最近上海楼市最热闹的就是五大新城了

朋友圈里，关于新城限购是否取消的讨论一直没停过，这两天又看到临港二手腰斩的推送一个接一个

越是信息铺天盖地的时候，越需要冷静

于是我先拉了下今年五大新城二手市场的整体数据，单看成交量，大致是这样

数据来源：兔博士

有些数据是我们没想到的，比如奉贤不仅比嘉定卖得好，而且是五大新城成交第一

有些数据也不意外，单从数据看，临港也确实是垫底了

不过这篇文章并不是单纯想跟各位分析数据

比起这些笼统的数字，我们更愿意去实地走一走，近距离感受市场

接下来就是我用了一天时间实地走访3个新城之后看到的

当下五大新城最真实的那个样子

01

真实的临港冷是真冷，但还没到腰斩的地步

争议最大的临港，也是我这次市调的重点

中介告诉我，大环境下冷是肯定的

踩盘当天刚好遇上降温，关于冷的具象感一下子就出来了

一个是成交量偏低

除了开头各位看到的一张数据总表，实地走访下来，临港二手房今年确实有点卖不动了

比如最近风口浪尖的陆家嘴滴水涟岸，2月以后就很少有成交了

像我现场看到的这种小两房已经挂了很久很久，最短的也差不多有半年

滴水涟岸小两房实地踩盘

但基本没什么人接手

中介跟我透露了一个数字范围，今年主城区二手挂牌量差不多400-500套

而每个月他们手里能成交的最多30、40套左右

数据来看也是如此

我统计了主城区三环五片内，今年总成交20套以上的二手小区，也就15个不到

90个统计小区中，有51个今年都只卖出了个位数

其次是成交均价，也真的降了

以成交最多的宜浩佳园来看，2021年小区整体挂牌均价约4.2万/平

今年，这个数字是2.7万/平

一套77平小户型，当年可以卖到323万，现在最高只能207万，直降116万

对口建平中小学的滴水湖馨苑也是一样

2021年成交价达到过5.1万/平，今年成交均价3.4万/平左右，每平跌了1.7万多

造成这种情况的原因，除了大环境影响，最直接的就是临港新房实在太多了

中介告诉我目前临港还是新房主导的市场，供应量约3850套，均价普遍在3万+/平左右

而临港二手成交均价大约2.48万/平

这就是最大的原因，倒挂基本没有了，大部分二手客户都流向了一手市场

没有成交，价格自然也就下来了

不过冷归冷，但也没网上说的那么夸张

中介淡定地跟我分析了下，自媒体上跌麻了的滴水涟岸，真实情况还挺稳定的

这个盘其实是改善盘，目前挂出来的3套低价小户型，均价4.2万/平

而链家公开成交记录中，同户型历史最高6.3万/平

乍一看似乎真的跌穿了，但仔细看下这些低价房源都来自低楼层，本身就不大好卖

加上小户型下跌是今年一个大趋势，降价可能是唯一的方案了

不过主城天花板小区的实力摆在那儿，即使挂了4.2万/平的低区小户型，最多也只能让步到4.1万/平

我又看了下其他楼层的，大部分优质房源挂牌价，依然保持在两年前6万+/平的水平

而且和房东沟通下来，谈价空间也不会很大

对现在的临港来说，排除个例后，改善市场的价格认知已经很稳定了

我实地看的这几个小区，上家基本都是小的换大、旧的换新，为下一套房子考虑，也不会降太多

尤其供给量没有变的情况下，认房不认贷以来改善需求是明显增加的

包括我们之前分享过今年围绕着滴水湖很多企业总部陆续开工

陆家嘴、张江而来的置业者数量庞大，也进一步稳住了临港的改善市场

02

即便很多一手热盘入市，也没影响到嘉定二手

嘉定新城一直被称为新城一哥，楼市表现也比较强势

尤其和其他新城比起来，今年的新房市场堪称火爆

十几个新盘集中入市，关注度都不低，理想之地出了三期，不是千人摇就是火速清盘

嘉定新城实地踩盘

按理说，二手市场受到的影响不会小

但中介告诉我，目前他们接触到的客户大部分依然会选择二手房

近6个月，每月固定成交基本在400-500套左右

整体成交仅次于奉贤，排名五大新城第二

而且成交价来看，目前嘉定新城也是除了奉贤以外相对抗跌的一个

无论刚需、改善，降幅都稳在了10%以内

我实地调研的3个二手小区，今年的涨跌情况是这样的

次新小区嘉宝梦之缘，今年跌幅5%，2011年的中信泰富又一城，今年成交了83套，小户型跌幅9%

之前跟中介聊天，他的体感是今年上海二手普降10%以上，而在嘉定，即便卖不动的小户型跌幅也没超过10%

更夸张的是改善房源，新城板块的次新顶流金地世家，和万科理想之地只隔了2条马路

