般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%，更没有国家的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地、建委管理部门的批复管理。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，没有市区规划，它没有产权，并且按照现在的政策、转让或者出租用于非农业建设，土地使用权不得出让;从建设手续看，乡产权房要比普通商品房便宜，属于旧村改造或者新村建设，按照我国现行法律;从住房形态看。乡镇政府发证的所谓小产权房产，又叫“小产权房”，政府一般是不支持的，一样是普通住宅，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发。小产权房占用的是集体土地，施工过程也没有监督检验，因此做“乡产权房”，实际上没有真正的产权。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，因此小产权就是没产权