广州拍出新地王,房价要重新大涨吗

时事新闻2024-01-02 00:06:01无忧百科

广州拍出新地王,房价要重新大涨吗

就在年前最后一个工作日,广州这座一线小隐身的城市来了一个惊雷,今年整体土拍大家都知道非常低沉和低气压,但是最后压轴出场的广州地王以迅雷不及掩耳之势就诞生了,关键还狂超原来地王1万多一平,这是给明年楼市土拍埋下伏笔吗,咱们好好分析分析。

就在12月29号,大家都等着放假的这天,广州海珠琶洲西区一个住宅地块成为了广州土拍史上新地王,越秀地产以总价22.7亿元竞得,折合楼面地价75670元一平,可售楼面价高达85247元/平,时隔两年,广州地王终于易主了。要知道,上一个广州地王还是在2020年3月城投在越秀南拿下的一个地块,那个楼面价也就6.45万一平,这次直接拉升了1.1万一平的单价。



而横向比较来说,目前全国的地王是上海静安地块的10万元一平、深圳次之为8.74万的前海地王,北京原本是第三,樊家村的7.5万元/平方米,现在也被广州这块地超越了。那是不是说明楼市马上要回暖,广州房价要大涨呢,其实并不是,这块地后面还是有很多不一样的地方的。

首先这次的土拍是清一色的国企来报名的,招商、越秀、保利、中海、建发等9家房企,连一家民企的影子都没看到,说明现在的民营房企日子真的难啊,估计是连拍地的保证金都不舍得交了。而起拍价达到了4.76万一平,因为现在土拍不限最高价了,所以才出现这次竞拍了两个小时的火拼才由越秀拿下了。

而地块也是非常迷你的,占地2.37万平方米,实际可建面积5706平方米,所以是一个非常小的地块,即使单价拍出很高,总价也只去到了22.7亿,所以对拿地的房企负担并不是很大。另一个就是这个地块旁边就是越秀琶洲·樾楼盘,现在销售均价14万元/平方米,所以越秀是势在必得要把这个迷你的地拿下来一起配建的。

所以大家可以看出来,这次的地王在年底最后一个工作日出现,象征和冲锋号的意义大于其地王本身的实际意义,要让其他开发商都看看,广州的土地还是非常可以的,不用那么悲观,大家有钱的还是来捧个钱场,没钱的可以捧个人场,因为广州现在也是挺无奈了,松绑政策是一线里面出的最快和最多的,但是市场回暖了一阵子又重新下去了,现在只能靠土拍的这种方式来调动一下情绪之类了。

拿广州今年总的土拍来说,根据克尔瑞数据统计,今年广州涉宅用地供应64宗地块,最终成交43宗,其中65%以底价成交。成交总建面638.82万㎡,同比去年减少28.28%;揽金1183亿元,同比去年减少3%。可以说成绩还是比较一般的,因为这里面超一大半的地都是底价成交,没有任何溢价,这还是在一线城市的广州,而且很多外围郊区的地块连卖都卖不出去,就拿郊区的增城房价来说,二手价格已经下跌到了1.57万,在2021年曾经到达了2.01万,跌幅也是近5000一平了。

而我们之前也说了,今年全国土拍大概能到4万多亿左右,具体数据还要等最终官方发布,这跟2021年高峰期的8.7万亿差了4万多亿,整体降幅是比较明显了,当然有人会说,这几年各个城市的土地供应量少了,代表新房项目开发减少,后面房价就要重新大涨。表面上看是这样的,但是本质上并不是地方不想供应,而是供应出去了房企不买单,因为房企之前拿的地和建好的房子都没消化掉,根本没有余粮再去拿新地了,就像你嘴巴里刚塞了两个大肉包,再让你塞一个进去,你是无论如何都塞不进去了,只能消化掉前面的肉包才可能继续吃下一个包子。而很多没有买房经验的小白就容易在救市政策中被忽悠进去接盘,因为现在套现的基本都是炒房客和老手,他们是经历过楼市上涨的那群人,现在都在抓紧离场,这已经是很明显的信号了。

所以现在地方也会比较谨慎的拿地出来卖,很多都是拿出一些压箱底的好地块来赚吆喝,因为垃圾地块拿出来基本就等于流拍,就像大龄剩女如果还在照着自己年轻时候的高标准去找高富帅老公,那铁定是找不到的。而现在全国楼市还是处于供大于求的状态中,如果还是继续大面积拍地,那会进一步加剧新房堰塞湖的形成,现在二手挂牌已经是天量了,新房如果继续这么搞,那只会互相拆台了,根据统计局数据来看,截止11月末,商品房待售面积6.53亿平方米,同比增长18%,住宅更是增长了20.4%,已经出现连续26个月同比正增长态势,房子每月越卖越多,但是出生人口每年越来越少,接盘侠也少了,房价想涨确实是有点空中楼阁了。

而且前几年很多房企拼命拿地后,不少都是高价拿的地,但是按现在的行情利润已经被压缩了非常多了,甚至还有亏本卖房的,地段好的还好说,地段不好的打5折、6折都已经是屡见不鲜了,你说开发商哪里还有勇气去拿地,所以广州的这块地没有民营房企去参加也是非常正常,违约的民企不好意思去,没有违约的民营房企没有底气去,只有国央企还有这个资金和胆量,没有足够的利润,民营房企现在是不会轻易下场拿地了。就像咱们前几天说到的武汉土拍,超90%的地块都是武汉的主城区,周边二手都超过3万了,然后房企拿的的地块在1.2万左右,即使后面降价,房企也是还能维持一定的利润空间的,这才敢于去拿地。

所以现在购房者要看清楚,房企自己也要看清楚,现在市场还是二手卖的好一些,因为国资的存量房在出货,房企在明年只能走降价这条路,如果还想依靠拍地王来涨价这条老一套操作已经行不通了,也不用被地王所吸引,过去很多拿地王的房企现在啥境遇大家都看在眼里了,当然如果用这个去吸引接盘侠还是有用的,毕竟现在一线还没有完全放开限购,只要这个信仰还在,市场就一定还有需求会涌进去,这也是过去这么多轮楼市上涨后所养成的信仰使者。

所以最后来说,明年的行情大概率还是新常态的阴跌,只要北京、上海、深圳还继续挤牙膏式的出政策,市场的整体走向就不会改变,短期的销量提升没法带动整体价格的拉动,底部的房源没法消化的情况下,腰部和头部的业主只能自娱自乐,毕竟,大家都是有房人,谁又能坑到谁呢,能坑的只有那些还没买房的人而已,因为二八定律决定了,真正的好房子掌握在20%的人手上,只有能吸引剩下80%的人去买那不好的房子,市场才可能循环起来,不然,买房成为少数人的游戏,注定这个蛋糕会慢慢变小的。



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