住建部原总经济师赵晖

我们国家确实到了必须要建设好房子的时候，建设好房子是历史性转型需要，也是迫切任务，涉及面广。

中房报记者 许倩 北京报道

对于深处调整周期的中国房地产行业而言，努力建设高品质住房，“让人民群众住上更好的房子”，是形势所迫，更是民心所向。

“中国楼市调整不会短期结束。参考上世纪90年代日本楼市泡沫破灭的过程，在持续上涨50年后，日本东京房价持续下跌了10年，又横盘了5年，地方城市调整时间则更长。值得注意的是，今天东京房价最终又超过了上世纪90年代泡沫期的最高值。当然中日两国发展阶段不一样，日本是在经济高度成熟阶段楼市泡沫破灭的，而中国还在发展过程中，今后楼市调整走势也不会完全一样，但调整不是一年两年的事，可能会介于两者之间。” 12月21日，住建部原总经济师赵晖在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“2023中国（武汉）城市高品质发展暨房地产创新峰会”上表示。

“但中国楼市未来发展仍然可能超出我们的想象，所以也不要太悲观。”他表示，中国房地产市场仍有很大的需求，包括家庭小型化产生的需求、城镇化人口分布的新变化产生的需求，即人口七普显示的人口从中小城市向头部城市和城市群集聚的趋势比以往更明显。此外，从住房情况整体看，改善性需求相当大。当前中国居民住房条件距离好房子好环境目标，还有相当长的路要走。

“自2002年后，中国商品住房建设和交易量开始攀升，至今约20年时间。一个拥有14亿人口的国家，大约20年时间房地产发展就结束了？这是不现实的。”他说，相信经过一段时间调整，楼市需求量还会上来。

赵晖同时表示，未来中国房地产市场的地域分化将进一步加剧，开发商一定要注意市场经济发展重心，抓住核心区域发展。另外，住房高品质化是趋势，这不仅仅是政府号召，更是市场发展的必然趋势，是市场供需双方必然要选择的路。未来通过居住在高品质住宅和小区，彰显业主的地位和成功标志，将成为越来越重要的购房动机，这也是发达国家的经历。

谈到住房质量，赵晖说，实事求是讲，改革开放后，特别是住房商品化改革后，中国住房质量、居住条件有了巨大进步和发展。最主要推动力是市场竞争机制，即为获取销售优势，开发商、设计单位、建材和住房设施设备制造商等努力学习并引进国内外先进经验和技术，竞相争比，由此极大推动了我国住房品质和小区环境的里程碑式进步。当然改革开放后居民收入的历史性增长更是基础原因。商品房改革之前，住建部给员工建的住房，从现在看条件十分差，厨房和厕所空间非常小，住房设备简陋，隔热和隔音性能很低。这还是在首都北京，还是中央部委的住房。现在中国居民的住房质量和条件真是今非昔比。

但是，如果以世界眼光去衡量，中国住房现状与“好房子”目标仍存在明显差距。赵晖以日本为案例剖析其中差距及原因。他说道，他到日本东京的第一印象是，东京就像一个新建的城市，大部分楼栋都像新楼一样，其实这些公寓以及独立住宅有的已经建了20年、30年甚至40年。“相比之下，北京看着像是一个旧城市，这与中国处在发展建设上升阶段是相矛盾的。”赵晖认为，东京看上去像个新建城市，原因有两个，一是建造质量就很高，二是房子的维护维修力度和频度远超中国城市。

“最近我在东京住了三个月，从一个使用者角度实际对比东京和北京的住房，我发现，中国住房在结构质量和生活便捷性、设施设备、防水、隔音、隔热等方面与日本的差距都很大。”赵晖表示。

在列举了中日住房质量差距的事例和体验后，赵晖对日本住房质量高的深层总结是，一是人的因素，日本民众普遍对质量有高要求，也可以说有挑剔质量的文化习惯。从业者普遍具备认真、精益求精做事的自觉性。赵晖还介绍了他在日本所看到的建设工地上工人们认认真真、尽职尽责干活的不少事例。二是研发生产的建筑材料、住宅设施设备质量高。三是标准更完善、详尽、清晰。四是市场清明、责任清晰。

关于房屋维修更新，“日本会对住房进行经常性的大规模维修维护。重要成因是，住户缴纳的维修基金比较高。我国维修基金是买房时一次性缴纳房款的1.5%；日本则是每月缴纳维修基金，物业管理费另外缴纳。”赵晖表示，粗算了一下，如果公寓使用50年，50年累计缴纳的维修基金总额相当于买房款的9%以上，比我国要高很多，所以可以经常性维修更新住房的设施设备和建筑。我国缴纳的维修基金不能满足住房维修更新需求。日本基金使用由业主决定，提取使用不像我们国家这么难。同时由业主组成的业委会委托管理公司每个季度将维修基金使用情况做成报告，非常详尽，不像我们是几页纸，而是一大本册子。

“要想长期拥有好房子，一定要经常性维修更新，任何产品都有寿命，都会老化破损，为此一定要有人付钱，住房是私人财产，这个钱当然应由住户负担。这个理念要树立起来。”他说。

如何建设好房子？赵晖提出，第一，提高建筑材料水平，在研发上下功夫；第二，提高施工质量水平，解决监管和工人素质这一老大难问题；第三，增强标准体系，提高住房设计施工、建材、住房设备等标准；第四，完善物业管理、小区人防工程使用等一系列制度，合理提高住房维修基金，加大维修更新力度和频度，让房子几十年保持新与好的状态；第五，提高国民素质和责任意识、培育认认真真做事的民族气质。其实这是涉及质量更根本性的问题，涉及我国的教育、社会环境、体制等诸多方面。

“这是一个长期工作，相信随着国家的进步发展，这些会有改进。”赵晖表示。

“我们国家确实到了必须要建设好房子的时候，建设好房子是历史性转型需要，也是迫切任务，涉及面广。中国房地产报在全国范围内启动的‘寻找中国好房子’活动，意义很大，非常支持也非常期待这项工作能见到成效。”赵晖说。