金地世家实地踩盘

大户型不降反增，凭借小区品质，硬生生把成交价稳在了8万+

03

松江二手房，跌得比想象中厉害

单看成交均价，各位可能会觉得排名第一的松江新城

二手似乎还不错

但实际上，松江新城的成交量并不是很多，前10个月成交套数倒数第二

之所以会有这么高的均价，完全是被别墅群拉高了身价

实地踩盘后基本可以确定，松江新城，今年二手房价已经跌破预期了

2005年的小区名庭花苑，离地铁很近

一套99平2房目前挂牌价375万，保守谈价空间在15-20万

名庭花苑实地踩盘

而同样的户型去年挂牌价440万，最终成交400万，相比较至少跌了五六十万

不过小户型今年都在跌，还看不出松江的特别

最没想到的是连本地人一贯认可的改善房源，如今也卖不出去了

所以这几个月松江的中介过的都挺难的

其中一个原话是这么说的

“新城这边每月要跌10几万，尤其500万以上的更不好卖”

还拿名庭花苑来看，今年150平以上的房源一共成交了3套

只是总价一路下滑，前后跌去了60万

单位：万元

包括板块内最典型的绿庭悦公馆，号称新城板块的汤臣一品，但也没能扛住这波行情

中介说这个小区今年只卖了2套，基本没什么人看房

最近因为大降价热度才高了一点

我看的一套百平三房挂牌560万，今年3-4月还挂660万，半年时间降了100万左右

绿庭尚公馆实地踩盘

松江新城这波猛跌，本质上还是因为原本支撑市场的本地客户，今年越来越多的观望

加上本身远离市区的松江，对外区客户吸引力一直不如嘉定

而新城人口导入的速度，远远没有到支撑起整个二手市场购买力的程度

综合因素下，松江新城的二手成交甚至排在了青浦后面

04

剩下的2个新城，奉贤新城居然最抗跌

我分别和各自新城板块的中介聊了聊

最意外的是，今年奉贤新城竟然是五大新城成交量最大、又最抗跌的一个

其中汤臣臻园、绿地南桥新苑、敬贤雅苑等小区都卖的很不错

这次我一共统计了260个有成交记录的小区，其中一半左右成交量都在两位数以上

而排名前10的小区，今年成交量均超过100套，平均下来每月至少能成交10套以上

最关键的是，这些高成交量的小区，价格并没有明显下降

典型的汤臣臻园，今年成交均价稳定在4.3万/平以上

2018年也是这个价格，几乎没有什么太大变化

中介透露说这个小区是最不可能大面积降价的，因为汤臣的业主很团结，内部价格都是统一的

只看今年，这些小区的10月成交价对比年初，也基本没在降

即使有浮动，比起其他新城也只能算微调

这也是我最好奇的一点，为什么今年新城都在降，唯独奉贤如此特殊？

中介的一句回答简单直白，因为便宜

而且各位通过上面的数据和案例，也不难发现

今年奉贤能卖的好，完全不是因为降价后房子便宜了，而是本身就足够便宜

这句话的意思也就是奉贤新城这个市场，根本不存在泡沫

前几年其他新城翻倍涨的时候，它压根没涨，于是现在当然也没有降的空间

这一点和嘉定还是有本质区别

我又问了下青浦新城的中介，比起奉贤和松江，青浦离市区就更远了

这里的市场主要以刚需为主，而且竞品非常多

所以显而易见，价格也降得比较明显

但比起临港的跳水，青浦又处于不高不低的中间阶段

如果各位目前有买青浦的打算，300万的刚需上车阶段，只有青浦新城近的贺桥公寓、汇金路附近的新城盛景，降幅会略微少一点

一个是因为次新动迁房，目前品质比较好，一个是靠地铁和学区加持

但这里的其他小区，基本就是这轮普降的承受者

05

今天为什么会通过实地调研的方式去了解五大新城

也是看到了太多片面的个案，对大多数人的刻意引导

对五大新城的二手市场来说，我们更需要的不是放大个案去渲染如今的五大新城市场有多坚挺或者惨烈

而是用数据＋实地调查的全面理解，给到各位一些理性参考

作为上海赋予自主权的重点发展区域，各新城难免会存在比较和落差

尤其临港，为什么一说腰斩大家都去关心，就是因为临港是五大新城配置最高的，但也是兑现难度最大的一个，需要全上海的力量去兑现

所以目前这个过程，也是市场泡沫逐步挤破的过程

但这并不代表五大新城会滑向陨落，信心依然存在且充足

这个信心不是对楼市的信心，而是整个城市规划

未来十年二十年内，整个上海的人口导入，主要靠的就是五大新城

归根结底，如果用长线的眼光来看，那么“独立节点”四个字就代表了五大新城的最大未来