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作者｜王迪

从2018年万科喊出“活下去”，到如今能“活下来”的企业已是凤毛麟角。暴雷潮仍在蔓延，所有房企都面临一场激烈的“淘汰赛”。

上半年，万科在物业、物流、商业、公寓等经营服务业务层面迎来快速增长，但是美中不足的是中期业绩利润迎来下滑。

在8月31日举行的万科（(000002.SZ）中期业绩会上，万科董事会主席郁亮坦言，房地产处于胶着状态，市场跌过头了。按照现在开工速度，今年全国房地产新开工面积约6.6亿平方米，回到2006年，也就是17年前。

据相关数据显示，上半年300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，全国房屋新开工面积同比下降24.3%。

面对如此境况，郁亮表示，所有行业的从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都很不容易。“常识告诉我们，有背阴的一面，就有向阳的一面。“地产有新的业务机会，但房地产市场要实现脱胎换骨式的变化，还需要比较长的时间。”

针对偿债、保交楼和投资如何平衡，万科管理层的解释是，在投资强度上主动调整，万科相信经营安全会比增长更重要，而投资的质量也会比数量更重要。此外，对于经营投资、融资、现金流的管控，管理层则透露万科一直实行的是三位一体的闭环动态管理。

投资质量比数量更重要，项目开发经营容错度大幅收窄

市场疲软，直接的反映是利润及毛利率的下滑。半年报显示，上半年万科营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%，归属于上市公司的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

对此，万科总裁祝九胜指出，因为万科境内开发业务上半年结算收入下降4.5%，税前结算毛利率18.9%，同比下降1.6个百分点。但是，公司的经营安全完全没有问题，短期的利润有一定压力。

万科联席总裁张海则认为，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，如果市场信心能够逐步恢复，相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。

“之前很多做法、惯例不好用、也不能用了。未来新资格赛的特点是品质和效率。”这是张海对于地产开发业务的看法。他认为，城市和城市内板块分化在加剧，客户需求更加多元，项目开发经营容错度大幅收窄。

对此，万科已经对新项目投资把关更加严格，投资质量明显提升，新项目扣税前的毛利率保持在20%以上的水平。

半年报显示，上半年，万科地产开发业务在32个城市市场排名前三，整体销售规模2039.4亿元，保持行业的第一阵营。上半年，万科实现9.2万套住宅的平稳交付，已售未结的合同金额是4884.4亿元，已开项目整体投资兑现率达93%。报告期内，万科实现经营性现金净流入18.6亿元，经营性现金流连续14年为正。

在供货方面，据张海透露，今年下半年万科还会推出28个新项目，主要分布在上海、杭州、合肥、成都这些主要城市的主要板块。下半年的销售将紧密结合市场变化，按照自身节奏铺排工作，以销定产，以销定支。

销售之外，投资策略的把控对于业绩有决定性的作用。

万科首席运营官刘肖指出，过去两年，公司投资质量会比数量更重要。万科也在主动调整适应行业规模的下降。2022年，公司投资强度（投资额/公司总销售额）大概是22%，今年前8月维持在28%-29%的水平，也是量入为出、合理的仓位。

三四线城市销售不及预期，导致全国避险资金涌进一线城市。今年8月，万科以27.4亿元拿下北京市通州区永顺镇地块。这是时隔4年半，万科重新杀回帝都。

就拿地而言，上半年万科新增32个优质项目，地价总价718.6亿元，新获取项目平均地价16003元/m；一二线城市投资金额占比100%；产能储备82%位于一二线城市。

“投资兑现度稳步提高到93%以上的水平。32个项目动态开盘时间大概在5个月左右，我相信今年上半年的投资质量和效益一定会为公司发展带来一定助力。”刘肖说道。

印力积极参与REITs发行，经营服务业务收入形成新现金流

除了地产精准研判及投资之外，郁亮还就日本等国家发展趋势预见未来地产的发展模式。他认为，城市更新、保障房、城中村改造、代建、运营等都是未来重要的业务领域。”

房地产进入新时期，行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势，这是万科管理层所认同的逻辑。就半年报来看，万科上半年经营性业务迎来快速发展，经营服务业务全口径的收入267.3亿元，同比增长11.9%。

今年商业地产REITs政策的出台，让持有型、经营型不动产迎来利好。去年，坊间有传闻称，万科将49个商业项目打包，统一交由印力运营管理，对此，万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全回应目前进展顺利。

“商业平台印力定位为城市居民消费，没有做重奢，定位方向应该非常符合城市消费基础设施的提供商。同时，目前有一些老项目要去调优；在REITs发行上，印力也在非常积极地参与。”

商业之外，万科在物业、长租等领域取得新进展。

上半年，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造，万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

此外，万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。万纬高标库稳定期出租率为85%，冷链稳定期使用率为79%。

值得一提的是，万科在长租业务继续在规模和效率上保持行业第一。比亚迪还在泊寓坪山燕子岭店集中包租405间房间，供研究院硕博等高学历人才居住。

半年报显示，万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。截至报告期末，在北京、天津、深圳等19个城市，为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

坚守安全底线：终止150亿定增，短债占有息负债比降至14.2%

对于穿越周期，除了上述加强地产投资兑现，坚持开发、经营、服务三者并重战略之外，保持现金流及短债比安全稳健是安全底线。

在业绩会上，据万科执行副总裁、财务负责人韩慧华透露，万科在经营投资、融资、现金流三流一体的闭环动态管理，从年到季到月到周到日动态规划。

“我们会把经营支出、当下支出、未来开工支出，包括保障楼支出充分纳入考量，投资上的规划投资支出安排，已经获取项目的计价支出，未来要获取的新项目的一些规划安排，结合融资安排及规划，储备的融资弹性，综合去考虑和规划，以此动态做调整。”

在行业环境剧烈动荡之下，万科在财务安全方面一直坚持底线。去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。截至6月底，万科短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。万科持有货币资金1221.8亿元。

此外，在美元加息背景下，万科主动优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。融资成本也保持低位，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较2022年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。

针对A股增发取消，董事会秘书朱旭回应称，公司在定增预案披露后，积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持，但基于当前公司A股股价处于低位，机构投资人对于公司在比较低的价位进行增发表示担忧和不同意见。未来也将有其他融资渠道。

此外， 对于境外债务兑付，韩慧华则指出，万科已经在境外已经完成了150亿的再融资，今年下半年无到期美元债，明年有三笔美元债到期，按照今天汇率来看整体折合人民币约110亿，目前已经开始进行铺排，未来会通过境外银行银团贷款或者双边贷款去筹集一部分资金。

“今年8月，万科已经拿到了发改委对于2024年再融资中长期贷款的额度，已经与相关的银行在启动。虽然短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。”

数据显示，截至报告期末，万科的净负债率为49.5%。有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。