚户区改造，并积极推进货币化安置。2015年PSL共发放6980.89亿元。

2016年1月-7月，PSL再进入大额放量期，新增7341.11亿元，仍为继续推进棚改货币化进程。

在前几年PSL及各项地产宽松政策的推动下，2015年下半年开始，地产销售端修复，地产周期已明显反转。

经过2014-2016年的棚改货币化、930、一线限购限贷放松、供给侧结构性改革，地产周期逐步扭转。2017年5月召开的国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，加大中央财政补助和金融、用地等支持。PSL 投放量续增，2017年12月-2018年3月新增3697亿元。

总体上看，从2014年底到2020年开启的PSL操作，推动了房地产库存去化，提升了土地财政收入。

第二轮PSL投放的市场环境不一样。

2022 年“保交楼”、基建相关贷款亟需资金支持。此外，国常会要求“新增政策性开发性信贷额度8000亿元”，意味着银行负债端需要加大资金筹集的力度，此时就需要通过PSL为政策性银行贷款融资。

因此，PSL大额度投放回归。2022年9-11月PSL新增6300亿元，本次PSL新增主要用于支持发放基建相关贷款，推动政策性金融机构对基建相关领域的信贷投放。

从数据上看，PSL放量时期，商品房销售面积和销售额累计同比均上行，有效拉动了房地产需求。

此外，从历史数据可以看到，PSL放量通常带动LPR下降。从这方面看，今年的房贷利率或许还有调降的空间。

（文中部分资料来源于东吴证券、财通证券）