刘胜军|一个国民级的问题:房价触底了吗?

时事新闻2024-05-28 01:36:31无忧百科

刘胜军|一个国民级的问题:房价触底了吗?



·全文共 2600 字,时长约 5分钟

·本文来源:刘胜军大局观(刘胜军微财经出品)



我是刘胜军,关注我,拥抱“大历史观”和“政治经济学”,走出“大变局抑郁症”。

5月底,房地产新政频出,市场欢呼“历史性转折点”、“史诗级利好”、“重磅王炸”,形容词都用尽了。

真的如此吗?市场是最好的老师。我们一定要敬畏市场,敬畏市场就是敬畏规律。以上证房地产指数为例,5月17日政策组合拳出台后,指数并未出现预期的大涨。



这说明了什么?市场还在疑虑、观望和等待。

从成都、杭州等热门城市解除限购,到降首付、降公积金贷款利率、取消房贷利率下限,再到设立3000亿保障性住房再贷款,真金白银去库存。如此多的利好一起发力,传递出清晰的信号:决策层真的希望房地产能止跌回稳。

但,为什么市场反应不及预期?笔者认为,问题出在以下几个方面:

1、京沪广深仍未取消限购,市场的解读是:决策层对政策力度仍有疑虑,担心2016年“去库存”后深圳房价一年暴涨96%的局面重现,以至过去三年的调控前功尽弃。



2、疫情三年的疤痕效应和世界百年未有大变局的心理冲击,被低估了。很多人是真没钱了,很多人是有钱不敢花了。在疫情中,“手停口停”导致中低收入阶层收入来源锐减,恢复元气需要相当长时间。虽然社会整体上“钱已经不少了”,但增加储蓄以预防未来不确定性的心理很普遍。从2020 年1月到2024 年1 月,中国家庭银行净存58.24 万亿元,且82% 是定期存款,相当于2009 年到2019 年的总和。这是“预防心理”最明确的信号。黄金价格的大涨,虽然是国际市场带动的,但也进一步强化了市场的“不确定性预期”(乱世黄金)。

这一轮刺激政策,核心是降低购房门槛,但如果不改变收入预期,大家还是不敢出手。买房者很清楚:低首付,意味着更高的月供负担。

按笔者观察,现在最有能力买房的不是刚需,而是改善性需求。但问题是,一线城市的改善性需要往往会遇到限购的红线而只能作罢。

3、虽然从房价平均下跌幅度来看,并不特别吓人,但市场的感知往往是从身边的观察得出的。实际上,与高点相比,楼盘价格腰斩的并不少见。这样一来,大家脑海中原来的“买房赚钱”观念被身边的“买房套牢”案例所取代。中指研究院《2023年全国法拍市场监测报告》显示,2023年全国法拍房挂拍套数较上一年增加36.7%,达到79.6万套,但成交数量只有14.9万套。每一套法拍房背后,都有一个伤心的家庭。“一朝被蛇咬,十年怕井绳”。这种心理转变所形成的冲击不可小觑。



4、过去几年,由于经济增速下行、疫情冲击、市场出清、三条红线,不少企业陷入“资金链危机”,抛房套现的需求很大。这种抛售压力,限制了房价回温的空间。截止2024年4月,房价已经连续25个月负增长。无论一二三线城市,普通民众随从可见空置的或烂尾的楼盘,这种肉眼可见的“供大于求”现象,也会给购房者的冲动泼一盆冷水。



5、经过这几年的房地产下行,很多冲动型购房者正在清醒过来。最典型的就是当时满怀“面朝大海,春暖花开”之冲动去海边买房的人,现在发现不仅没空去住,而且海景房的潮湿是个大麻烦。简而言之,现在大家买房更理性、更冷静。



6、虽然决策层鼓励地方政府收购商品房作公租房,且杭州临安已经公告宣布收购,但总数预计在200套以内。市场很清楚,由于土地出让金的锐减,现在地方政府断粮,连应付公务员工资都心力憔悴,即使有收购愿望,能力恐怕有限。巧妇难为无米之炊。

政府收购商品房还存在一个突出的结构性矛盾:对公租房需求最大的是一线城市,但房地产库存最严重的是三线城市。换言之,三线城市收购商品房干什么?

7、虽然中央明确“保交楼”,但买房者依然担心会遇到烂尾楼。前段时间,连“尖子生”万科都陷入资金危局,在这种情况下,有哪个开发商是安全可靠的?这恐怕是影响购房者买房决策的头等大事,毕竟一套房背后就是一个家庭甚至六个钱包。自2024年1月下旬城市房地产融资协调机制建立以来,‘白名单’项目贷款审批金额已达到9350亿元,但由于信息不对称问题和白名单覆盖面有限,公众的开发商安全焦虑依存。1~4月TOP100房企销售额同步下降47.9%,全国房企到位资金同比下降24.9%,这些数据让人放心不下。目前期房销售大幅下滑、现房销售显著增长,证明了这一点。



结论是什么?正如李清照那句词所形容的:过去几年的严厉调控势大力沉,让房地产市场陷入“寻寻觅觅,冷冷清清,凄凄惨惨戚戚”。最近的大力度政策,令人惊喜,但可谓“乍暖还寒时候,最难将息。三杯两盏淡酒,怎敌他、晚来风急!”



怎么办?

接下来,政策发力点应该瞄准:1)改善民众收入预期;2)降低开发商风险系数,改善资金链状况,最小化购房者的后顾之忧。

只有供给侧(稳定开发商)、需求侧(解除购房限制)同步发力,才能取得显著效果。

具体而言,建议:

1、通过大规模的消费券,缓解疤痕效应,提振消费信心;

2、探索以个人房贷利息抵扣个人所得税方式,鼓励中产阶层买房积极性;

3、进一步解除一线城市限购,借鉴新加坡模式,以阶梯式印花税方式提高多套房产的边际成本;



4、通过落实《关于促进民营经济发展壮大的意见》,以实打实的具体行动稳民企,进而稳就业、稳收入,改善收入预期;

5、借鉴新加坡模式,解除对开发商的贷款限制,但开发商的资金使用须由银行监管,杜绝资金挪用所导致的烂尾楼现象。从长期来看,从期房转为现房销售也是可以努力的方向(“以人民为中心”的新加坡房地产,很神奇又很简单);

6、扩大REITS模式,实现开发商融资来源多样化,将房地产风险和收益从银行体系外移到社会公众分享,市场定价比银行定价更为合理。开发商很容易收买银行高管,但不大可能收买分散的社会公众;

7、建议中央明确未来若干年大幅度缩减土地供应指标,引导社会预期。



刘胜军

致公党上海市经济委员会委员

坚持讲真话的经济学家

政治经济学+大历史观

2014 年参加总理经济座谈会

刘胜军微财经创始人

山东省人力资源发展促进会首席专家

著有《下一个十年》

山东·菏泽·定陶人

本文标签: 房价  买房  限购  刘胜军  购房者  一线城市  

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