引言
长沙市2023年优质地块推介8月25日更新，预计8-11月供地22宗，其中湘江新区将供地11宗，市占率50%，片区优质地频出，市场高度关注。
新房
市场
长沙住宅交易规模全国靠前
湘江新区量价领跑
长沙住宅交易规模全国靠前，房价洼地优势持续
因为低房价等原因，长沙已连续多年被评为最具幸福感城市。从数据端来看，长沙属于高容低价的一个市场。据长沙克而瑞数据统计，2023年1-7月全国重点一二线城市（成交规模200万方以上）商品住宅成交量价中，长沙成交量居全国第5位，成交均价居倒数第5位，房价洼地优势持续。
备注：数据来源于长沙克而瑞系统。
湘江新区住宅成交量价领跑，提质高量
城市高容量市场中，湘江新区贡献颇大， 2021年以来，湘江新区住宅成交面积在长沙市占率一直维持在3成左右，是占比最大的区域。更难能可贵的是，片区在实现规模优势的同时，也在完成产品的升级。
备注：1）湘江新区数据涵盖直属区（直管区域+托管区域），不含统筹区域(政策协同区)。2）长沙范围为九区县。3）数据来源于长沙克而瑞系统。
长沙市场一直处于提质提价的阶段，房价稳步上升。而湘江新区价格拉升速度高于整体市场，近年市场价差维持在2000元/㎡左右，片区量价领跑整体市场。
备注：数据来源于长沙克而瑞
23年长沙新房市场复苏，市场基本面长期向好
受疫情放开、政策放松等利好刺激，2023年长沙住宅市场成交量价均有所复苏，上半年成交面积同比上涨5.9%，成交均价同比上涨7.8%，市场下行态势得以逆转，客户信心提升，预期升高。
备注：数据来源于长沙克而瑞系统。
而且从长远来看，长沙房地产市场基本面长期向好。持续的年轻化人口导入，民营经济活跃，居民财富积累较高，购买力充足，以及“房价洼地”优势，均支撑中长沙未来市场持续的高容量，以及行业提质升级的发展空间。
土地
市场
长沙土拍市场高热
湘江新区热度断层高企
23年长沙土地市场高热，楼板价涨幅升至近年峰值
新房市场复苏以及市场预期向好，也带动了土地市场的高热，楼板价大涨，溢价率回升。
2023年1-8月长沙六区一县涉宅地平均楼板价突破5千元大关，达到历史高位，同比涨幅28%，也是近年最高。溢价率复苏，回升至2021年的水平，土地市场回暖情况和价格走势均大好。
备注：数据来源于政府网站。
湘江新区供地市占率约3成，高质素地块拉升热度
土地市场楼板价涨幅冲高主要是供地质素大为提高所致。分区来看，仅湘江新区成交规模超过百万方，单新区市占率达到29%，是今年上半年的主要供地区域。成交楼板价7713元/㎡，仅次于开福区，因为开福区仅中心板块成交一宗优质宅地，楼板价超过万元。而中心板块的土地几乎已经开发殆尽，所以湘江新区无疑将会是长沙未来土地和楼市发展的量价高地，这也符合长沙提质升级的楼市发展需求。
备注：数据来源于政府网站。
溢价地块占比8成，湘江新区土拍市场热度断层
细分到宗地我们可以发现，今年上半年一共8宗地溢价成交，其中熔断地块5宗，4宗位于湘江新区，市占率达到了8成。此外今年单价最高的地块和竞争房企数量最多的地块也均位于湘江新区洋湖垸板块。溢价率最高的地块位于长沙县，但成交楼板价仅2877元/㎡，主要是挂牌价较低的缘故。
备注：数据来源于政府网站。
整体来看，2023年长沙土拍市场热度明显回暖，楼板价达到峰值水平，价格涨幅也是近年最高位。主要原因是湘江新区优质地大量入市，片区断层高热拉升了整体市场热度上行。
供需合理，配套完善、能级高等多因素助推土拍高热
湘江新区土拍市场高热是多方面因素导致的。一是新房市场供需合理。近两年的住宅供求比平均值为0.98，市场健康平衡。
备注：数据来源于长沙克而瑞系统。
二是市政配套完善，居住便利。片区公共服务提标提质，核心片区基本实现小学500米、中学1000米服务半径以及15分钟健康服务图全覆盖。新区范围内2、3、4、6号线地铁已开通，规划建设8、9、10、12号线经新区。
三是片区能级定位高，发展潜力大。湘江新区是中部地区首个国家级新区，战略定位三区一高地。按照市州一级权限进行管理，构建扁平化、大部制运转的新机制，被列入“中国改革2022年度地方全面深化改革典型案例” 。
2022年湘江新区地区生产总值从2015年1602.5亿元到2022年4282.3亿元，年均增长8.8%，总量位列全国国家级新区第六位。综合实力显著增强，经济总量持续扩大。
强劲的经济实力和巨大的发展潜力，不但为片区楼地市导入大量的高收入人口，也为片区持续发展提供了充足的底气。
预供地
市场
湘江新区预供地占据半壁江山
市府、洋湖等多优质地领航
