“认房不认贷”还是针对刚性和改善性住房需求，其背后仍有房住不炒的基本逻辑

近日，房地产利好政策纷纷出台。央行层面从首套首付、按揭利率、存量按揭利率等多方面支持楼市向好，而各地也针对房地产“四限”开刀，即限购、限售、限价、限贷，特别是多地纷纷将原来的“认房又认贷”政策转向“认房不认贷”，其中包括最受舆论关注的“北上广深”。

首套按揭有利率优惠和首付优惠，是国家给年轻人的一项一次性福利，过去“认房又认贷”下，大学生毕业后享受的第一项福利就是首套房政策。而“认房不认贷”则加入了新的受益群体，也就是改善性住房需求群体。“认房不认贷”的意思就是即便你过去有过按揭贷款，但如果你已经将房子卖出，那么你可以用首套房的利率和首付再买一套。对于改善性住房的购房者，这势必减轻其负担。

不过，也需要注意，理论上“认房不认贷”政策依然要求改善性住房的购房者“先卖出，再买入”，其中置换需求是否符合“认房不认贷”的首套房范畴，未来需要明确。从政策初衷来看，个人认为置换应该纳入“认房不认贷”的首套房范畴当中，因为唯有如此，才符合改善性住房购房者的需求场景。

“认房不认贷”是希望通过激发改善性住房需求的方式来激活楼市需求。当前，部分房地产企业因为存货周转慢、杠杆过高等问题，导致违约风险，甚至出现了资不抵债等问题，对中国稳经济、稳楼市构成挑战和威胁。而解决楼市当下问题的最佳方式，就是通过需求提振来加快楼市存货周转，让房企卖楼还债。所以，稳经济需要稳楼市，而稳楼市的核心任务，就是增加需求，加快房地产企业存货周转速度。“认房不认贷”通过降低首套房贷款门槛的方式，鼓励更多城市居民买房。

“认房不认贷”也是为了打通金融系统内部流动性阻滞问题。7月我国人民币贷款增加仅仅3549亿元，无论同比和环比都是非常低的水平，一方面央行放水，居民提前还贷，存款攀升，银行流动性入口水量充沛。另一方面人民币贷款萎缩，银行流动性出口不畅。流动性淤积于金融系统中，而此时系列组合拳激活楼市，尤其是降低首套房首付、利率，“认房不认贷”降低首套房认定标准，能够打通银行流动性出口。

当然，综合来看，“认房不认贷”依然是温和的政策。

一方面，更加激进的政策是全面取消“四限”。“认房不认贷”还是针对刚性和改善性住房需求，其背后仍有房住不炒的基本逻辑。另一方面，需要关注到“认房不认贷”起效的前提，是首套房购房者增加。

无论是首套房首付和利率优惠，还是改善性购房者将原房产通过二手房市场转让给新买主，都意味着小户型需要有购房者来承接。只有小户型加速流通，“认房不认贷”对改善性购房者的支持才会实现，政策才能真正成为利好。而小户型的主要需求方是谁？是年轻人，他们显然有购房意愿，但往往缺乏购买力。

既然“认房不认贷”最终还是需要年轻人，尤其是大学毕业生购房，那么创造就业、创业机会，让年轻人收入增加，才是真正的根本。各地最应该繁荣的是就业市场，要提供充足的就业机会，来提高年轻人收入的购买力水平。个人认为，这才是“认房不认贷”能够起效的根本。

盘和林（浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员）

编辑 尹曙光

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