国有划拨土地是国家无偿划拨给单位或个人使用的土地，也就是说划拨土地无需缴纳土地出让金，这令划拨土地使用权的转让具有一定的特殊性，那么，未经批转的划拨土地转让是否有效呢？

网友咨询：

未经批准的划拨土地转让是否无效

律师解答：

转让划拨土地未经批准的行为无效。划拨土地转让应具有批准权的人民政府审批公文，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，具有国有土地使用证、缴纳土地使用权出让金同时签订书面转让合同。

划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拨等几种。

而划拨土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。

律师补充：

合同无效的主要原因如下：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

（三）以合法形式掩盖非法目的

（四）损害社会公共利益

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

（六）合同中的下列免责条款无效：

1．造成对方人身伤害的

2．因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

（七）当事人主体不合格的合同；内容不合法的合同；无效代理订立的合同。

【法律法规】

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

刘阳律师简介

刘阳律师，中共党员，中国法学会会员。现为江苏众联成律师事务所高级合伙人，执行主任，党支部书记。国家心理咨询师。主要负责企业的业务谈判、常规诉讼、风险控制等。同时，参与过多起本地有影响的刑事案件辩护。