前十月全国卖房不足10万亿,供需双降,房企到位资金降13.8%,房地产的底在哪里?

时事新闻2023-11-15 19:20:54无忧百科

前十月全国卖房不足10万亿,供需双降,房企到位资金降13.8%,房地产的底在哪里?


出品|焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

多重政策红利重拳出击,但是楼市并没有回暖。

11月15日,国家统计局公布2023年1-10月全国房地产市场基本情况。搜狐财经梳理发现,今年前10月房地产在供需、房企资金层面仍然呈现下滑趋势。

具体而言,在需求方面,1-10月,商品房销售额97161亿元,下降4.9%;其中住宅销售额下降3.7%。在供应方面,1-10月,全国房地产开发投资95922亿元,同比下降9.3%(按可比口径计算);其中,住宅投资72799亿元,下降8.8%。在资金层面,1-10月,房地产开发企业到位资金107345亿元,同比下降13.8%;其中,定金及预收款、个人按揭贷款降幅连续扩大。


搜狐财经梳理发现,2021年,商品房销售额首次达到18万亿,创历史新高;当时,全年房地产开发投资增速为4.4%。此后,在2022年,全国商品房销售额骤降至13万亿元,下降26.7%。

如今,距离2023年结束已不足两个月,按照此前交易逻辑,2023年商品房销售额很难超过2022年的13万亿。

“这是一个长阴周期,房地产从过去20年突飞猛进,已经进入供大于求阶段。”某位业内资深人士如此对搜狐财经表示。

中指研究院市场研究总监陈文静则指出,房地产开发投资持续承压,累计同比降幅扩大,新开工在低基数效应下,累计同比降幅小幅收窄;从销售表现来看,受房价下跌预期、居民收入预期偏弱等因素影响,短期市场修复持续性略显不足。

“近期中央及监管部门多次提及加快‘三大工程’建设,配套措施有望加快落地,供需两端政策发力,有利于促进房地产市场平稳运行。此外,10月,房企融资规模连续3个月下降,近期中央金融工作会议会议指出‘一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求’,优质企业融资支持力度有望加大。”陈文静称。

下行通道继续

为了刺激楼市,今年从部门到地方“认房不认贷”、降低首付比例、降低按揭贷款利率等多项政策接踵而至。

据诸葛数据研究中心不完全统计,今年以来,截至11月3日,全国约有300个省市出台利好政策650次左右。

但是,就前十月表现来看,楼市还在“谷底”。

具体来看,1-10月份,全国房地产开发投资额同比跌速为9.3%,处于跌幅扩大态势;全国房地产新开工面积同比跌速为23.2%,这已经是连续26个月的下跌;全国商品房销售面积同比跌速为7.8%,相比1-9月份跌幅继续扩大。


在企业端,暴雷房企从民营房企逐渐向混合所有制房企扩延。全国房企到位资金额同比跌速为13.8%,该指标相比1-9月份略有恶化。此外,全国商品房待售面积同比增速达到了18.1%。


对此,国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办发布会上表示,从数据来看,目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。从10月份当月情况看,房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

“从长期看,目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元,城镇化率也还有较大提升空间,住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来,随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策,房地产发展新模式逐步建立,将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。”刘爱华称。

事实上,近日“房地产新模式”“新房改”等话题热度不减,住建部部长倪虹也发声谈构建房地产发展新模式。

关于今年的房地产市场,倪虹认为,总体来看是前高、中低、后稳。从数据看,“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份,一手房交易量虽然下降,但二手房是上升的,一、二手房合起来实现同比正增长。另外,保交楼工作的扎实推进,带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%,也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

陈文静则表示,从趋势来看,一方面,临近年末,企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度,进而促进部分需求释放,另一方面,核心城市二手房销售保持恢复情况下,有望带动新房市场活跃度提升,叠加当前相对宽松的政策环境及去年低基数效应,房地产市场有望逐步企稳。

如何救楼市?

关于救市的话题一直备受业内关注。

此前,原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏对搜狐财经指出,中央若出1万亿元建保障房,能发挥10万亿元的作用。与此同时,改变楼市现状需要落实保障房与商品房双轨制,取消限购之外建设保障房。

与之相关的是,据彭博社报道,有知情人士称,中国计划向城中村改造和保障性住房项目提供至少1万亿元低成本融资,这是其为提振陷入困境的房地产市场所做的最新努力。中国央行将通过政策性银行分阶段注资资金,最终流向家庭用于购房。

对于1万亿是否能发挥效能,亦有地产资深人士告诉财经,这对十几万亿的购房市场来说,杯水车薪,作用有限。就像1万亿新国债,市场反映比较平淡。

该人士认为:“对于房企而言,目前的问题是开发商负债过重,大多是负资产无法贷款,可以让囯有银行和保险多收购些他们的资产减负。与此同时,加大城中村改造和人才购房补贴,刺激住房消费,从两端同时增加购买力。此外,各种限购限贷政策都应该退出,降息、降税费等措施也要配合跟上。”

对于房地产市场发展,此前,在澄清万科暴雷的金融会议上,万科董事会主席郁亮透露,市场的恢复需要三组力量的合力:能买、想买、需要买。

在郁亮看来,恢复信心需要时间,每一轮房地产周期调整,从政策底到市场底,再逐步修复到合理水平,都需要时间。近两年压力大的原因,在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起,但从行业施工情况看,到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

事实上,今年7月的中央政治局会议就指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。倪虹所提到的房地产发展新模式是,在理念上,坚持“房主不炒”的定位,在体制机制上建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房,以房定地、以房定钱,防止市场大起大落。

对于后续楼市,易居研究院研究总监严跃进则认为,积极去库存是四季度各地要抓的工作。各地要把目前各类购房政策,包括限购放松或取消、认房不认贷等政策落实好,积极促进住房消费的活跃。

“盘活存量和库存也需要有新思路。包括政府收购用做安置房和保障房,或者企业收购住房来用做员工宿舍等,理顺房地产的各种指标关系,促进销售端数据。”严跃进称。


本文标签: 楼市  商品房  二手房  保障房  房地产  

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看