▼ 正文｜李大宝

当我们谈论房改时，我们首先想到的是1998年，那一年我们的父母仍然记忆犹新。从“福利分房”到“住房商品化”，堪称我国房地产发展的一大变革。

时隔25年，中央再次作出明确决策，发布成功文件。

经济观察报直言：“中国弘扬新一轮房改”。

难道这次调整开启了我国房地产行业的新篇章？它有什么作用呢？

01/中央明确界定什么是“新房改回合”？

在此之前，我们先来看看背景。

8月25日，国务院常务会议讨论通过并印发《国务院令》。为了便于大家理解，将其简称为“14号文件”。

你可能会认为，从文件的名称来看，这似乎与房改没有任何关系，但事实并非如此。

逻辑是这样的：随着我国房地产市场逐渐稳定，未来住房建设的中心值基本定格在1.0-12亿平方米，对应总量，然后划分为商业用房。公寓、公租房、优等公寓、经济适用房。住房等，如果某些类型住房的比重增加，其他类型住房的比重肯定会减少。

以深圳为例。事实上，深圳五年前就已经开始房改了。最重要的是调整不同类型公寓的份额。

大致分为两类：第一类是商品房，仅占40%；第二类是商品房，仅占40%。第二类是保障性住房，包括公共租赁住房、共有产权住房等，占比高达60%。

这样一看，就很清楚了。

02/房改到底是什么？房价会再次上涨吗？

对于这一点，14号文件明确提出“支持常住人口300万以上的大城市率先研究实践，符合条件的城市要加快推进”。

请注意，这里的关键词是人口超过 300 万的大城市。加上我国第七次人口普查的人口调查结果，符合标准的城市有35个，分别是：

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沉阳、青岛、济南。

长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

显然，从这个角度来看，这些城市未来将会变得热门。至于如何改变，有两个关键点。

首先，重点利用已批准但尚未建成的土地面积、商业地产公司和破产房地产公司上交的土地面积以及闲置公寓建设保障性住房。

二是对现有商品房进行改造或妥善收购，作为保障性住房。

我的感觉是，这次有很大的不同。它不再是过去的新建，而是根本性的改造。这不仅可以避免资源浪费，更重要的是，还可以解决一些二手房库存过多的问题。据不完全统计，仅我国13个重点城市的二手房数量就近300万套。按照中央的立场，无疑可以一石二鸟。

更重要的是，经济适用房最重要的特点是价格低廉。按成本价出售并不会提高公寓的价格，甚至可能会降低公寓的价格。不用担心。

03 / 从明年开始，三类人可以从中受益

事实上，关键文件中也透露了有关这个问题的信息。有关媒体也报道称，认为有两类人群将受益：一是新公民、青年和工薪阶层；二是新公民、青年和工薪阶层。第二，人们有更好的住房。

然而，我对此有不同的看法。我认为可以扩展到三类人。

第一类是无房的户籍三明治群体。

我注意到很多机构或者内部人士都没有提到这群人。说白了，所谓“三明治族”就是一群不符合经济适用房标准或者买不起商品房的人。

它们处于市场和安全之间的中间区域。他们大多数年龄在30岁到50岁之间。如果他们也能买到经济适用房，他们的生活条件就能得到很大的改善。

第二类群体，即对社会发展有重大影响的中低收入群体，

这完全符合成本价出售经济适用房的特点。此前官方已经发布过相关信息。我国还有6亿人月均收入低于1000元。

要解决他们的住房问题，使用商品房显然是不可能的。更好的办法是经济适用房，价格实惠，与政府共同拥有，可以进一步降低成本。这无疑是一个更好的选择。

第三类是新生和各类创业者。

事实上，它们远没有表面上看起来那么迷人。他们背后的压力只有他们自己知道。他们毕业时收入很低，创业负担过重，没有足够的资金购买商品房。

你怎么看待这件事？

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