今天，西安住建发布了“西安二环外解除限购”政策的具体实施细则，至此，酝酿多日的西安楼市限购新政，靴子终于落地！

楼市做了简单的整理归纳以及解读，“9.19”新政大体上有5条：

1、二环内依旧限购、二环外取消限购、原不限购区域维持原状。

这里需要注意：虽然取消了二环外的限购，但是“限价”和“限售”区域依然保持原状！

很简单，目前的新政虽然将二环外区域解除限购，但是也考虑到了势必会有较多的投资需求转向市场购房，所以你买可以，但不能卖，目的就是锁死流动性，消灭快进快出的“短炒”行为。

这样的调控是在放松还是在加强，相信朋友们自然会有合理的判断。

“限售”包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城（不含上林街道）。

限售时间方面，新房“满2满3”，取得《不动产权证书》满2年或者合同备案满3年且取得不动产权证。

二手房，则是取得不动产权证书满2年。但在正常交房周期以及西安试点“交房即交证”的大背景下，买房3年后可转让会应该是常态。

2、二环内限购政策微调。

限购在“不限购区域”的对冲下，肯定会造成一定的需求。所以，本次新政极其有针对性的对落户时间以及社保或个人所得税的缴存时间进行了“微调”。

首先不变的是：本市户籍居民家庭在二环限购区域内限购住房（含新建商品住房和二手住房）总套数为2套；非本市户籍居民家庭在住房限购区域内限购总套数为1套。

同时本市户籍居民家庭和非本市户籍居民家庭，二孩及以上家庭在住房限购区域内限购套数的基础上都是可新购买1套住房。

其次，本市户籍在限购区域购房不再受落户时间限制，非本市户籍居民家庭持有本市有效期内《居住证》，并且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个人所得税，可购买首套住房。

而落户时间的问题，本身是城市之间抢人战略的一环，这是为城市经济转型提供人力支持的必要环节。

所以此次新政，将非本市户籍落户不满2年的购房者，不管买新房还是二手房，在限购区域购房只需要《居住证》和连续缴纳6个月社保或个人所得税的要求，对真心落户西安寻求发展的人不再苛刻！

3、新政执行时间节点：2023年9月19日。

9月19日之前，已在登记平台完成购房登记的摇号项目，核验完毕后，递补选房结束后的剩余房源及2023年9月19日前已在登记平台完成购房登记的不摇号项目，适用新政策。

这意味着，即使放开二环外限购，但是还要遵循政策规定，让购房者必须做到“有的放矢”。

4、“刚需家庭”重新认定：

这一条其实是对刚需资格放宽了条件，进行了重新认定：

以前刚需家庭成员必须符合西安住房限购政策才能变成刚需，现在不用了，只需要家庭成员至少一方为本市户籍就是刚需。

5、四类人群的“判定”宽松（各类人才、现役军人、被征收人等特殊群体）：

|在陕院士、经市委人才办认定的高层次人才可不经购房登记、摇号程序优先购买商品住房；

| 经西安市认定的各类人才、青年人才驿站入站人才及三秦优才卡持卡人可在限购区域购买首套和第2套住房，无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料；

|驻陕部队及入伍前户籍属我省的现役军人、本市消防救援队伍人员、西咸新区户籍居民家庭在我市购房，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策；

|选择货币补偿的房屋被征收人，可按照“补偿1套购买1套”原则，持已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）》购买住房，购买新建商品住房的可列为“刚需家庭”；

最后，做一点总结。

从9月19日政策预热开始，我们后台其中95%以上的留言是咨询政策相关疑难，或者表达支持态度的；只有约5%的留言表达了不满或不理解。

整体来看，大多数购房者对新政态度是偏积极的！

只是大家疑惑为什么西安偏偏要在这个时候“解除限购”？

这个其实很好理解，如果和西安同级别的其它新一线城市都在放开限购，而西安还坚持严格限购，那么西安的资金、人才、房企、产业都有可能“离我们而去”，这样的亏我们当然不能吃的。

所以，西安新政以宽松“限购”作为核心，一是有利于释放需求，缓解经济压力；二是有利于恢复房企拿地信心，保障地方财政；三是有利于在城市竞争中处于相对有利的位置。

客观来说，步子不大，是比较合适的。

那又要怎么看待西安新政对市场的后续影响呢？

这个肯定还需要进一步观察，但有几个趋势大概率会出现：

短期内成交量会增加，价格可能会稳中小涨，这是其一；其二是刚需资格增多，普通资格购买难度会加大，可能会转向二手；

其三、销售冷热不均，购买力增多并不代表它是平均分配的，可能热点楼盘抢的更凶，卖不动的楼盘可能依然卖不动，所以不必普遍乐观，还是产品力和性价比决定一切。