本文为恒隆地产董事–办公楼，住宅及服务式公寓隋颂伟先生在2024观点商办暨资管大会发表的主题演讲。

隋颂伟（恒隆地产董事–办公楼，住宅及服务式公寓）：大家下午好，首先非常感谢观点和中信的邀请，我是恒隆地产的隋颂伟。

可能有些朋友对恒隆地产还不太了解，我想通过一段大概一分钟的视频跟大家简单介绍一下恒隆地产的营运以及理念。

商场的部分大家比较熟悉一点，除了恒隆广场，其实我们还有其它的板块，今天我重点讲讲办公楼的板块。

首先看我们的布局，恒隆在中国内地9个城市有11个项目，在香港有20多个项目。

如果只看我们的办公楼国内的布局，在华东我们在上海、无锡、杭州有布局，华中有武汉，西南方面我们在昆明布局，东北在沈阳布局。中国内地加上香港，在营运的办公楼面积超过100万平方米。

有很多朋友可能不知道我们在香港的总部，我们公司是相对比较低调的，总部在皇后大道中的渣打银行大厦。如果连这个地方也不知道的话，可以拿一张港币出来，渣打印的港币上的大楼就是我们的大楼。

讲讲我们的办公楼定位，很多人都说办公楼已经上楼了，你们有什么定位可言呢？我想跟大家说的是，首先我们是长期持有的，每一个项目都有一个目标，想把它打造成为一张城市的名片。

在很多城市见到区里面、市里面的领导，很多都非常给面子说，你们是我们其中的一张城市名片。另外很多讲者刚刚也提到了楼宇经济，跟我们的办公楼是密不可分的。我们一定要跟这个城市共同发展，希望在税收、就业机会方面都能提供一些贡献，这也是我们公司社会责任的体现。

另外作为一家商业的上市公司，我们也要对公司和股东负责，所以必须要提供一个稳定的租金收入。

怎么有一个比较强的抗风险能力呢？我们在中国内地大概有1000多个办公楼的租户，这些租户都是精挑细选的，都是顶尖的国际和国内的企业，他们不倒，我们就有租金收。所以，我们的抗风险能力相对来说还是比较强的。

我们也希望可以打造一个空间，让生态圈更加完整。最后这个是我们的基因，要有一个绿色、环保、可持续的发展。以上就是恒隆办公楼的定位。

2023年，恒隆商办业务在内地的收入是14亿，占整体内地组合收入的比例是21%左右。从过去几年的租金收入来看，还是相对比较平稳的，有一定的增长。

出租率也处于比较健康的水平，武汉的项目目前来说比较艰难，我和团队刚刚去了武汉见了政府领导，他们说我们的出租率还不错，但是还有很多工作要做，这一块的出租率还要继续提升上去，其它的项目在当地还是处于相对稳定和健康的水平。

很多人都问，你们究竟在卖什么？我们其实在卖的就是一个地址。比较幸运的是，我们所有的项目所在的城市都处于一个比较中心的位置，比如说南京西路1266，大家都知道这是很中心的位置，包括其它的城市也是类似的情况。

我跟很多大企业的朋友交流，有一次我见到一个做人力资源管理的朋友，他跟我说，搬到我们的楼以后，解决了他们很多招聘的问题。我问他怎么这么讲？他说很多年轻人都很喜欢在市中心上班，而且我们吸引过来的企业员工都有很多帅哥美女，也有助于他们的发展。

如果我们的管理水平跟不上，其他一切都是空谈，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租户的要求。

在这里打一个小广告，我们下一个项目就是杭州恒隆广场，这是我们现在重点在发展的项目。那边有5栋办公楼，大概9万平方米左右。所处的地理位置在拱墅区，从我们的项目步行10分钟就可以到西湖。

我和团队花了很多时间在想，我们的产品线究竟是什么。当然，我们是一个传统的开发商，但是除了传统的办公楼以外，有没有更多的空间？比如说有没有一些社交的可能，有没有一些灵活的空间，可以让我们的生态圈更加丰富，或者有一个城市的会客厅？

在过去的一段时间，我们就打造了一个品牌叫“恒聚”，这是恒隆全资营运的一个品牌，目前已经开业的项目在无锡和武汉这两个地方，简单来说是一个灵活空间，包含了一些灵活办公的元素在里面，但不限于灵活办公。

我们也和零售的品牌合作，它的店铺有一些新的产品的发布会，但是店铺面积不够，也可以来到我们的办公楼。我们会邀请办公楼的一些租户，这里面大部分都是女士，因为当天是在讲彩妆，喜欢彩妆的男士其实也是可以参与的。我们也打造了一个本地的社区，这是去年三八妇女节举办的一个公益活动。

我们偶尔也会举办一些活动，邀请一些经济学家过来分享，出席率也非常高。

可持续发展是我们的基因，2022年的时候，恒隆跟LVMH集团在巴黎宣布合作，合作聚焦在几个重点，首先是应对气候变化，怎样更好地管理好我们的资源，做到可持续发展。2024年我们会举办第二届的气候论坛。

我们也和租户探讨可持续发展的可能性，也是围绕着气候变化等等议题展开，包括怎么共创、怎么减排。

目前我们有5个项目已经使用了可再生能源。

行业挑战方面，英国已经通过了一个法案，在入职当天就可以跟公司要求在家办公，公司必须给你一个理由，为什么可以、为什么不可以，这个已经成为了一个法律。

员工可以按照自己的需求在家里面办公，这样问题就来了。虽然看不到目前国内有这样的趋势，但是对办公楼的需求越来越少，是一个趋势。

这么多空间我们要怎么利用呢？我经常在想租赁的灵活性，在香港、日本，办公楼不仅是办公楼，里面有无限的可能。比如说香港有很多医生诊所都是开在办公楼里面的，国内这方面的监管比较严，我们能否有更灵活的空间，可以让我们的办公楼引进一些商场里的业态？

包括餐饮方面，我们的楼那么高，怎么符合消防的规定？日本做到了，其他的国家有一些也能做到，这些有没有参考价值？这方面我没有答案，只是提出来这样的问题。

在招商引资方面，没有哪个城市比当地招商的政府官员更了解它的城市定位，我觉得在招商引资这方面，开发商应该跟政府一起加大力度，一起走出去，一起去见那些客人，然后把他们引进来，安排在核心区。

最后是供需的调节，有些新规划的用地它的容积率做得特别高，我非常理解卖地收入是政府财政收入非常重要的支撑，我希望也能参考吸纳量，未来几年我们是否需要这么多的办公楼。

如果有一个地块今天是白纸一张，把它给我们设计自己的办公楼，我们该怎样设计，可以让它有更好的发展呢？我认为必须要有差异化，利用我们的文化、艺术、数字科技植入，加上卓越的运营能力、绿色品牌，打造自己的品牌。

还有健康和安全，这是每个人都在说的；以及人性化的设计，租户为中心，怎样打造一个平台；还有税收的贡献、社区、连通性，怎么跟其它的业态放在一起，最大化的利用综合用地开发的优势；以及生态系统、交通、租户定位以及架构；还有步行通达性。

这些做好之后，可以提升现金流和利润，从而提升资产的价值。