（图片来源：摄图网）

8月31日，根据中国人民银行和国家金融监督管理总局的联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，借款人可以选择两种方式来调整存量首套住房商业性个人住房贷款利率。第一种方式是通过新发放贷款来置换存量房贷，第二种方式是通过协商变更合同来调整利率水平。根据预测，这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别。此举旨在降低存量房贷利率，从而减轻居民的利息负担，预计数千万户、上亿居民的财务负担将会明显下降。

此外，中国人民银行和国家金融监督管理总局还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。根据通知，包括统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施"限购"城市和不实施"限购"城市。此外，二套住房利率政策下限也进行了调整，不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

一位知情人士表示，调整后的存量房贷利率必须符合当地贷款发放时的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。这一要求一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了确保政策的公平性，保证调整过程的平稳有序，避免因存量房贷利率调整时间不同而导致利率水平的差异等问题。

这一系列政策的出台将对广大居民产生积极影响。降低存量房贷利率将减轻居民的还款压力，使他们能够更轻松地偿还贷款。此外，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限的调整将为购房者提供更多的购房机会，尤其是对于二套住房的购买者来说。这些政策的实施将促进房地产市场的稳定发展，为居民创造更好的居住条件。

——中国银行业基准利率低位稳定

从贷款利率的变动趋势来看，自1994年以来，我国的贷款基准利率变动趋势与存款基准利率相似。目前，超过7年的贷款利率处于一个稳定水平，并且是自1994年以来的最低水平。根据中国人民银行的数据，截至2023年2月，我国贷款基准利率的各项指标为：1年内短期贷款利率为4.35%、1至5年中长期贷款利率为4.75%、5年以上个人住房公积金贷款利率为3.1%、5年以下个人住房公积金贷款利率为2.6%。

——房地产贷款集中度管理要求

根据最新的房地产贷款集中度新规定，2020年，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，而个人住房贷款占比上限为32.5%。而股份行及一些城市商业银行的房地产贷款占比上限分别为27.5%和20%。

——不同城市房贷利率天壤之别

不同城市的房贷利率存在显著差异。尽管我国的房贷利率基准为4.65%，但由于加点的因素，几乎所有城市的房贷利率都高于这个基准水平。以2020年为例，成都的房贷利率最高，首套房贷利率高达6.13%，比基准利率高出148个基点；而上海的房贷利率最低，首套房贷利率仅为4.65%，与基准持平。

关于此次新政如何解读？中原地产首席分析师张大伟表示，目前，大部分城市存量房贷款的利率最低下限为4.65%（与2021年6月21日5年期以上LPR相同）。而之前购房者通常按照约6%的房贷利率购房。通过这次存量房贷利率的调整，房贷利率可能会降低100个基点以上。例如，如果按照商贷额度100万元、贷款期限30年的还款方式计算，月供将从5995元降低至约5156元左右，月供将减少约840元左右。

目前来看，这一系列政策的出台将对广大居民产生积极影响。降低存量房贷利率将减轻居民的还款压力，使他们能够更轻松地偿还贷款。此外，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限的调整将为购房者提供更多的购房机会，尤其是对于二套住房的购买者来说。这些政策的实施将促进房地产市场的稳定发展，为居民创造更好的居住条件。

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