住建部:房地产市场未来持续发展仍有坚实支撑

时事新闻2023-11-15 16:03:33无忧百科

住建部:房地产市场未来持续发展仍有坚实支撑


2023年11月11日,住房城乡建设部党组书记、部长倪虹接受了新华社记者的采访,并回答了今年以来,房地产市场备受关注的部分问题。

倪虹表示,当前,我国房地产市场正处在转型期,虽然遇到了一些困难,但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。

今年的房地产市场,总的看是前高、中低、后稳。从数据看,1到10月份,一手房交易量虽然下降,但二手房是上升的,一、二手房合起来实现同比正增长。“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。

我们认为,当前市场主要的原因还是信心跌至谷底,加之居民购买力不足,市场修复仍有待核心城市的热度传导,整体楼市还将面临一段时间的调整期。


11月11日,住房城乡建设部党组书记、部长倪虹回答记者提问,主要内容涉及政策实施效果、研判后续房地产市场,以及如何重构房地产发展新模式等。

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结构性不足问题仍然存在

倪虹回答有关研判房地产市场形势的问题时表示,从供给看,目前我国房地产市场“有没有”的问题基本得到解决,但结构性不足问题仍然存在。

房地产是不动产,房地产市场有其特殊性。它是以城市为单元的市场,区域特征很明显,各个城市的交易量和价格有很大差异。

七普统计数据显示,2020年中国住房总面积超过500亿平方米,家庭户拥有住房间数达到14.9亿间,总量上已经进入了“不缺房”的时代。但受居民收入差异和人口流动等因素影响,仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间。


对比各省市城镇人均住房面积,有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上,超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面,也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米,几乎不到全国平均水平的一半。31个省市人均住房面积的极差达到了17平方米,其中最高值达到了最低值的1.6倍。

其中,尤其是以北京、上海为主的一线城市仍在普遍存在“缺房”的现象。如广东省城镇人均住房面积最小,只有30.9平方米,北京、上海超9%家庭“多代同住一室”等。


因此,倪虹在回答记者问时强调因城施策、精准施策、一城一策,就是因为这个道理。我们将会同有关部门,指导地方认认真真落实好中央作出的一系列重大部署,努力满足人民群众的住房需求,促进房地产市场平稳健康和高质量发展。

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各地政府的纾困是有效果的

倪虹表示,“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份,一手房交易量虽然下降,但二手房是上升的,一、二手房合起来实现同比正增长。另外,保交楼工作的扎实推进,带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%,也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

从前10月各地新政落地效果来看,大体可以将典型城市分为三类:第一类是以杭州、成都为典型代表,随着新政落地,短期内成交、去化均有不同程度的回升。第二类是诸如天津、合肥、昆明、南宁等,短期集中放量后,呈现“前高后低”走势,新政对成交的提振快速递减。第三类则是政策“失效型”城市,以长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市为主,市场信心缺失,成交尚在筑底阶段。

总体来看,政策利好对成交的提振效果正边际递减。

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现在要解决“好不好”问题

倪虹回答关于构建房地产发展新模式问题时表示,党中央提出,构建房地产发展新模式。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,亟需构建新的发展模式。

新模式下,房地产企业要有清醒的认识,现在要拼的是高质量、新科技、好服务,谁能为群众建设好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市场、谁就会有发展。

2023年,尽管整体降温,但市场上依然不乏开盘即售罄、快速去化且获得高溢价的项目,其背后离不开优秀产品力的加持。在当前住宅进一步回归居住属性的背景下,坚持以产品“质”上为核心,修炼内功、践行“长期主义”,已成为房企如今及未来较长时间内不变的武器。

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房地产市场未来仍有坚实支撑

倪虹表示,当前,我国房地产市场正处在转型期,虽然遇到了一些困难,但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。

近日召开的中央金融工作会议提出,加快保障性住房等“三大工程”建设。这是中央作出的重大决策部署,是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前,有关工作已经启动。

随着中央各项决策部署的持续落实,随着房地产发展新模式的逐步建立,一定能够推动房地产转型升级、实现高质量发展,让人民群众住上更好的房子。

“三大工程”建设主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。

其中,规划建设保障性住房,是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子,最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求,建立租购并举的住房制度。

城中村改造,是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程,重点是,消除安全风险隐患,改善居住环境,促进产业转型升级,推动城市高质量发展。

“平急两用”公共基础设施建设,则是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措,关键是,平时用得着、急时用得上。


从目前来看,在各项政策叠加之下,部分城市城市效果较好,但整体成交仍不容乐观,这主要还是因为当前市场信心跌至谷底,加之居民购买力不足。

我们认为,市场修复仍有待核心城市的热度传导。但从目前以北京、上海、杭州为代表的核心一二线城市的市场表现来看,随着“认房不认贷”、限购局部松绑等新政落地,短期内刺激了一波存量需求释放,但是政策边际效应递减。

如上海外环线热区/新城轨交项目热度下滑明显,平均去化率已降至45%,杭州限购松绑则主要分流了二、三圈层客户,区域分化越加明显。

虽然这三个城市高端购买力基础雄厚,但是二手房价下行,成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻,观望情绪加剧,后续若无密集利好政策加持,实则很难对成交产生稳固支撑。

从近期的政策面来看,开始关注企业主体。如中央金融工作会议上强调要完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

但从市场反馈来看,2023年10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元,环比减少41.5%,同比减少51.9%,单月融资规模大幅减少,创下了2020年以来的新低。


与此同时,9月底穆迪将国内房地产行业的展望由稳定转为负面,并将多家国资房企列入信评下调观察名单或者下调企业评级展望,虽然境外信评下调对房企影响相对较小,但这在一定程度上体现了境外投资者的投资态度。

从目前来看,房企仍要做好长期“过冬”的准备。对于当前仍在正常运营的房企,在保信用和保交楼的情况下,要把握好当前政策利好的窗口期,调整企业营销策略,加快项目去化,同时,也要对企业的土地储备进行结构性调整,尤其是加快滞重库存和低量级城市项目去化。具有多元化业务的房企则可加快转型进程。

整体来看,虽然短期内整体楼市还将面临一段时间的调整期,但长期来看,我国的房地产行业仍然存在机遇。

这一方面是因为未来我国的城镇化率仍有相当增长空间,同时,结构性问题仍需解决。另一方面随着人民对美好生活的向往,我国人均住房面积仍有待继续增长的趋势。未来整体房地产市场也将以满足刚性和改善性住房需求为重点,努力让人民群众住上好房子。

因此,对于优质房企而言只要能够穿越目前的低谷期,就能够在机会点中寻找机会。


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