农村私有房屋买卖纠纷合同效力怎么确定?

法律知识2024-04-26 17:15:19佚名

农村私有房屋买卖纠纷合同效力怎么确定?

农村私有房屋买卖纠纷合同效力怎么确定?

首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

国家土地管理局国土函字《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

再解决问题时,首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

但是,如买卖双方都是同一集体经济组织成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

在农村是不能够随意将土地经营出卖,由于土地是属于村集体不属于个人一,不属于个人,一般在进行买卖时,只能够获得该房产的所有权,并且是拿不到房产证和土地证的,所以双方之间还说对于这类合同都是属于无效合同。

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