本文来源：时代财经 作者：王莹岭

热点城市厦门，全面取消限购。

“岛内某楼盘有销售告诉我，15日之后，部分户型的优惠力度有所上升，以一套900万的房子为例，优惠了30万。”一位厦门岛内的房产中介袁子健（化名）告诉时代财经。

袁子健表示，上述楼盘为厦门岛内思明区的中高端楼盘，学区房，主力户型130平米左右，总价在1000万左右。此外，在到访量上，该楼盘也有所提升，“从售楼部给出的到访数据来看，本周周中比上周周中的到访量提高了约15%，但成交量提升不大。”

11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（下称《通知》），从解除限购、调整住房信贷，家庭住房套数等多方面对厦门当前的房地产政策进行了优化。

《通知》指出，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外）。此外，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。

这意味着厦门全域取消限购。易居研究院研究总监严跃进对时代财经指出，过去，各地限购政策有所保留，但现在进入到全面放松的新阶段，“不仅郊区放松限购，市区也要放松限购。”

“厦门是一个缩影，意味着其他热点城市也很快会跟进。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出。

对于该政策的预期效果，李宇嘉表示，从政策效果来看，一定会有部分人群，特别是看好特区内长期价值的人群进入市场，岛内一些优质的物业会出现交易量的增长，“但这个增长对全市房地产体量的保持，并不能带来很明显的提振。”

“会有一些促进作用，但短期内不会有特别大的反响。”袁子健也如此说道。

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“对改善型购房者更有吸引力”

“全面放松是非常重要的信号，也体现了政策放松再放松的导向。”严跃进认为，对于一些城市依然守住限购的做法，建议根据市场新形势，主动放松主动调整。至于担心市场炒作，严跃进指出，“按照目前的供求关系，其实不是市场的主要矛盾。”

此次政策调整，对于购房者来说有多大程度的利好？

对于此次岛内全面放开限购，房产中介袁子健认为对于有购房需求的外地购房者影响不大，“在放开限购之前，对于真的有购房意愿的外地客户，其实也能通过特殊渠道帮忙解决购房资格问题，因此此次放开限购对这部分客户来说没有太大区别。”

袁子健告诉时代财经，此次政策调整，或许对有改善型需求的厦门本地人来说更有吸引力，“无论是9月的认房不认贷，还是此次对多子女家庭购买的第二套住房认定为首套，都更利好有改善性换房需求的置换群体。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也告诉时代财经，本次新政的亮点之二在于优化家庭住房套数认定标准，多孩家庭购买第二套住房认定为首套，“这意味着多孩家庭购房门槛大大降低，首套房相对二套更能享受到较低的首付比等，此举或将有效促进多子女家庭改善住房需求的释放。”

不过，袁子健表示，对于这类客户来说，主要痛点还是在于资金问题，“比如已有的住房不好出手。因此，这类客户也只是有意向了解，真正成交还需要等他们已有的住房成功出售，手上资金足够。”

据中指研究院，2023年以来，全国各地出台优化限购相关政策超50条。其中9月南京、合肥、济南、青岛等12个二线城市全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策；10月，杭州、上海部分区域优化限购；11月，昆明取消省外限购。各地需求端政策持续优化。

10月份厦门楼市再降温

事实上，9月18日，厦门刚刚发布房地产调控新政，岛外集美区、海沧区、同安区、翔安区正式取消限购和限售。

不到两个月，为何放松限购政策再次加码？

李宇嘉指出，这次全域退出限购，并且对限贷政策进行了明显的调整，其触发因素主要是10月份市场下行超出了预期，岛外退出限购和认房不认贷的效果并不明显。”

李宇嘉指出，厦门岛内岛外的房价和供应量差距非常大，商品房的品质和居住环境以及公共服务差别也大，“岛内商品房市场为全体福建人、闽南人，甚至全球闽南人所青睐。面对岛内供给弹性非常小，供应量有限，早已进入存量时代的现状，厦门依然退出了岛内限购，说明当前厦门的房地产市场确实比较疲弱。”

厦门岛外海沧区一位中介郭勇（化名）也告诉时代财经，9月岛外放开限购后，咨询量有一些上涨，但从成交量上看，反响不大，“大家都还是在观望，买涨不买跌。”

克而瑞数据显示，今年三季度，厦门商品住宅供应29.8万㎡，环比下降53.7%，同比下降49.5%；成交25.65万㎡，环比下降61.9%，同比下降34.18%。“冰点已至”，克而瑞厦门机构指出，自三季度以来，厦门岛内进入空窗期，在失去动力支撑叠加岛外刚需乏力的影响下，连续三个月下滑，其中8-9月单月成交量均不足10万㎡。