湘江新区预推地占半壁江山，规模和热度齐飞
8月25日，长沙市重点推介 29 宗地块 ，面积共计171.02公顷，其中明确标注了8-11月即将供应的地块共22宗，其中11宗位于湘江新区，市占率5成，是主力供地区域。
备注：数据来源于政府网站。
预供地位于湘江新区5大重点发展片区，土地质素整体较高，涉及了多宗沿江地块，更有目前土地资源较少的梅溪湖一期、洋湖以及市府等热门板块地块，市场高度瞩目。
备注：数据来源于政府网站。
重点地块优劣势分析
1
洋湖垸片区
一线临江全配套地块预计将引爆土拍市场
湖垸片区仅供应一宗商住地块，Y06号宗地周边商业、学校、地铁、医疗等资源全配套；更具一线临江优势，其中I481地块与湘江仅一路之隔，I232地块有体育场相隔，但建筑低矮，对于其观江面无影响。宗地容积率1.9/2.2，未来将打造成全配套改善型江景宜居住区，预计将是下半年主力竞争地块。
备注：图片来源于政府网站。
2
滨江市府片区
市政府地块质素优越，谷山地块未来可实现高流速
滨江市府片区预计供应3宗地，其中观沙岭城市更新片区7#9#号地块已挂牌，住宅毛坯限价19000元/㎡，刷新长沙限价纪录。
金岭社区地块位于市政府板块，紧临地铁4号线和城铁观沙岭站，2公里范围内商业、医疗、休闲配套齐全。宗地容积率6.5，涵盖高品质住宅、高档酒店、商业等多种业态，定位为城市多功能综合体。目前片区仅招商蛇口江山境和轨道中建麓江府在售，后期不会直接竞争。
备注：图片来源于政府网站。
雷锋大道C08-B50地块位于谷山板块，靠近二环，紧邻万达广场和奥克斯实验小学，1.5公里范围商业、医疗、休闲配套齐全。谷山板块板块目前多品牌项目在售，是长沙流速最快的板块之一，宗地项目定位首改生态宜居住宅，预计未来流速较好。
备注：图片来源于政府网站。
3
梅溪湖片区
一期宗地全资源配套质素优越，二期地块紧邻城市绿肺
梅溪湖片区将供应3宗地，其中两宗位于梅溪湖一期，一宗位于梅溪湖二期。
梅溪湖一期L05地块位于梅溪湖一期靠北位置，周边学校、地铁、商业、文化、休闲设施配套齐全，区域发展成熟。宗地由4个小地块组成，容积率从2.6到4.7不等，定位为城市综合体，涵盖住宅、购物中心等多种业态。目前梅溪湖一起仅绿地麓云国际尾盘在售，片区无竞品。
备注：图片来源于政府网站。
其二是川塘社区（原川塘村）两安地距离L05地块较近，仅相隔两个地铁站，宗地紧邻梅岭公园，景观优势更为突出，纯住宅地，容积率3.0，将打造高品质改善住区， 居住舒适便利。
备注：图片来源于政府网站。
其三是梅溪湖L06地块，虽然宗地位于梅溪湖二期，三环外，但是紧邻象鼻窝森林公园以及地铁6号线象鼻窝站，面朝城市绿肺、可打造高品质低密度住宅。例如位置趋同的祥源森林之光和绿地麓湖郡，均为别墅和洋房产品，市场认可度高。
备注：图片来源于政府网站。
4
大王山片区
北片区低容一线临江地成房企必争地块
大王山片区待供应2宗地，位于大王山南北两端。其中A36地块已入市，宗地位于洋湖和大王山交界处，周边地铁、学校，景观等配套丰富，可共享洋湖配套资源。目前周边华润、梦想和保利等多品牌房企项目在售，建成后区域生活氛围浓厚，预计未来量价实现程度较高。
备注：图片来源于政府网站。
A08/A09/A10三个地块合为C-P05地块出让，一线临江地块，宗地周边兼具山、水、洲、公园等丰富景观资源，同时地铁、学校、医院、商业等生活配套丰富，西面和南面文旅产业发达。宗地为纯住宅地块，容积率仅1.1，预计将打造别墅产品，是房企必争地块之一。
备注：图片来源于政府网站。
5
湘江智谷片区
相邻宗地齐出让，观山拥水低容地可打造宜居社区
湘江智谷片区将出让2宗相邻地块，分别为B10和B24宗地，南靠玉赤河，紧邻玉赤河风光带，南面有玉华山等山体资源，片区观山拥水，生态宜人，仅1.7的容积率，可打造成低密度宜居社区。
片区是目前长沙重点发展区域，将打造世界计算·长沙智谷项目。总投资180亿元，已于2021年9月开工，聚焦计算生态四大核心，预计将会为片区带来大量的高收入产业人群。
备注：图片来源于政府网站。
总结
凭借高容低价以及城市基本面向好等多优势，长沙房地产市场持续可期，湘江片区以高能级配置和丰富山水洲城景观优势，实现楼地市量价领跑长沙市场。行业动荡之下，优质项目仍是企业业绩稳定的助推器，下半年湘江片区多高质素地块待入市，包括不可再生资源的洋湖、大王山全配套沿江地块，预计将再度点燃长沙土拍市场战火。
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