1月1日，东莞市住建局对“莞e认购”小程序中的温馨提示进行更新，即日起取消首套房贷款利率下限。此前，东莞大部分银行首套房利率下限为LPR-20BP，即4.0%，现取消利率下限，具体利率水平由各银行根据市场化、法制化原则自主确定。这是贯彻2023年初国家金融管理部门有关首套房贷利率政策动态调整机制的体现，即评估期内（上一个季度）新房价格连续三个月同环比下跌，即可阶段性放宽首套房按揭贷款利率下限。

根据合富大数据，在2022年同期下跌近30%的基础上，2023年1-11月东莞新房住宅成交282万平方米，再次同比下降8%，处于历年同期最低。尽管2022年东莞全域取消限购政策，2023年又启动认房不认贷、降低首套房贷首付比例，放宽三限房申购门槛，开发商普遍祭出“降价卖房、低首付”策略，但市场情绪仍在走低。据合富代理的项目监测数据显示，2023年11月新房案场来访量环比下滑39%，同比减少42%，成交则环比减少32%，同比减少55%。

对常住人口有1044万，而户籍人口仅292.45万的东莞来说，住房需求主力应是以年轻人、新市民、创业者为主的非户籍人口，而非收入稳定、较为富裕、以改善为主的户籍人群和少数工厂主。从交易结构可见一斑，11月东莞新房成交均价35061元/平方米，豪宅化、大户型化很明显，但11月二手住房网签均价为19937元/平方米，2023年1-11月，东莞二手住房网签量同比增加约50%，整体网签均价约22421元/平方米，可见市场对价格的敏感性。

近年来，各地采取多种措施为房地产市场纾困。但从效果看，“降成本”（降利率、降税率）的效果明显好于“降门槛”（取消限购、限售），说明住房回归居住属性的新时期，刚需和换房需求对交易和月供成本敏感，降低这类成本有利于满足需求。根据广州人才集团发布的《2023-2024年度广东省薪酬调查报告》，东莞平均月薪为7600元，但大部分外来人群月薪低于5000元，即便照此收入，小两口购置80平方米、2万元均价的住房，房价收入比也超过13。

据乐居不完全统计，在新房去化周期超过20个月的情况下，2024年东莞预计有53个纯新盘入市，加上在售加推、三限房等，去化压力比较大。另外，二手房近期出现回升迹象，但挂牌量也比较大。因此，通过开发商和业主降价、降低贷款和税费等成本激活需求，是稳定市场的较好选择。

对东莞来说，过去以深圳等外地购买力为主的需求旺盛态势不可持续。在投资需求退潮，刚需和改善型需求全面主导、长期主导的背景下，住房自有率不足50%的东莞，本地刚需潜力很大，刚需入市也会带动改善型需求，降低二手住房挂牌量剧增导致的预期疲弱和价格持续调整。量价回调尽管意味着行业和市场波动，但也是回归理性和供需匹配的必经之路。

当价格回调到一定程度，辅之以降低利率、降低税费（交易增值税、经纪费率），降低新市民、外来人口入户门槛，实现公共服务均等化，对长期在东莞扎根、创业和居住的人群来说，必然会产生租购需求。这是东莞商品房市场和人口、城镇化、产业协同发展的良好图谱。东莞人口结构呈现“净流入、年轻化、规模大”特征，再加上产业业态丰富、就业容纳性比较强，发挥好这个“人口富矿”优势，就能挖掘出房地产巨大的发展后劲。□ 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）