｜悦府江景

应大家要求，今天来聊聊命运多舛的陆居路地块。

这是一块有故事的土地。

2021年，广州第三轮集中供地，地块原本是要挂出来的，但后来被奥园放了鸽子，脸都没露，就失约了；

直到2022年，广州首轮土拍，地块才得以上线，并且撩了个新玩家——世纪金源，江湖传言，要落地其南方总部。

只是，最后“过江龙”并未露脸，地块也流拍告终。

现在，时隔一年多，地块又卷土重来了，出现在今年第四批宅地供应清单里。

按照计划，最晚春节前，就会发布正式的出让公告（2023.11.11-2024.2.10）。

细心的朋友，可能发现了。

相比去年，这次出让的陆居路地块，分地块编号以及用地性质，都有了一点小变动——

原本的AF020245地块，变成了AF020244地块；

原本是宅地+商地+交通枢纽用地，现在只有宅地+商地。

怎么说呢...被放了两次飞机后，陆居路这次似乎是有备而来的。

从近日发布的最新控规图中，我们就能窥见一二。

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相比原方案，新规划的变化，主要有两点：

一是，住宅不切分了。

244、245居住地块被合并，统一为AFO20244地块，调整后地块用地面积为14067m²。

建面、限高、密度、绿地率等均不变。

二是，交通枢纽用地取消了。

AFO20208地块不需要配套公共交通枢纽站、共享单车停放点，变成了纯商业商务用地。

建筑面积腾挪后，地块的容积率为15.34，体量超11.1万m²。

这样的变动，说大不大，说小也不小。

总的来说，新方案降低了开发难度与成本，开发商强排会更灵活。

但是，但是，最核心的，是没有砍掉多少商业，还是住宅的2倍++。

而之前地块流拍的一大原因，就是商业配比太大了。

商业用地的标定地价，是比住宅要贵上不少的，做起来更难，去化又慢，挤压开发商利润的同时，还需要大量资金沉淀；

市场化的利率，资金的成本又高，很多企业即使有心也无力。

当时有业内说，陆居路这块地如果按规划条件来，会亏得连底裤都没了。

但如果是港企，就不一样了，利率普遍很低，可以慢慢打磨。

这次调规，荔湾的态度其实是很明显的，细节可以商量，鼓励统筹，允许腾挪、核减，不过该有的量还是得有，这是原则。

站在片区发展的角度，这是好事，250m的高楼建起来，既能装点白鹅潭门面，世界级的地标商圈，说出来也更有底气。

但房企们买不买账，还不好说。

2

当然，去年地块流拍，也不全是商业的锅。

劝退开发商的，还有产业和文保两道难题。

当时的出让条件，还给竞买人提了几个要求：

1.自持商业办公物业不低于AF020208地块计容建面的50%；

2.在荔湾新设或迁入集团南方总部，达产后，5年内每年产值不少于150亿元；

3.出资修缮及维护多处历史建筑及文物。

别说是跳票了的那家非头部民营房企，就算是头部央国企，也不敢轻易招惹。

所以，这次回炉，调规可能只是开胃小菜。

想打动开发商，相信还会做更多努力。

做几个不负责任的小猜想：

一是降价让利。

从流拍→摇号的天河梅花铝，相比去年，起拍总价从之前的535794万，调整成了519880万，降了1.6亿；

陆居路呢，之前起拍30.38亿，要降肯定没这么猛，但多少都是爱。

二是放宽出让要求。

比如，降低自持比例；

比如，KPI目标，定得低一些。

像引入南方总部这种明显的定向条件，直接pass；

门槛低了，条件松了，相信还是会有开发商愿意看一看。

听说，荔湾已经找了意向企业，但不方便透露。

大家可以留言猜猜看，是哪位。

3

抛开难搞的商业，这宗地块位置是真不差。

虽然是二线江景，但也在白鹅潭核心区，三江交汇处，地铁1号线芳村地铁站附近，还有个大明星邻居——华润置地白鹅潭悦府。

这个项目，在售约178-243㎡大平层，靠着华润招牌，靠着无敌江景，靠着万象城IP，成为了当之无愧的区域标杆项目，售价飙到了14万/㎡。

对陆居路来说，这是更多是一个仰望的对象，而不是对手。

比起悦府，地块景观资源要逊色得多，配套也难以自成一城，明显不是一个量级，定位和产品都会有很大差异。

与其说是威胁或竞争，倒不如说是互利。

由于离得足够近，陆居路可以享受到悦府带来的最重要的配套——万象城；

地块建起来后，这一带的城市界面也会更漂亮，对悦府也是利好。

相较而言，武汉城建·保利·花语和岸（羊城食品厂地块）更能称之为竞品。

景观上，是一线河景pk二线江景；

地铁呢，都是1号线芳村站，花语和岸900米，陆居路紧挨着；

配套方面，整体大差不差，但花语和岸近学校，陆居路近万象城。

总的来说，陆居路地块的素质更优，但要说拉开多大差距吧，也没有。

如果陆居路顺利卖出去，产品定位估计会是刚改-改善，目标客群部分会和花语和岸重叠。

| 保利花语和岸沙盘图

将来影响购房者，尤其是刚改客抉择的，主要还是价格以及产品。

先手出牌的花语和岸，开盘各种折扣叠起来，4.55-5.4万/平，超高实用率，是项目的一大卖点。

不过，随着高赠送新规落地，这样的产品，陆居路也能做，算不上是独特优势了。

主要还是看价格。

陆居路地块，如果按照去年的价格，起拍楼面价20500元/平，比起羊城食品厂低，但算上商业，就不止这个数了。

地价成本，最终都是要转嫁到房价上的，未来售价会更贵。

对于房企来说，拿下这块地还是需要勇气的。

不仅要面对商业的难题，板块竞争也同样棘手。

接下来的白鹅潭，是真心不缺货。

除了一众老朋友外，最近在白鹅潭CBD商务区，又冒出了一个新盘——新世界·天馥。

项目靠近地铁5号线滘口站，和珠江只有几百米的距离，配套成熟。

项目主推建面约70-140㎡三、四房产品，目前已经开放了样板间，预计今年年底入市，吹风价参考周边。

以上。