随着昨天广州今年最后一轮集中供地的结束，2023年广州土拍落下帷幕。

据统计，2023年广州土拍涉宅用地供应64宗地块，成交43宗，成交总建面约596.9万㎡，成交金额约1179.5亿元。

整体继续维持低位运行。

不过，今年土拍与去年不同，底价成交不再成为主旋律。

接下来我为大家小结一下，2023年广州土拍市场经历了什么？

政策从紧到松，不断做市场化尝试

2017年，广州土拍诞生海珠5.5万/㎡的广州单价“地王”，外围区域番禺、增城、花都和从化均刷新地王榜单，土拍热度空前高涨。

为降低土拍热度，同年4月广州公共资源交易网上挂出的两则公告，采取“竞配建+竞价+竞自持+摇号”的拍卖方式，堪称集全国土拍手段之大成。

2021年3月，广州实施“集中挂牌、集中出让”（两集中供地）政策，打响一线城市集中供地第一枪。

同年8月，广州第二批集中供地中，地块的溢价上限由45%降到15%。

2022年6月，第二批集中供地取消竞自持或竞配建，地价封顶后直接以摇号确定得主，有开始松绑动态。

2023年11月，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告，公告提到“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。

这意味着，广州正式取消住宅用地“限地价”的出让政策，打响一线城市取消地价上限第一枪。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，广州土拍原来在防过热时期出台的限制性调控措施均已退出，是一次积极的市场化尝试。

HPG-DS-26出让公告，图源：广州公共资源交易中心

在此，我们能看到“敢”为先的广州土拍政策。

除此以外，经过多年的调整，广州土拍过热的时代已经褪去，地价不断走高导致周边房价快速拉升也成为过去式，土拍的所有限制性调控，全部回归市场化调节。

未来，土市分化会愈发明显

对于广州而言，随着地价放开上限，土拍市场的分化会愈发明显。

1）区域分化：进一步向中心区靠拢

整理近3年土拍成绩，涉宅地块成交宗数第1的区域分别为，2021年的增城，2022年的白云，2023年的天河。

可见，2021年广州土拍政策开始解除限制起，涉宅地块的成交区域不断向核心区域靠拢。

细看今年广州涉宅地块分布，天河以7宗成绩冠绝群雄，番禺以6宗紧随其后。

荔湾、黄埔、花都均成交5宗，位列第三，表现亮眼。

中心区出让24宗，外围区出让19宗，中心区成交比例更高。

2）价值分化：核心及优质近郊还有上涨空间

相较于去年相比，今年土拍最大的感观区别就是，广州产生了11宗摇号地。

而摇号地块集中分布在中心区以及近郊番禺区。

其中，单是番禺1个区就出了6宗，另外天河2宗，荔湾、白云、海珠各1宗。

随着地价放开上限后，摇号可能成为历史。

值得关注的还有，今年十分惹眼的地块价格，“land king”榜再度洗牌。

2023年广州楼面价TOP10榜单已被5次刷新，最终留在榜单里有4宗（越秀世界大观一期地块昨天出榜），而去年TOP10榜单仅刷新3次。

楼盘的定价是实际价值的反馈。

目前广州中心区土地稀缺，供地量小的越秀、海珠、天河等主城区核心板块，“价高者得”实施后，竞争可能更加激烈，预计还有上涨空间。

未来，中心区及优质近郊区域价值，将进一步回归。

3）拿地意愿分化：外围区态度谨慎，国家队仍是主力

在当前土拍市场分化明显的情况下，房企对外围土地保持谨慎态度，除了番禺区，底价成交或者流拍成主流。

谷贱伤农，地贱伤KFS。

少年君认为，官方没有不盲目追卖地的金额和数量，减少增城、南沙、黄埔等区域的出让地块宗数，适度为现售项目及旧改让步，动态调整土拍策略，是相当克制理性的表现。

对于中心区及优质近郊区域地块，今年不乏也有优质民企的身影。

比如，大石板块的迎宾路BA0603009地块被“过江龙”南通亚伦幸运摇中，而今该地块确定由南通亚伦与龙湖联合开发，并命名为龙湖御湖境，现在热销中。

又比如番禺广场板块的番禺大道以西BC0613006地块摇号定主港企路劲地产，并且跟美的合作开发，案名为路劲美的隽樾府。项目已正式在售，使用率近110%，总价360万起。

我们可以看到，今年拿地的房企中纯民企比例为12%，占比有所提升。

不过，在广州拿地的主力是“国家队”央国企，今年占比去到88%。

其中，保利发展、越秀地产、华润置地等房企拿地宗数和金额居前。

明年有什么看点？

看点1：5宗高价地，究竟卖多少钱？

目前，今年挤进过楼面价TOP10榜单的5宗高价地项目均未入市，但相关规划已出炉。

这些高价地项目地价均超5万元，未来售价肯定不低，定价预测往9万+、甚至10万+走。

对了，现在越秀世界大观项目已经开放了展厅，在珠江新城四季酒店二楼。

中铁建·招商蛇口西派天河序的展厅在梅花园信达金茂广场的一楼周大福金店旁。

感兴趣的朋友，可以去看看。

看点2：还有什么靓地未出让？

广州第四批出让计划中，因故将其中14宗用地撤销、中止、延期出让。

这14宗地块中，1宗位于海珠，1宗位于荔湾，1宗位于番禺，1宗位于白云，2宗位于天河，2宗位于从化，6宗位于花都，共计用地面积90.71万平。

天河区黄村三联路AT1007015地块位于黄村大道以西、奥体南路以北，距离奥体优托邦较近。地块占地24847.82㎡，计容建面58244.19㎡，总起拍价231812万元，折合楼面价39800元/㎡。

天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块，也被称为“吉山仓二期地块”，占地65872.13㎡，计容建面170890㎡，总起拍价364500万元，折合楼面价21330 元/㎡。

另外，整个地块旁边就是今年7月华润置地以总价超45亿元、楼面价22828元/㎡摘得的天河吉山仓地块，若算上配建，地价达3.8万元/㎡。

海珠区AH101314地块，位于广州大道南及广州环城高速交界处，有河涌景观，直线距离2号线和广佛线交汇的南洲站约400米，生活气息浓厚，但由于在主干道周围，推测项目大概率主打刚需、刚改客群。

地块区位图

荔湾区陆居路AF020208、244地块，位于白鹅潭板块，距离芳村地铁站较近，生活配套十分成熟，周边有华润置地·白鹅潭悦府，主推156-243平方米的四房，均价约8-10万元/平方米。

番禺区汉溪大道北侧BA0901081地块，位于长隆万博板块，规划占地面积从此前的8.56万平缩减至5.7万平，与7号线钟村地铁站一路之隔。

去年以来，长隆万博板块发展迅速，数据显示，目前地块周边3公里内有华润置地长隆万博悦府、越秀万博瑞麓府、耀胜新世界广场等一众热门项目，竞争激烈。

白云区金沙洲AB3702045地块，占地89614㎡，计容建面228158㎡，挂牌起始价348375万元，折合楼面价15269 元/㎡。

地块位置不错，一线临江，周边居住氛围也较为成熟，预计会吸引不少房企争抢。目前，地块周边以二手房为主，挂牌价大多在3-4万/㎡区间。（价格仅供参考，具体以实际为准）

地块区位图（图源：广州房天下）

总结来看，2023年是实行集中供地的第三年，供地节奏、规则也在不断优化调整，既提高土地质量，也提高成交率。

取消限地价后，2024年不限价的广州土拍依然可期。

最后，附上2023年广州涉宅地块出让清单。