8月，无锡发布五批次土地挂牌公告，其中锡山区东北塘板块挂牌1幅宅地，起始楼面价7805元/㎡，限价楼面价8975元/㎡。

地块预计将于9月20日土拍，一起来看看地块具体情况。

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地块具体解析

地块位置：锡山区东北塘街道东亭路与芙蓉五路交叉口西北侧

出让面积：15388㎡

土地用途：商住用地

容积率：1.0-1.4

起拍楼面价：7805元/㎡

上限楼面价：8975元/㎡

起拍总价：16814万元

建筑限高：住宅建高度为4-11层；其他建筑≤12m

地块位于锡山区东北塘板块，周边人居氛围浓厚，随着乡镇板块的发展崛起，地块周边配套逐渐完善。

在交通方面，地块周边有东亭北路、锡虞路等城市主干道，板块内京沪、沪蓉高速交汇、快速中环（在建中）、312国道纵横贯通；此外，根据地块规划图可以看出，规划中的地铁6号线在地块南侧预留了站点位置，未来出门即地铁，通达无锡各个区域，交通便捷度毋庸置疑。

商业方面，地块2公里以内有锡山圆融广场、星叶生活广场等，大型配套宜家荟聚购物中心、锡山八佰伴中心距离也不远，开车约15分钟左右。

教育方面，地块周边东北塘中心幼儿园、东北塘实验小学、东北塘中学（天一教育集团）等一站式教育资源丰富。

此外，地块周边还有二院东院、五院、东北塘社区卫生服务中心、梓旺康复医院等医疗配套以及兴塘公园、金瑚公园等休闲配套资源。

整体而言，地块凭借“地铁+快速中环”等交通利好，叠加板块的产业优势等，未来前景可期。

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地块开发价值

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，2019年-2023年，东北塘板块累计成交4幅宅地，分别为2019年1幅、2020年2幅、2022年1幅，2021年和2023年土地市场空白。

2019年9月，旭辉以7055元/㎡的成交楼面价拿下裕巷新村东地块，建成无锡旭辉城，目前该项目房源已售罄；

2020年6月，圆融以6964元/㎡的成交楼面价竞得妙市头地块，打造锡山圆融广场，目前已正式开业，还有少部分住宅在售；

2022年5月，古运河新港投资以8700元/m²的成交楼面价竞得原锦和地块，目前规划已出炉。

2. 新房市场、二手房市场

由于土地资源越来越少，土地市场间歇性断供，东北塘板块新房市场在售项目不多。

地块周边新房项目有和居·翠湖新著、锡山圆融广场。

和居·翠湖新著，在经历辗转之后，由和 居接手，目前已正式公开示范区，项目四期规划建面105-120㎡8栋22-31层高层和8栋11层洋房。8月，和居·翠湖新著前期房源备案价为12211元/㎡。

锡山圆融广场，在售建面约95-115㎡毛坯多层、带装修高层和小高层，最新整体成交均价为18162元/㎡。

据克而瑞数据统计显示，2023年8月，东北塘板块商品住宅成交均价为13511元/㎡。

二手房方面，地块北侧恒大观澜府，最近一次成交为2023年2月，建面约99.93㎡高层房源，成交均价15992元/㎡，该小区最新挂牌均价为16351元/㎡；地块南侧为东方天郡， 最近一次成交为2023年8月，建面约100.6㎡高层房源，成交均价13728元/㎡，该小区 最新挂牌均价为15199元/㎡ .

整体而言，地块周边新房竞品不多，二手房由于房龄较老、户型设计等原因竞争不大。而该地块容积率仅1.4，预计后期将打造低密改善住宅。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。

2. 建设期限

自交地之日起9个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑4-11层；其他建筑≤12m；

4. 其他要求

地块要求简约现代风格，淡雅的建筑色彩；

住宅建筑外墙主体应使用一体板、真石漆或同等品质材料。

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总结

据克而瑞数据统计显示，2023年8月，100-110㎡面积段产品成交最多，成交套数占比19.56%；其次是120-130㎡面积段产品，成交套数占比17.37%；110-120㎡面积段产品，成交套数占比17.13%。

由此可见，当前刚改、改善产品仍是无锡楼市成交主力。

而该地块容积率仅1.4，建筑要求4-11层，后期或将打造多层、洋房等低密产品，待地块入市，预计将为板块带来高端改善产品，满足板块内的高端改善需求。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。