作者：余飞
01
上海楼市再松绑
去年12月份放松调控尝到甜头之后，上海在进入2024年第一个工作日，就再次发布了放松措施，打响了新年救市第一枪。
1月2日，上海市公积金管理中心发布了《关于调整本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》，明确：
一、关于第二套改善型住房的认定
缴存职工家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。
二、关于第二套改善型住房的最低首付款比例
1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；
2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。
来源：上海市公积金管理中心
这份文件，一方面对改善型住房做出了新认定，另一方面调低了公积金首付比例。
但结合之前的首付比例来看，降低首付的比例主要集中在外围片区。
之前上海规定，认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%（分为普通住宅和非普通住宅）。
此次，只是将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。
这一条新政，其实是对12月14日上海降首付新政的补充。
当时，上海调低了商业贷款的首付比例。规定，首套房首付从35%降至30%。二套房首付从普通住宅50%、非普通住宅70%，下调至市6大行政区和临港新片区40%、其他区50%。6大行政区为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山。
来源：界面新闻
02
上海其实也难以坐住
上海之所以在进入新年之后立即发布补充条款，主要是因为：
第一，商业贷款首付都降了，公积金贷款没有理由不降。
第二，上海楼市依旧承压。
作为中国最顶级的城市，上海楼市虽然较其他城市压力相对小一些，但并不是没有。
从卖地角度来看，上海2024年卖出了72块地，揽收2200.1亿元。卖地收入位居全国第一，但与之前的卖地收入相比，下降了不少。
2021年和2022年，上海土地总出让金额分别约为3142亿元和2800亿元。
二级商品房成交市场方面。
12月14日的新政，虽然让上海二手房成交量尝到了一点甜头，但环比增幅并不大。
数据显示，上海12月的二手网签量16989套，环比11月份仅增长了5%。
比去年的成交量略高一些，但相比于2016年的高点以及2020年、2021年都没法比。
房价方面。上海核心区的房价虽然比较坚挺，但核心区的老破小以及外围区的房子，都在疯狂调整当中。
去年年底，网上流传着一张上海各片区房价跌幅图，不清楚真假，权作一看。
而来自主流媒体的报道，上海的学区房真真切切大跳水了。
不少顶流学区房的价格，价格已经跌回至几年前。
还有一个烦恼，是二手房挂牌量激增。
上海中原地产统计，网上房地产数据显示，当前二手房的挂牌量超过41万套，继续在历史高位盘整。
这意味着，投资客正在扎堆离场。
这也是上海在新年立即发布补充条款的。
在之前分析京沪深连续出招的时候，我就说过。
京沪深一直都是房地产调控放松形势中，表现最矜持的城市。如今三座城市在一个月里先后放松，从放松态度上和节奏上，说明救市政策仍会不断。
这一点，我在文章中多次强调过，在不久前分析中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产的表述中，也强调过。
中央经济工作会议通稿中，“风险”一词出现了8次，其中5次集中在对房地产和金融的表态上。“稳”字出现了21次。
这意味着，2024年的房地产政策方向，仍会以托底为主要。
同时，在防范行业风险方面，会继续放松房企的融资门槛，减轻他们的保交楼压力。
在昨天分析广州楼市的文章中，我猜测过，广州很有可能会继续收缩限购圈，并降低限购门槛。北上深，也有可能会放开外围区限购。
关键问题来了，作为中国最顶级的城市，貌似不缺购买力，不缺接盘侠，为何楼市也不行了？
预期缺失是主因。
03
信心比黄金更重要
像北京、上海这样的城市，转向背后，虽然有购买力下降因素，但更重要的是预期缺失。
按理说，在认房认贷取消之前，在上海有购房需求的人，可能还有首付过大压力，毕竟取消之前，一旦有贷款记录，哪怕这个贷款继续不是在上海，而是在其他城市，首付也得70%起步。
但去年9月份北上广深均取消了认房认贷，开启了认房不认贷，大大降低了首付压力，相当于给楼市增加了杠杆。
然而，效果维持的时间很短暂。这背后，针对北上广深来说，主要还是预期缺失所致。
对于上海、北京这样的城市，很难从供需角度来分析。毕竟上海是全国的上海，北京是全国的北京。两座城市都是富豪扎堆的城市，中产阶层也是一大批，当然底层工薪阶层更多。
但京沪是世界级城市，是中国参与世界城市竞争的代表，这类城市的房子，从来就不是为普通人所准备的。
所以，能够影响这类城市成交量与房价涨跌的，只有信心和预期，从来不是购买力，这样的城市从不缺购买力。
说直白点，影响杭州、南京、苏州、武汉、成都、天津、重庆等城市成交量的因素，既有信心与预期缺失，也有购买力。
影响一线城市楼市，购买力下降是次要的，信心和预期缺失才是关键。
这种信心和预期的缺失，是宏观大环境决定的，既有经济、就业因素，也有外部环境因素。
经济是楼市的充分条件。
楼市想要回暖，经济回暖是先决条件，而非相反。
