中国小康网独家专稿
文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦
三地楼市为“北漂”置业重新“开闸”供应，对当地楼市影响不言而喻。
摄影：郭煦
北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市（下称北三县）一体化高质量发展示范区执行委员会揭牌仪式，前不久在北京城市副中心党工委管委会举行，这对于通州和北三县来说意味颇多。
通州区与北三县一体化高质量发展示范区执委会的正式揭牌，标志着通州区与北三县协同发展迈出新的重要一步。执委会成立后，将主要负责研究拟订制度规则、重点规划、工作要点、支持政策、改革事项、重大项目等，协调各方面推进落实。
早在2018年12月，党中央、国务院批复的城市副中心控规就明确了副中心京津冀区域协同发展示范区的战略定位，并要求充分发挥城市副中心示范引领作用，辐射带动北三县地区协同发展，实现统一规划、统一政策、统一标准、统一管控，即“四统一”正式出台。
2020年3月，国家发展改革委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，成为通州区与北三县规划建设的基本依据。同时，让北三县房地产市场又平添了新的波澜。
此前，北京购房政策的松动未能给北三县楼市带来预期的拉动，中秋国庆各大房企陆续推出优惠活动，力战黄金周。
“双节”期间，北三县开发商推出的优惠活动五花八门，归纳起来主要包括特价房、打折、买房抽奖、到访送礼、成交送物业费、送车位、鼓励老带新或者是全民营销等，背后都是开发商对业绩的渴望。
一位长期专注北三县地产销售的业内人士表示，上述利好政策，从长远看，对北三县房地产销售会有多重利好，但刚刚过去的黄金周，北三县地产销售并没有出现明显的火爆局面。
“北三县”楼市不温不火现状
据了解，廊坊市自2017年实施限购政策以来，该市全区域楼市降温明显，尤其对主要依靠北京外溢自住及投资需求带动的北三县形成巨大冲击。以三河为例，此前房价经历快速升温后遭遇“跳水式”大跌，由上升后每平方米4万余元跌至每平方米1.5万元左右。
2022年8月8日，廊坊市正式官宣优化调整住房限购限售政策，取消户籍、社保、个税等方面限制性购房条件，同时还特别强调对北三县和雄安新区周边的住房限售年限也要求全面取消。
在此背景下，等同于三地楼市为“北漂”置业重新“开闸”供应，对当地楼市影响不言而喻。不过，短暂的活跃并未让北三县楼市升温进入快速通道。
国庆黄金周期间，《小康》杂志、中国小康网记者在北三县走访时发现，距限购政策取消已过去一年多时间，当地市场表现平静如常。部分项目售楼处人流稀少，虽然打出“买房送车位、送物业费、送家电、送装修”等促销广告，但鲜有购房者光顾咨询。与此同时，当地部分二手房中介门店门可罗雀，生意异常冷清，还有少量房产中介闭店歇业已持续数周时间。
9月份，北三县各个开发商都在期待北京的政策风能吹来，然而恰恰相反，由于北京购房政策的松动，很多原本只能在环京买房的人也能拿到北京购房的资格，这使得北京楼市与环京楼市呈现了相互抢客的情况。不少项目的咨询、到访和成交量与之前相比更低。
在市场下行压力下，北三县的新房价格底线一再被突破，开发商即使没有赚头也要出货。大厂某头部房企负责人称，现在卖房不是为了利润，而是资金回笼，只要有客户来，我们尽量给足够的优惠促成交。
燕郊岩峰欢乐颂的相关负责人介绍说,今年双节特别筹备了“五重好礼、嗨翻双节”的活动，将优惠给到客户，将奖励给到销售员，促进销售员的积极性，多种方式促销。
大厂路劲公园上城则推出买房送车位、认购打9折的活动，并且别墅赠送面积。更有8月份提前交房，以达到树立口碑的目的。甚至可以以房论价。这在以前是不可能的。
大厂东方丽城推出特价8875起的房源，送车位，部分房源送地下室，还可首付分期；大厂早安北京假期期间买房可送地下室、地下车位，送电影票，奖励购物卡、笔记本、电视的抽奖活动；大厂孔雀城博学园推出5万抵7万，线上99折，扫码98折，企事业单位9折优惠；燕郊皓月雅苑则开盘推出高端盘25500元/平方米，送车位、储藏室，认购98折，送体检基金等，认购得砸金蛋礼品不低于5000元……
如此费尽心思地留客，可见开发商对业绩的渴望。很多楼盘，假期期间不允许请假，保证全员在岗，全力备战十一。
开发商不惜违规促销的背后是各个项目销售压力的传导。一名房产中介对记者表示，现在是买方市场，开发商没办法，只能尽量多给优惠，刺激客户购房。
来自安居客的数据显示，三河市9月房价15741元/平方米，大厂县9月房价12083元/平方米，香河县9月房价8597元/平方米。
公开资料显示，2016年—2017年上半年，受北京副中心城市建设、产业转移外溢等一系列利好因素影响，北三县房地产市场迅速被点燃，三河、大厂、香河一年多时间房价累计上涨80.45%、130.14%、115.46%，2017年3月政策收紧后，北三县楼市急转直下，部分区域房价接近膝斩。比如曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，今年五一期间推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。
