本文来源：时代财经 作者：郭鹏

2023年，房地产行业告别高增长模式，进入比拼产品力的新发展阶段。从拿地规模来看，前100房企拿地总额同比仅增长1.7%。土地出让集中于一二线核心城市，从前11个月的数据来看，这些城市的土地出让规模占比超过8成。

在销售市场上，改善型产品成为新房市场关键支撑，销售数据表现高于去年同期。房企开始进入比拼产品力的新常态发展阶段。

拿地规模微增 一二线核心城市占比超8成

据中指研究院数据，2023年，TOP100企业拿地总额13195亿元，拿地规模同比微增1.7%，年底推地节奏有所加快，带动企业拿地总额增速转正。

从城市方面来看，东部城市是土地市场的主角。据克而瑞研究报告，地价较高的东部城市成为金额TOP20主力，尤其是长三角区域。截至到12月20日，上海土地成交金额达2269亿元，排名第一，排名第二的杭州成交金额为1846亿元。

克而瑞研究报告也显示，2023年房企整体的投资策略是谨慎中保持聚焦，摒弃多数三四线的同时，加码一二线城市的优质地块，从前十一月拿地结构来看，基本以一二线核心城市为主，占比超过八成。

从拿地房企来看，央国企仍是拿地主力，多数房企特别是大中型民营房企仍较为保守，拿地规模和力度都处于较低水平。中指研究院报告显示，2023年，TOP100企业中，央国企及地方国资家数和金额占比约80%。

民企方面，TOP100民营房企拿地金额占比仅为10.7%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度，平均拿地规模相对较小，且多数为中小型房企。从具体企业来看，龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业仍保持一定投资规模，以匹配资金周转和销售去化。

据中指研究院数据显示，龙湖集团2023年内已累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，为民营房企中拿地金额最多的公司。在克而瑞最新发布的企业新增货值榜中，也可以看到，龙湖在新增土地建面上也保持了全年第一的排名。在销售、财务持续稳健的基础上，龙湖坚守拿地原则，适时精准出击扩大土地储备，新获取地块主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。

新常态下，改善产品受欢迎

房地产行业进入下行周期，告别高杠杆、高增长模式，进入新发展周期，改善型产品成为市场主力。

惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，本轮的行业下行周期和以往（2008年和2014年开始的地产调整周期）有本质上的区别。房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。

中国区域科学协会副理事长冯奎表示，过去20年，房地产发展中积累了一些深层次问题与风险，化解其风险显然并非一两年即可完成。衡量房地产业的复苏，既要看量，还要看质。

随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。经济学家金岩石表示，后城市化阶段有三个特征：第一是城市的分化，第二是中心的中心，第三是高端改善性需求大涨。三个特征对应了城市量级、区位地段、产品品质，阐述的正是人们对当下理想住宅的一大奢望。

2023年房地产市场需求特征也印证消费者正在追求更高品质的产品。据中指研究院报告，2023年以来，改善性住房需求是新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。

在这一新的房地产行业发展方向中，龙湖早在2022年12月7日，率先洞悉这一趋势，在北京、上海、苏州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龙湖御湖境。龙湖将该产品聚焦于高端改善型需求，每一座御湖境均落于一二线城市的稀缺板块、城央地段。毫米级的精工细作，保证了外立面的线条流畅；中轴式中央公园，步移景异、四季皆景；对标华尔道夫的专属会所，汇集绅士会客厅、健身俱乐部、夏威夷泳池、大隐茶室、星童学院等功能空间。

得益于需求的精准把握，龙湖集团取得了高于行业平均水平的成绩，据克而瑞发布的2023年中国房地产企业销售排行榜显示，龙湖集团2023年全年销售额达到1735.8亿元，稳居行业前十。据龙湖中期披露数据显示，分城市能级来看，95%的销售来自高能级城市，并均衡分布在长三角、西部、环渤海、华南及华中等片区。

云河颂获国际大奖 龙湖高定产品获市场认可

为了适应改善需求，龙湖集团在2023年3月推出全新高定产品——云河颂。相较于御湖境现代、璀璨的线条，云河颂展现出另一种偏向于沉稳内敛的艺术气质。比如，龙湖将传承六百年古法的故宫御窑金砖，与园林中和景墙结合，独创“金砖影壁”；将大漆工艺品广泛应用在社区的不同空间，重现7000年传承工艺中独居一格的美。

云河颂的景观设计获得了国际认可。10月，成都两座云河颂产品——天府云河颂、滨江云河颂，同时获得2023MUSE国际设计奖铂金奖，标志着龙湖成都住宅项目景观设计，已领先国际水平。

美国MUSE设计奖被誉为“设计界奥斯卡”，铂金奖是其最高奖项。MUSE设计奖不仅关注作品本身的创意力，更会结合社会文化背景等人文视角对作品的功能、可持续性等进行综合评选，因此MUSE设计奖的含金量极高，是全球创意领域极具影响力的国际大奖之一。

“云河颂所对应的产品力升级，不仅带来了人居体验感的提升，更是以前所未有的艺术品质为内核，让艺术融于生活，又高于生活。” line+建筑事务所联合创始人及主持建筑师孟凡浩点评云河颂道。

此外，龙湖集团还先后发布了青云阙、砚熙台等全新雅奢系产品，满足更多改善需求，在上海、苏州、西安、天津等地落地产品，展示龙湖集团对于东方美学的全新表达。

龙湖之所以能在如今的房地产行业环境下，走出稳定的步伐，不断推出满足不同消费者的改善型产品，得益于龙湖集团构建的由建筑、景观、精装、智能、工程五个维度组成的“匠心龙湖”建造体系。

尤其是在景观方面，龙湖集团推出“美+”景观美学体系，从美妙风景、美好生活、美丽心灵三个维度，为客户创造自然之美、生活之美与艺术之美。在精益求精匠人精神助推下，龙湖将湖面微澜、山丘岛屿、日光穹顶、飞流瀑布统统搬入小区园林，参差错落还原自然，龙湖通过空间仪式感、场景氛围感、细节价值感的着意营造，把居住空间最大程度得延伸到自然，实现人与自然、生活、心灵的共鸣。