回暖迹象隐现 楼市期待政策效应释放

时事新闻2023-10-18 19:25:02无忧百科

回暖迹象隐现 楼市期待政策效应释放

21世纪经济报道记者张敏 北京报道

连续多月处于深度调整期的房地产市场,终于在第三季度末出现了一些向好的迹象。

10月18日,国家统计局发布2023年前三季度房地产相关数据,其中,房地产开发投资、销售、资金来源等指标的降幅继续扩大,体现出楼市仍处在深度调整的惯性中。

但从单月来看,一些乐观的迹象开始出现。8月和9月,全国商品房单月销售额连续两个月环比增长,同比降幅连续缩小。9月,房地产开发投资、房屋施工面积、房屋新开工面积的单月同比降幅也在收窄。

这些变化体现出近期政策刺激的效果。虽然外界对市场回暖的速度抱有更高期待,但在当日的新闻发布会上,国家统计局副局长盛来运解释道,经过近20年的高速发展后,房地产市场出现调整是很正常的,这种调整有利于结构优化和行业高质量发展。

他还表示,从中长期来看,房地产业仍有城镇化和人口支撑。从短期来看,近期的市场变化也反映出,房地产政策的积极效应正在体现,但政策的发挥需要一个过程。

政策驱动下的以价换量

统计局的数据显示,今年1—9月份,全国商品房销售面积8.5亿平方米,同比下降7.5%;商品房销售额8.9万亿元,同比下降4.6%。降幅延续了前几个月的扩大态势。

同期,全国房地产开发投资8.7万亿元,同比下降9.1%,降幅连续7个月扩大。

房企现金流也不容乐观。今年前9月,房地产开发企业到位资金9.8万亿元,同比下降13.5%,降幅连续5个月扩大。

这种变化反映出,房地产仍处于深度调整周期中。2023年伊始,房地产市场曾出现短暂的“小阳春”行情,但此后便增长乏力,各项主要指标难有改善。此前,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖曾表示,“房地产市场整体处于调整期。”

分析人士指出,从前三季度的表现看,这种调整仍在持续。一方面,现金流持续紧张,影响了拿地、投资等供应端的表现;另一方面,需求方仍存在观望情绪,信心并未完全恢复。

市场好转的迹象体现在月度数据变化中。9月单月,房地产开发投资、新开工面积、施工面积、商品房销售面积、商品房销售额等指标都出现环比增长。其中,销售面积和销售额的增幅分别达到47.0%和41.6%。

盛来运还表示,9月,70个大中城市的新房和二手房合计交易规模环比增长2.8%,“从4月份以来,在连续5个月下降后首次转正。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,这说明一季度小阳春之后4-7月份快速下行的局面,在8月份以后有所缓解,特别是一揽子政策纾困下,作为传统旺季的9月份市场销售有所好转。

2023年8月末,央行、金融监管总局分别推出“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策。9月以来,不少城市落地了上述政策的细化版本,并陆续松绑楼市“限购令”。9月20日,广州解除多个区域的限购政策,成为首个松绑“限购令”的一线城市。

据21世纪经济报道调研,在这波楼市优化政策出台后,很多公司便借机推盘出货,并作出一定的价格优惠。根据统计局公布的数据计算,9月全国商品房销售单价为10051元/平方米,环比下降3.7%。

经过“以价换量”,房企资金链也有所改善。9月房企到位资金环比增长了23.1%,为近三个月的首次正增长。

保护信心仍是重点

事实上,由于调整期过于“漫长”,外界对市场的复苏节奏抱有更高的期待。但无论是9月还是10月的市场表现,似乎都与这种期待存在距离。

李宇嘉也指出,8月底以来的政策纾困起到了一定效果,但政策效果明显低于预期。表现在同比跌幅仍比较大;供给端的疲弱态势仍在加大,比如土地市场跌幅同环比仍在扩大,金融机构对房地产开发环节的风险担忧仍未缓解。

中指研究院的统计显示,今年中秋国庆长假期间,35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日-7日)及2019年假期下降两成左右。长假后的首周(10月9日-10月15日),重点50城新房销售面积回升,但同比仍下降5.3%。

10月18日,盛来运对房地产问题做了系统解读。

他表示,经过近20年的高速增长后,房地产出现调整是正常的。而且这种调整有利于淘汰落后产能,有利于结构优化,尤其是有利于房地产业高质量发展。“所以现在的调整是有利于后期的发展。”

同时,房地产持续高质量发展,还是有很强的支撑的。一方面,当前我国的常住人口城镇化率为65.2%,户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以,城镇化无论从数量还是从质量来看,都有较大的提升空间。另一方面,虽然我国的房屋总量已经达到400亿平方米左右,但中小户型偏多,改善潜力较大。

最后,房地产优化政策的作用正在持续释放,有积极的效应。但政策的发挥需要一个过程,“毕竟房地产总体上处在一个调整阶段,所以后期还是要抓好政策的落实。”

从业者更关心的是,如何维护来之不易的市场信心。某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,需要对政策持续加码,效果才能更持久,市场信心也更容易积累下来。

李宇嘉也认为,稳定楼市仍是未来的政策主基调,但以需求端刺激为主的传统模式,空间在收窄、边际效应在下降。未来需要在供给端解决房企的风险问题,同时将房地产的稳定放到居民收入、就业、预期稳定的大框架下来看待,并制定一揽子政策,才能将市场逐渐稳定下来。

对于未来的市场走势,中指研究院指出,随着经济出现企稳迹象,加之楼市政策继续强化的预期增强,预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄,其中核心一二线城市市场表现要好于三四线城市。但由于企业现金流压力仍大,预计供应端的投资、拿地、新开工等指标继续保持负增长。

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