2020年3月，《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》发布后，北三县楼市下行压力趋缓，开始出现止跌回稳局面。值得注意的是，北三县房价微涨局面并未维持太长时间，短期提振后下半年楼市持续走低。
“现在环京楼市就是躁动和彷徨的局面，一方面不知道调控周期要持续多久，另一方面，对环京长远发展还是相对看好，这样就造成了一有风吹草动就躁动的情况。”知情人士表示。
“春节后我们项目一共能卖100多套，每月只有十几套成交，客户也少了很多。”位于香河城北城的一个楼盘，特价房单价不到8000，但是成交依然不理想。
燕郊某置业公司经纪人表示，受相关政策影响，现在北三县房地产成交量变化不大，主要是前期积累的客户，新增客户较少，客户的入市信心和预期较低，同时，也难以支撑二手房市场的回暖。燕郊受到地铁和产业政策的影响，业绩虽然没有快速起来，但是资金回笼问题不大。大厂则是受到厂通桥的影响，潮白板块的成交量是可以预见的。今年来，香河一手房开盘量有限，成交持续走低，四季度能否回温还很难说。
多重利好政策提振地产信心
廊坊取消限购政策，是彻彻底底地取消，不仅取消限购，还取消限售，对户口和社保没有任何的限制，外地家庭在环京买房卖房不再有障碍。
政策利好下，曾经市场最火的燕郊，随着部分新房入市，2022年7月份成交量和成交价格均有上涨。其中，距离地铁较近的御东汇开盘推出310套房源，当天便认购112套，成交均价为27500元/平方米。
那么，放开限购限售会对廊坊楼市产生怎样的影响？横盘5年的市场会迎来一次反弹吗？合硕机构首席分析师郭毅表示，环京楼市在经过调控之后，整体的成交量基本相当于调控前的10%至20%，价格更是腰斩，甚至部分地区价格只有此前的1/3。
“环京片区整体需求疲软，价格下行，已经形成了一个明显的谷底。由于环京筑底，以及城市整体没有产业支撑，限购对市场的作用可能不会很明显。当前，北京自身也出现需求量下行，环京很难依靠解除限购拉动地缘型购房需求入场。”郭毅表示。
在郭毅看来，环京想要解决房地产下行这一问题与其寄希望于解除限购，不如循序渐进做出产业的倒入，引进医院、学校、商业等相关资源，打造安居乐业城市，这才能够产生更多的地缘型购房需求。
除了取消限购之外，廊坊市还发布了多项房地产支持政策，重点涉及房企融资和降低首付两方面。
文件显示，满足房地产业合理资金需求，对符合条件的个人住房按揭贷款加大投放力度，及时满足融资需求。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
同时，进一步降低住房公积金贷款首付比例。缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于20%。而对拥有1套住房但未结清相应商业性个人住房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例则不低于30%。
据了解，京唐城际铁路已经开始运行。京唐城际铁路途经北三县，并全部设站，对疏解北京非首都功能,带动北三县经济社会发展,提升区域整体经济竞争力具有重要意义。此外，北三县与通州区在原有3条高速、7条主干路、5座桥梁连通的基础上，北京轨道交通M22号线（平谷线）河北段正加快建设，厂通路、安石路等4条跨界道路进入实质性实施阶段，尽快形成“8横5纵”内部交通路网。
9月22日，北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市一体化高质量发展示范区执行委员会揭牌仪式在北京城市副中心党工委管委会举行，标志着通州区与廊坊北三县协同发展迈出新的重要一步。
北京市通州区与河北省廊坊北三县空间紧邻、联系紧密，协同发展需求迫切，是京津冀协同发展的重点地区。深入推进通州区与北三县协同发展对于推动北京非首都功能疏解、优化首都发展格局、建设以首都为核心的世界级城市群、保障北京城市副中心高质量发展具有重大而深远的意义。
据介绍，2018年12月，党中央、国务院批复的北京城市副中心控规明确了副中心京津冀区域协同发展示范区的战略定位，并要求充分发挥城市副中心示范引领作用，辐射带动北三县地区协同发展，实现统一规划、统一政策、统一标准、统一管控(即“四统一”)。2020年3月，国家发展改革委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，成为通州区与北三县规划建设的基本依据。2021年3月，国家“十四五”规划纲要提出要“高质量建设北京城市副中心，促进与河北省三河、香河、大厂三县市一体化发展”。2021年11月，国务院发布《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》，明确提出要加快建设通州区与北三县一体化高质量发展示范区。
