动迁房让人又爱又恨。

上海的主力成交总价一直徘徊在400万上下，也就是300-500这个区间，这个总价段主要是三大战将：市区老破小，近郊动迁房，远郊新房。

动迁房，虽然不如商品房品质高，不如老破小位置好，但是却也成了兼顾交通和价格的最优解。

但是，动迁房有几个问题，十分影响动迁房社区的价格表现和流通性。

本文我们来聊聊动迁房的三大缺陷，第三个最为关键，感谢阅读。

01

动迁房最为人诟病的第一大缺点是品质比较差。

动迁房建的时候一般都是本着实用主义的原则，符合工程验收标准就万事大吉。

在“正常的市场情况下”，商品房社区的建筑构建，施工工艺、景观园林，公区配套都是冲着80分去的，如果遇到竞争激烈的时候，没准还会多做一些配置和竞品打PK。

当然，正常市场是打引号的，毕竟最近几年造的商品房，质量实在是难说。

回看以前不限价的时代，部分开发商出于利润和口碑的考量，还会拼命堆材料，希望获得更高的利润率和市场认可。

但是商品房需要考量的要素，都不关动迁房的事情。

动迁房可不存在市场竞争关系，也不需要找客户，施工单位建这个也赚不到什么大钱，这房子造的目的就是为了“安置“，能住是第一目标。

因此，动迁社区间的时候本着一切从简的原则，只要达到能满足工程验收通过的底线的水平就够了。

因此，动迁房常见的问题就出来了：

1、建筑的钢筋密度低，楼板墙板的厚度薄，经常能听到楼上的脚步和隔壁的夜谈。

2、外立面一般都是涂料，部分好一点的才会用面砖；部分社区的阳台连铁艺栏杆都舍不得，直接做个最老式的半封闭阳台，采光很一般。

3、内部配置比较差，房间内原配的门窗一眼廉价，楼梯间刷白灰，小区地面铺沥青，院子里树木种的稀稀拉拉，人车不分流……车位也是一般不太够用的。

其实就跟买了个丐版配置的车一样，开得上路，但是车窗还是手摇的。

02

当然，一辆车配置低不怕， 小心开、定时保养也不会出大问题。

但是动迁房的第二大问题就是，小区一般都保养得很差。

这主要两点原因，一个是居民的圈层比较一般，另外就是物业管理跟不上。

物业管理不难理解，本来就是收的钱很少，钱又十分难收。

钱少，就很难做到维护养护，电梯小广告，社区防盗窗都是常态，我们调研这么多小区基本没在动迁房社区见过小于五十岁的保安。

物管差尚可自身维护，但是圈层差真的是影响方方面面。

圈层这个事说起来挺虚，但是却是最影响居住体验的。

动迁房社区最常见的问题是人口的老龄化，原始居民很多都是老年人。

像很多原拆原建的社区，一家拆了好几套房子，其他的都租了出去，小区虽然年轻人多了，但是人员流动性大了反而环境更加恶劣，会出现很多无法理解的状况。

楼道堆杂物、遛狗不拴绳、违规装修、大半夜看电视开音响都是常见的，比较离谱的就是楼下种地的、社区里做葬礼烧火的。

以前我在开发商上班时，住在新虹街道的一个动迁房小区里，某天傍晚，突然窗外刺鼻的浓烟和耀眼的火光传来，我还以为着火了，瞄了半天是人家在楼下做仪式。

后来，房间里烟灰味我开窗好几天都没散掉。

环二老师之前调研北蔡某动迁房社区时，一出电梯间，几个光着膀子的老大爷在楼道间打牌，旁边还围着几个老大爷抽着烟、看着热闹。

很难想像，如果一个小姑娘看到这个场景，会作何感想。

圈层这东西，就是看你能否融合的进去。

像上面这种情况，如果你没做好准备脱掉上衣跟大爷们一起打牌；

最好的办法，还是躲得远一点，换个地方住。

03

当然，前两点问题是老生常谈，从价格层面已经直接打折掉了。

真正影响动迁房社区投资价值的，其实是接下来说的第三点。

动迁房最大的问题其实还是其供需结构问题。

从楼市供应侧来看，动迁房一般来说体量都很大，一个动迁基地十几个社区连在一起。

每个社区少则几百套，多则一两千套，几乎都是同质化的产品，户型没有很大的差别。

这就会造成，市场上时刻挂着大量同户型产品，造成极大的供应挤压。

举个例子，这就跟世博的老破小一样，为什么世博一直涨不动？

同一个户型挂牌一百套房子，你方降完我再降，接盘者只看最便宜的那一套。

从需求侧来看，动迁房社区大多都在郊区，自身没有产业，购买力大部分来自产业区的外溢。

看一个动迁房社区有没有潜力，先看周边有没有产业，没有就看有没有市区地铁或者公路外溢过来的购买力。

如果都没有，那么这个社区的流通性和价格都会大打折扣。

像东四高，南四高这样的动迁房社区，涨幅很不错甚至跑赢了弱势板块的商品房，本质还是因为张江的购买力强。

需要注意的是，如果是吃外溢的动迁房片区，那么到价格就会很大程度受交通条件的影响。

东四高比南四高贵，核心还是距离近。

像松江的新凯城，也是超大的动迁片区，其中房龄比较新的房子距离离地铁远，价格反而还不占优势。

这里举一个反面案例，就是跟新凯城不远的佘北动迁大居。

这也是一片超大的动迁房社区，在佘山北面、青浦跟松江交界处，属于典型的两不管地带。

佘北大居西侧工业区很弱带不来什么购买力，主要靠市区的外溢客户。

但是这个区域离地铁实在是太远，骑个小电驴还得二十分钟，作为一个刚需上车的板块也有些不够用。

再叠加供应量大、同质化竞争严重，市场行情也不好，从21年后，佘北的价格一直在跌，坑了不少接盘的刚需购房者。

04

当然，这些年也有不少翻了身的动迁社区，核心吃到了城市发展的红利。

动迁房的规划位置一般都是远郊，但是每个时代的远郊都是不同的。

比如静安新城，如今是外环内还算不错的地方，但是当年老静安的居民动迁过来时还是实打实的乡下，为了安抚大家拿的还是静安户口。

放远郊的目的，主要是防止和一些未来有计划开发的地段撞车：

一方面别耽误了新规划的落地，另一方面也别影响未来卖地。

但是奈何上海发展的太快，计划赶不上变化，曾经的远郊不少变成了市区，甚至还有不少占据了核心地段。

像浦东内环八十年代开始就建了成片的安置房，放当年谁也想不到隔个几年浦东大开发了。

近些年，张江和漕河泾外溢片区的动迁房社区，都也吃到了一波购买力红利。

这种流通比较好的社区，房子换手多了，居民圈层也比原来好了不少，社区的保养也会有所改善。

但是随着人口增量的变少、产业发展遇到瓶颈，不少动迁房社区可能永远也等不来翻身的那一天了。

建议大家选择的时候，还是要擦亮眼睛，前湾别盲目上车。

如果拿不定主意，欢迎跟我们聊下购房方案。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询