时隔不到一个月，广州两次土拍地价破“5”。

本周一，海珠上涌果树公园地块被中海摇中，楼面价5.2万/平（剔除配建）。

更早之前，天河世界大观地块吸引8家房企争夺，最终越秀以5.02万/平拿下。

这两件事预示着，未来广州豪宅将迎来新一轮行情。

壹

新政激活改善置换

海珠天河还要被重仓

其实，梳理这波开发商抢地，有两个关键因素不得不提。

政策层面，近期认房不认贷、降首付利率等新政，让改善客迎来置换窗口期。

尤其“二套首付成数降低”这一点，直接降低了置换门槛，方便更多人跳级到核心区买房。

市场层面，从过往数据来看，涌入天河和海珠的高端买家越来越多。

以近五年千万级豪宅成交为例，天河+海珠两区市占率，已从最开始的26%暴涨到近58%。

在豪宅成交的带动下，天河海珠的房价一路上扬，成为广州楼市“发动机”。

不难判断，受政策、房价等综合因素影响，这两个关键核心区必然会进一步吸引买家重仓。

而无论世界大观地块，还是上涌果树公园地块，都将极大改变中心区市场的走势。

毕竟，他们是新政前后业内公认最看好，地价也是最贵的两块地。

楼面价都超过5万/平，定位都是中高端产品，对千万级改善客杀伤力很强。

贰

两大新顶流入市

豪宅市场风云再起

那么，这两个高热度IP，对今后的高端市场带来哪些影响呢？

先看上涌果树公园项目，主要优势在于大盘、大配套和优质环境。

现阶段，地块周边在售新盘货量并不多。

粗略估算，保利四季和颂+广州地铁地产·珑璟台+方圆美林·滨江壹号总计约800套，还不到上涌果树项目一半。

等这个巨无霸入市，凭借体量、地段、配套等优势，大概率会接棒琶洲南，让海珠热度向中部转移。

｜上涌果树公园地块实拍

｜广州楼市发布摄

再来看世界大观项目，所在板块有新规划概念，又在连片开发，进度颇快。

其一，时间节点上，接下来牛奶厂一带将进入3.0时代，开始密集兑现。

比起过去的1.0和2.0时代，这里会升级成一个真正的豪宅片区。

单单在项目上，现在的缦云广州、合景臻颐府，加上越秀世界大观项目，以及后续还要出让的三宗宅地，将彻底改变过去孤掌难鸣的情况。

｜世界大观地块实拍

｜ 广州楼市发布摄

其二，以越秀的介入为契机，势必会让片区打通更多关键的“任督二脉”。

比如交通问题，这里原先比较闭塞，发展也很割裂，官方特别提及了优化黄云路等主要道路。

再比如周边城市界面的提升，世界大观原来是荒废的，它的山水资源并没有很好地呈现出来。

｜世界大观地块实拍

｜ 广州楼市发布摄

越秀来了之后，就像是打开宝藏盒子， 让天河国际生态区的这种核心地段的低密生态优势，真正被高端买家和整个豪宅市场看到。

其三，商业等短板会补齐，更多高规格配套落地，让整个片区价值迎来质变。

按照官方此前规划，世界大观片区未来会增加商业、小学、颐养中心等38处公共配套。

｜世界大观地块规划效果图

越秀等房企入局，配合世界大观整体规划升级，也会持续导入更多配套资源。

这里必定会成为非常有潜力的豪宅 区，价值得到进一步强化。

不难判断，未来天河要领跑高端市场，势必要仰仗世界大观这批高端新盘。

｜世界大观地块周边环境实拍

｜广州楼市发布摄

叁

猛料到手了

越秀新一代低密产品要来

当然，除了地段占优，这两个项目的产品也非常值得期待。

建筑新规下，阳台、飘窗尺度都有升级，以中海越秀的产品力，必将开启新一代高端产品革命。

特别是越秀，创新户型遍地开花，也让世界大观项目给人留下超多猜想空间。

楼市君收到的消息是，项目肯定是越秀高端系列产品。

而无论哪个产品系，它都会代表越秀低密度产品的新高度，至少有两大看点：

其一，面积段方面，起步会否在144平以内。

假如是“第五代和樾府”， 搭配纯板式 设计，这在 广州市场也是第一次出现。

这种情况下，144平以内户型可能不少，入手门槛会低一些。

再往后180-200平也会是主力产品，最大将超过250平，类似万博和樾府270平大平层。

｜万博和樾府约270平户型

如果最终落地 越秀T OP级产品 “ 樾系 ”，期待值将直接 拉满。

毕竟，樾系比和樾府还级别更高。 无论地段、景观，还是圈层、产品，代表越秀的最高水准。

这样的话，面积段基本是180平起步，甚至还会更大。

至于最大面积，肯定不止250平，可能还会引入琶洲南TOD的325平户型。

目前，越秀只在琶洲、滨江东两大富人区落地了樾系，货量都极少。

而世界大观项目体量超13万平，又被限高45-52米，或以小高层为主。

这种核心地段的纯粹低密大盘，早在广州绝版了多年。

｜越秀|琶洲·樾效果图

其二，产品设计上，空间尺度会有大幅升级。

新规鼓励做大阳台、大飘窗，整体实用率110%是常见操作，最高甚至会超过120%。

换言之，小面积能做到超高配体验，大户型尺度会比以往更震撼。

此前，越秀在知识城做了一个独层独户的190平大平层，带四重270°视野。

这个户型别说广州，在全国都少见。

配上超高使用率，世界大观项目可能用更小面积，来实现这种设计。

| 越秀联投知识城·居山涧190平户型

大户型方面，楼市君想到了 琶洲樾261平户型来说。

这个户型的双私梯入户、近100平方厅、双向60米景观面等升级体验，直追300平大平层。

未来，250平以内的户型也能拥有这种顶豪配置。

｜越秀|琶洲·樾约261平户型

除了产品，外界也期待越秀如何进一步升级高颜值展示区。

近些年，越秀的售楼部做得非常圈粉，很多买家甚至看完现场就愿意下订。

比如，四座和樾府都是主打“一半公园一半城”，但展示面风格气质各有特色。

再比如，琶洲南TOD售楼部没开的时候已经是秒光盘。

｜琶洲南TOD示范区实景图

展示区一开，把CBD公园搬到买家眼前，价格飙到16万/平也卖成了抢手货。

世界大观项目周边本身有山湖自然景观衬托，给了越秀更多发挥空间。

｜世界大观地块周边湖泊实景

｜广州楼市发布摄

当然，以越秀的操盘节奏+营销策略，这个项目必定会是接下来的现象级红盘。

除此之外，很多人还关心世界大观项目配建学校。

目前，板块内已聚集了华阳集团下的奥体东小学，体育东教育集团的灵秀小学。

加上缦云广州配建学校，以及越秀世界大观项目的学校，未来这里的教育将是天河的高地。

以此前越秀与名校的密切合作，大家不妨期待下这里的教育资源。

今后，有上涌果树、世界大观项目等 重磅选手参战， 今后 天河海珠的高端局会 比现在更精彩。

好戏才刚刚开始。各位觉得呢？

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