从十月数据来看，克而瑞数据显示，今年10月厦门新建商品住宅成交面积仅15万平方米，环比增幅96%，同比下降4%；累计来看，今年1-10月，厦门新建商品住宅成交面积162万平方米，同比增长19%。

去化方面，厦门今年10月新房去化率仅28%，较9月34%的去化率下降6个百分点。库存方面，截至今年10月，厦门库存规模为295万平方米，去化周期28.7个月。

袁子健告诉时代财经，一直以来，主导厦门房价的主要是岛内的学区房，“在2022年以前，大家购房的需求和意愿都比较高，市场价格也在往上走，当时主要的客户大部分来自厦门周边，比如泉州、莆田等地，他们希望能给孩子更好的教育资源，资金也比较宽裕，因此岛内1000万左右的住房市场也比较活跃。”

不过，袁子健发现，从去年年底开始，购房者都逐渐处于观望状态，“观望时间其实已经接近一年了，从去年年底到今年以来，房贷利率几次降低，其他政策也在陆续松绑，很多购房者等待观望的心态也愈发浓厚，认为‘越等越赚’。”

市场观望情绪浓厚，从房价下跌也可窥见。据国家统计局11月16日最新发布的数据显示，10月份70个大中城市中，厦门新房价格环比下降了0.2%，1-10月平均同比下降2.5%。

袁子健透露，比较明显的是，从去年12月开始，厦门一些楼盘出现了需要群演冲人气的现象，“可能会让经纪人或者销售穿便服到楼盘充当‘客户’，对外宣传的成交数据也会出现一些水分和包装。在2020年至2021年期间是没有这样的情况的。”

即使是此前最火爆的学区房，目前的需求空间也在降低，“由于前两年楼市火热，孩子需要在近年入学、有学区房需求的购房者几乎都会提前将房产置办好，很少有家长会等到孩子临近入学才着急‘上车’，而过两年的才入学的下一批孩子家长，则会继续观望入手时机。”袁子健指出。

“成为小区最便宜的一套房才能卖掉”

新楼盘的活跃程度和二手房的活跃程度也息息相关。

袁子健解释道，“如果二手房市场流动起来，新房也会更好卖，2021年的市场活跃就是这样的情况，很多顾客在孩子上完学后把学区房快速出手，再去置换环境更好的新楼盘。”

然而，从二手房市场来看，厦门楼市成交量持续低迷。

厦门市住房保障和房屋管理局数据显示，2023上半年厦门二手房市场行情较为低迷，总成交量12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近5年倒数第二位。具体来看，自3月份二手住宅成交量到达3024套后就开始持续下跌，4月至6月，成交量环比分别下降14.39%、32.75%、6.15%。

10月份70城数据显示，厦门二手房价格环比降幅更为显著，下跌了0.9%，1-10月平均同比下降3.8%。至此，厦门二手房价同比已经连续16个月出现下跌，环比连续8个月下跌。

此外，时代财经注意到，从厦门思明区部分小区的历史成交记录来看，今年对比去年的成交价明显降低。

以福达里小区为例，该被业内视为“第一梯队”学区房。去年11月，有位于2楼的35.23平米的小户型，以275万成交，但同样的户型、面积、位于16楼的房子，在今年9月底以228.6万成交，总价低了46.4万，单价降低13171元/平米。

同小区同户型今年、去年成交价对比

“今年的二手房市场，如果你的房子在小区里不是最低价的，几乎没有人会去看房。以前大家买房会把户型、面积、楼层等喜好因素看得更重要，但到了今年大家都讲究效率优先，‘能捡到漏的才考虑买’。”袁子健告诉时代财经。

海沧区中介郭勇也同样表示，“如果要快速卖掉，房子要在整个小区里很有优势，甚至要成为小区里最便宜的房子。比如，上月初某小区有一套40平的房子，就以一口价120万成交，而行情价其实在150万左右。”郭勇表示。

对于全面取消限购政策的作用，克而瑞厦门机构指出，从存量市场来看，岛内能起到聚集升温效果的楼盘有限，难触发“锅底效应”，岛内取消限购，即宣告厦门全市限购松绑，市场走向难以预料，岛外市场或更艰难。

“预计未来二线城市有望继续优化过去市场过热阶段出台的楼市政策，进一步放松限购政策，不排除将有更多城市全面取消限购。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，一线城市限购政策调整力度取决于市场恢复程度，参照广州近郊取消限购，北上深未来也有望按照因区施策、因需施策进行限购政策优化，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房以及特定需求购房限制等。