深圳楼市又火了吗？

1月3日，京东拍卖上成交的一套深圳南山区法拍房引发市场高度关注。该标的物网络拍卖成交价格为6111万元，建筑面积258.7平方米，成交单价折合约23万元/平方米。

23万/平豪宅法拍房为何遭疯抢？

据成交确认书，皮XX通过竞买号218228878在深圳市南山区人民法院于京东网开展的“广东省深圳市南山区蛇口街道鸿威海怡湾畔花园TB-103”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。

该标的物网络拍卖成交价格为6111万元，建筑面积为258.7平方米，成交单价折合约23万元/平方米。

《每日经济新闻》记者查询某大型中介网站获悉，鸿威海怡湾畔花园位于深圳市南山区岸湾六街120号，交易权属为商品房，房屋总数638户，建成年代2010-2013年，物业公司为深圳市鸿威物业管理有限公司，开发商为深圳市鸿威房地产开发有限公司。

目前该小区政府参考价为11.86万元/平方米，有14套房源正在出售，挂牌总价参考价在1056万-1969万元，近90天内成交房源2套，近30天带看139次。

在深圳湾从业的中介韩经理告诉记者，目前该小区成交均价在14万-16万元/平方米。

而多名中介人士告诉记者，这套房源之所以被疯抢，是因为该房源属于联排别墅，在深圳湾极具稀缺性。此前成交价在1个亿左右，上半年成交一套约1.15亿元，这次参与的竞拍者，大部分都被低起拍价吸引，2988万元极具性价比。

记者在采访中获悉，该套房源是由于借贷产生经济纠纷，最终被处置。

有接近此次拍卖的成交人士告诉记者，虽然该房源产证面积只有200多平方米，但实际使用面积约800平方米，上下共有六层，房子户型也极佳，屋内装有电梯，配备前后花园和车库及独立车位等。

“有市场成交价对比，并且通过前期调查了解到，这套房处于精装修空置配合交付状态，所以参拍人心态普遍比较大胆，以二手房交易心态去竞这套房。”该名人士表示。

不过，记者在采访中获悉，这一年来，该小区房源通过法拍渠道的成交与正常二手房交易途径的成交，价格波动并不太大。

在阿里拍卖平台，上一次该小区成交竞拍还是2023年2月，彼时深圳市场处在短暂小阳春，那场拍卖共有14795次围观，260人设置提醒，最终有6人报名，经过长达6小时、超百轮激烈竞拍，最终被拍出。

记者查询网络竞价成功确认书获悉，彼时鸿威海怡湾畔花园E-1002A、1002B房的网络拍卖成交价格2447万元。

据竞买公告，1002A房源的建筑面积为79.03平方米，1002B房源建筑面积为85.8平方米，房屋性质为商品房，用途为住宅，成交折合单价为15万元/平方米。

豪宅市场不缺购买力

有多年法拍房工作经历、从事司法辅拍的曾小路告诉记者，从近期法拍房激烈竞价看，深圳豪宅不是没有市场，缺的并不是购买力。目前缺的是豪宅的性价比和合理估值，随着市场稳定和价值回归，持币待购的购房者决策会很快。

“深圳高端房产消费人群并没有消失。从近几个月2000万元以上房源成交情况来看，只要起拍价性价比高，无一例外抢得火热。”

这种高总价房源的火热同样出现在新房市场。

在深圳2023年新房成交处于低谷的背景下，仍然出现了4个“日光盘”，分别是信义金御半山三期、海德园A区、深房光明里、前海时代尊府，多为大面积、高总价且房源供应量不大的项目。

以去年12月底日光的前海时代尊府为例，都是大户型，面积范围189-249平方米，备案均价约9.9万元/平方米，单价区间约8.4万-11.4万元/平方米，总价区间1588万-2838万元/套。

中指法拍数据库监测显示，2023年1-11月，深圳法拍市场挂牌各物业类型法拍房源3922套1，成交1592套，成交率40.59%，较上一年减少约1.58个百分点。1-11月深圳成交的1404套法拍住宅房源中，1000万元以上成交374套，约占整体的1/4。从价格分布上看，深圳出让的法拍房中，1000万元以上房源相较于其他城市占有较大比例。

中指研究院高级分析师张晓飞分析认为，在深圳法拍市场，中高价格段法拍房源需求有较大市场空间，其举例到，按照经验将深圳成交房源分为300万元以下、300万-500万元、500万-1000万元、1000万元以上4个价格段。各价格段中，500万-1000万元法拍住宅房源成交330套，1000万元以上法拍住宅房源成交344套。

张晓飞表示，深圳法拍房市场成交整体较活跃，成交率40.59%，成交变现折扣率87.69%，法拍市场热度处在较好区间，并且法拍房价相较于二手房优势相对明显，未来仍有进一步增长趋势。但整体而言，深圳法拍房成交规模仅相当于同期商品住房市场规模的约1%，并且目前法拍房市场相对平稳，未来法拍房市场如何变化仍需观察。