北京城市副中心党工委常务副书记、管委会常务副主任、通州区委书记孟景伟在揭牌仪式上表示，要抓紧做实做强示范区管理机构，实现“示范区的事示范区办”，选配优秀干部到执委会，尽快制定工作规则、工作计划和任务清单，健全工作体系，明确工作重点，为示范区建设提供体制机制保障和组织保障，同时加大争取赋权力度，掌握一批亟需管用的一体化管理权限，并建立健全行权机制，确保赋权接得住、用得好。
事实上，多重利好因素叠加，重新激发出一部分“北漂”购房需求将成为可能。虽然北三县楼市温和复苏的确定性很高，但节奏不会太快，市场信心尚处于筑底回升阶段。“房住不炒”主基调下，北三县属地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，引导居民更加理性购房。
北三县楼市如何讲好新故事
在刚刚过去的国庆黄金周，北三县房地产市场终端消费不振表现突出。记者在随机采访到的数位看房者中，短期内投资意愿减弱，市场观望情绪浓厚。同时也释放出对北三县楼市信心不足的担忧。
“在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也会放缓。”香河县城镇居民张新军告诉记者，本地购房需求本身较弱，原因是在北三县买个好房子容易，找个好工作却着实难。由于三地近几年产业发展不及预期，人口导入有限，就业与收入短板长期困扰当地投资置业幸福指数。受北京虹吸效应拉动，但凡能在“北三县”买得起房的本地人，或多或少会有选择到北京投资置业的计划。
北京大学博士后研究员张磊表示，目前对房地产行业而言，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
由于地理位置靠近北京，北三县一直是买不起北京房产的“北漂”一族扎根北京的首选。在限购前的一轮楼市上涨周期中，北三县一度上演“炒房神话”。而限购后的北三县楼市降温明显，房价暴跌与销量腰斩同时涌现，市场随即进入冰封期。不可否认，廊坊取消限购、降低首付比例、利率下降等利好政策出台，能够缓解当地楼市较为低迷的局面，北三县楼市由此或迎来上行机会。
香河县某房产中介负责人徐彬在接受记者采访时表示，相较限购政策取消和利率下降前，现在每周打来电话咨询房产的客户明显增多。此前一周内能联系到的客户三五个，现在明显翻了几番，而且多数是客户主动打电话找过来沟通。
“相比之下，市场成交量方面也有了明显好转。”徐彬还告诉记者，现在，香河县每周新房和二手房成交量均保持在三四十套，以前一个月内新房二手房成交量累计只有20余套左右。
但对于大量入市的二手房源，有房地产业内人士表示，短期内市场成交可能并不乐观。该人士认为，目前三地二手房仍处于买方市场，好房源、好户型的房子特别多，特别是新冠肺炎疫情以来，市场上出现大量的房源，比较来看，买房的人虽较之前有所增加，但市场并没有太高的热度。
首都经贸大学城市经济与公共管理学院副教授张智新认为，通州区与北三县整合规划后，对当地楼市具有一定刺激和提升作用，但在中央坚持“住房不炒”大背景下，楼市调控会继续贯彻，并不会使北三县楼市重回“虚火”的老路。
景晖智库创始人胡景晖认为，大城市群周边聚合了产业和优质就业机会，才能带来人口迁移和真实的购房需求。对于这些合理的自住型需求，应该给予政策倾斜。
一个利好消息是，9月19日，2023年北京通州·河北廊坊北三县项目推介洽谈会在廊坊举办，为两地一体化高质量发展注入新动能。
本次推介洽谈会签约合作项目包括产业、交通基础设施建设、公共服务和现代服务业4方面共50个，意向投资额约426.81亿元。其中，产业项目31个，交通项目2个，公共服务项目12个，现代服务业项目5个。
数据显示，2019年以来，两地已连续举办五届项目推介洽谈会，累计签约项目210余个，意向投资额超1500亿元，促成一批重大项目落地、一批优质企业布局发展，有效带动了北三县产业升级和公共服务水平提升。
北京市发展改革委有关负责人表示，下一步将深入落实国家层面部署要求，充分发挥北京城市副中心示范引领作用，加快建设通州区与北三县一体化高质量发展示范区，抓好交通、产业、生态、公共服务和管理机制创新等任务落实，确保示范区开好局、起好步，更好支撑现代化首都都市圈建设。
事实上，自2021年开始，北三县便进入了配套利好加速落地期。最让人关注的就是交通，燕郊西出口通车，地铁平谷线、厂通桥等重点项目全面开工。也有业内人士认为，现在的北三县是全国最具有价值的热土之一，这是一片“种下石头，长出黄金”的地方。一个更“平坦”、更快捷、更友好的北三县，正渐渐到来。其房屋资产的长远拥有价值，将超过国内一半以上的省会城市。
（《小康》·中国小康网 独家专稿）
本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊
