没有成功的企业，只有时代的企业。

在经历了多年的高速发展后，物业行业正迈入高质量发展时代，在这个新时代，有新机遇，也有残酷的淘汰，那么物业公司又该如何进化呢？

在前不久的2023中国物博会上，中央党校（国家行政学院）经济学教研部副主任曹立给物业公司指明了三个方向：

1、社区增值服务：比如养老、小区改造。

2、技术创新衍生出的新模式、新业务场景。

3、消费观念升级给商办物业带来新机遇。

其实，现在不少物企在这3个方向上都有发力，但光all in还远远不够，关键是要做出特色、打造差异化的竞争力。

比如在商业购物中心物业服务这个细分赛道，金茂服务就是一个典型。

就目前而言，金茂服务手握着两张“王牌”：一个是遍布全国十几个城市的奥特莱斯；一个是金茂的旗舰型购物中心——览秀城。

（长沙金茂览秀城）

01‍

物业行业在变‍‍‍

跟大家熟知道地产行业一样，这几年，物业服务行业也出现了较大的变化，具体而言，有这么几点：

1、行业的底层发展逻辑变了

具体来说，就是由单一的外延并购式的规模驱动，转变为内涵式的质量驱动。

这种转变，在资本市场，物企估值定价的转变上体现的非常明显。前几年谁的规模大、增速高，谁就能获得更高的估值、市值。

但现在PE和市值与营收、管理面积等规模指标不再成正比。比如目前行业市值第一的华润万象生活，论体量，只能排到第七第八。

虽然物业行业仍旧是一个“长坡薄雪”的赛道，规模很重要，但更重要的，是基于规模之上的独特竞争力。

2、市场的格局变了

当前物业行业的大分化，既是市场的自然选择，也是暴力出清的结果。二者合力之下，其他行业10多年才能走完的路，物业行业两年就走完了。

如今，行业新格局初定，因母公司暴雷拖累的物企，很难有再次崛起的机会。而大量的小型物企，大多也是机会主义者，能活着，但活得不一定好。

不过对国家队背景的物企来说，就是另一回事了。

就拿金茂服务来说，其本身就有着很强的产品能力和独立性，可以抓住更多的结构性机会。

比如今年上半年，金茂服务第三方在管面积较去年同比大增89.5%，第三方在管面积占比也接近50%。

3、业务的焦点变了

现在整个行业都在不约而同的“大物业”化。

即打破传统社区管理的藩篱，从以住宅为主的居住业态，延展到商业、写字楼等商办赛道，再到学校、交通、产业园、政府设施等更广阔的城市服务空间。

这背后的逻辑也不难理解，住宅管理是物企的基本盘，需要巩固但不能死守，真正打开物业想象力和商业价值的，反而是商办和城市公共服务。

尤其是商办，能够直接影响着物业公司在资本市场的估值和股价表现。

02

商办赛道的优质玩家

在商办和城市服务两大赛道，金茂服务都有着很深的布局。

先看城市服务。

截止上半年，金茂服务在手的城市服务项目一共有10个。看似不多，但单个的规模大，仅是上半年新增的2个项目，新增转化面积就达400万方。

这主要得益于金茂服务在这一赛道有着超强的资源禀赋。与母公司的资源协同，给金茂服务带来了很多人无我有的机会。

在商办赛道，金茂服务是低调又有实力。

办公写字楼这块业务基本上没得说的，上海“三件套”之一的上海金茂大厦就是金茂服务在提供物业管理。

此外，北京凯晨世贸中心、北京西城金茂中心、兰州亚欧国际大厦、国家网球中心、长沙金茂览秀城与金茂双子塔等地标也都是金茂服务在管。

而在商业购物中心服务领域，金茂服务更是手握两大王牌业态：

一是奥特莱斯。

在国内，奥特莱斯是差异化比较明显的一种商业形态，而金茂服务正是中国最大的奥特莱斯物业服务商之一。

在全国各地管理着17个奥特莱斯，管理面积超过200万㎡。

其中北京首创奥特莱斯，不仅是华北地区最大的奥特莱斯单体店，还是全国零售额最高的奥特莱斯之一。

（北京首创奥莱）

二是览秀城购物中心。

览秀城是金茂的旗舰型商业购物中心，就像万象城之于华润。

长沙览秀城就是其中的一个代表，其建筑面积为10.27万平方米，妥妥的大型购物中心，于2016年11月开始营业，也是金茂览秀城商业系的开山之作。

即便是受疫情影响最严重的3年，长沙览秀城的客流量三年复合增长率仍达10%，其中2022年年客流量达到1197万人，比同期长沙市的总常住人口还多出150多万。

而且开业7年来，一直保持着接近满租的状态。

（长沙览秀城览星夜市）

值得一提的是，过去三年半，长沙览秀城的EBITDA率从38.7%提高至51.92%，已达到成熟期购物中心的优秀水平。

03

深度运营，打造独特竞争力

商业的能级和它的管理难度系数，往往是成正比的。

就拿奥特莱斯来说，相比普通的购物中心，奥特莱斯具有体量大、店铺多、业态全、车流客流集中、节庆活动多等等特点。

所以针对奥特莱斯的物业服务，更需因地制宜，并充分结合业主、商家以及顾客三方的需求，按需提供定制化服务、专业化服务。

说白了，奥特莱斯是最能反映物企商业服务能力的商业业态。

目前，北京首创奥莱整体出租率达99%，和长沙览秀城一样近乎满租。

（北京首创奥莱）

金茂服务都做了哪些呢？

总的来说，就是通过深度运营突破传统的秩序管理难题，把服务做到令顾客和商家都满意。

比如在北京首创奥特莱斯，金茂服务可以根据客户需求精准指引停车区位，让顾客少走冤枉路，疏解拥堵的同时提升顾客购物体验。

（北京首创奥莱）

而在处理商铺的突发性事件时，基本能分分钟钟到达现场，为店铺提供了安全稳定的经营环境，也获得了商户的高度赞誉。

比如今年某店铺顾客与导购发生肢体冲突时，金茂服务的安保2分钟便到达现场控制局势，为店铺提供了安全稳定的经营环境，也获得了商户的高度赞誉。

（北京首创奥莱）

再看览秀城，金茂服务不仅提供科技解决手段，例如手机定位、停车位自动查询机进行车位查询，十字路口的会车报警系统，同时提供人防服务，巡逻车载客到达停车位置，全时段巡逻指挥。

（长沙览秀城）

正是通过专业化的运营与服务，金茂服务不仅树立起在奥特莱斯、购物中心细分业态的服务标杆。

04

结语

更关键的是，凭借着这种差异化的竞争力，还打造了强大的护城河，进一步打开了在商业服务赛道的想象力。

10月底，中国金茂发布公告称，拟以旗下长沙览秀城购物中心发行公募REITs项目，而这也将是国内首批成功发行的商业REITs。

这意味着，金茂打通了商办赛道“投融建管退”的最后一环。

在轻资产的加持下，未来金茂服务管理的览秀城购物中心，还有奥特莱斯，可能就不是几座、十几座了，而是几十座，甚至上百座。

作为“看得见的增长”，这也将成为支撑金茂服务未来几年发展和估值逻辑的新叙事。

【声明】

1、本文版权归「楼市头条」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

2、本文部分信息和图片来源网络，如任何个人或单位认为本公众号文章涉及著作权等问题，敬请立即通知我司，我司将第一时间核实予以更改或删除。

3、本文对市场、企业、项目的介绍和分析，均旨在提供相关信息，不保证所有信息、文本、图形、链接及其它内容的绝对准确性和完整性，不意味着本公司对此作出承诺。

4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

5、本公众号稿件均出于公益目的，仅提供参考，并不意味着赞同其观点或证明其内容的真实性，不作为任何法律事务的法律依据；如其他媒体、网站或个人从公众号下载使用，必须保留本公众号注明的“作者”，并自负版权等法律责任。

© THE END

本文由楼市头条团队原创出品，未经许可，请勿转载。

文 | 村长♂