TOP10房企排名再次出现变动。1-8月，保利、万科、中海位列全口径销售额榜单前三，2000亿元阵营房企也终于扩容至5家。整体来看。1-8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅仍然在扩大。

市场层面，全国100个城市新建住宅平均价格为16176元/平方米，环比下跌0.01%；二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%。尽管8月以来政策面宽松，但全国楼市低迷态势仍未改变。

8月30日，广州、深圳相继落地“认房不认贷”，明显提振市场信心。专家分析认为，若北上跟进执行，或对市场预期修复起到积极带动效果。

8月百强房企销售额同比降超39%

百强房企前8个月销售排名最新出炉。前8月，保利发展继续以2990.2亿元累计全口径销售额位列榜单首位；万科、中海分别以全口径销售额2447亿元、2110亿元位列第2名、第3名；华润置地、招商蛇口分别以全口径销售额2077.2亿元、2060.8亿元位列第4名、第5名。

中指研究院数据显示，1-8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4个百分点。

单月来看，8月份百强房企销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高，环比下降8.9%。不过也有部分房企的业绩表现突出，如中海地产、华润置地、龙湖集团、金地集团、越秀地产等房企8月均实现了单月业绩环比增长。

分阵营来看，1-8月千亿以上阵营12家，较去年同期增加2家，销售额均值1743.9亿元；第二阵营（500亿-1000亿元）企业7家，较去年同期减少7家，销售额均值704.3亿元；第三阵营（300亿-500亿元）企业19家，较去年同期减少5家，销售额均值397.8亿元；第四阵营（100亿-300亿元）企业为52家，较去年同期增加4家，销售额均值179.0亿元。可以看出，百亿以上阵营数量在减少，且各阵营销售额均出现明显下降。

与此同时，上市房企盈利性持续走弱。据中指研究院统计，截至2023年8月30日，97家A+H股房企发布的中期业绩公告显示，其营业收入均值同比下降1.3%，其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，“进入三季度后，房地产市场持续低迷，同时居民收入及就业预期无明显改善，房地产市场调整压力加大。广深政策相继落地，后续城市政策出台落地节奏或进一步加速，若北上跟进执行，或对市场预期修复起到积极带动效果。”

百城销售均价环比同比双降

市场层面，全国楼市低迷态势未改。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据：

2023年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为16176元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月持平。从涨跌城市个数看，35个城市环比上涨，42个城市环比下跌，23个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期下跌0.17%。

全国100个城市二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较7月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，4个城市环比上涨，96个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌2.29%，跌幅较7月扩大0.25个百分点。

分城市来看，8月一线城市在北京、上海带动下，新房及二手房价格同比实现微幅上涨，涨幅分别为0.11%和0.19%。二线城市新房及二手房价格同比均下跌，跌幅分别为0.07%、2.73%，沈阳、南宁、武汉、温州、郑州、宁波二手房价跌幅均超5%。三、四线代表城市房价下跌更为明显，新房及二手房价格同比分别下跌0.71%、2.79%，近八成三、四线城市新房与二手房价格同比均下跌。

核心一、二线城市楼市或在“金九银十”迎来修复

据不完全统计，2023年1-8月，全国已有超百省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施超400次。8月，全国楼市政策环境继续保持宽松。中央层面，25日，《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》出台，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；同日，《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》发布，换房退个税优惠延长至2025年底。地方层面，30日，广州、深圳宣布执行“认房不认贷”，31日，武汉、中山、惠州等城市跟进执行。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房商贷比例下限将由此前的30%、40%下调至20%和30%，全面降低了居民购房门槛，当前仍执行限购的城市多为核心一、二线城市，尽管央行明确仍采取“因城施策”方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，去年5月，首套房商贷利率下限已降至5年期以上LPR-20BP，但二套房始终保持5年期以上LPR+60BP，此次政策执行后相当于对二套房商贷利率下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。在“因城施策”导向下，二线城市或更快落地，调整优化二套房贷利率。另外，当前一线城市房贷利率仍处高位，北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。

另外，降低存量房贷利率不仅为借款人节约利息支出，对银行来说，也可减少提前还贷现象。根据监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，去年以来居民提前还贷情况较多。

7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。值得关注的是，此次《通知》指出，“具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”。因此对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。

展望未来，多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。

南都·湾财社记者 王艳玲