购房小讲堂 | 商品房买卖合同中不可忽视的条款

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签订商品房买卖合同是房屋交易的必要环节，现在一般由当事人通过网签方式实现。目前，各地主要采用住建部和国家工商总局于2014年联合发布的《商品房买卖合同示范文本》，并结合本地实际情况进行必要修订。

作为房屋交易的必要法律文件，随着社会经济的发展，商品房买卖合同的格式内容也日趋复杂，为充分保障购房人的合法权益，《商品房买卖合同示范文本》在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重对购房人权益的保障。然而，由于多数购房人并不具备专业的法律知识，往往对商品房买卖合同的条款内容没有给予充分重视，对其中的隐患风险难以有效把握，由此导致的合同纠纷问题时有发生。

今天，小编以《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《合同示范文本》）为例，带大家一起看看商品房买卖合同那些不可忽视的条款。

第一部分 合同主文：重要条款

关于商品房价款

商品房买卖合同中关于“商品房价款”的内容主要包括计价方式与价款、付款方式和期限、逾期付款责任等。

通常情况下，商品房价款是按照建筑面积计算，但也有例外情况，例如，地下车位往往采取“按照套计算”总价，也有按照套内建筑面积计算的情况，需要特别加以留意。

在付款方式上，常见的有一次性付款、分期付款及贷款方式付款。如果采取分期付款方式，需要在合同中明确各期的支付时间与金额，要注意在付款期限前支付相应款项，避免因逾期付款出现违约的情况；如果采取贷款方式付款，要提前了解自己是否具备申请贷款的条件，避免因无法获取贷款导致的尴尬局面，此外，特别需要注意的是，应当与开发商协商，明确出现“无法获得贷款或者获得的贷款数额不足以支付剩余房款”情况时的处理方式，避免出现纠纷。很多购房人在签约时往往容易忽视这方面的约定，这也是造成合同纠纷的主要原因之一。

除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，需要承担违约责任。逾期付款的，买受人向出卖人支付违约金，该违约金通常按照逾期应付款的比率进行计算。需要注意的是，违约金比率并非越低越好，因为这一比率与开发商逾期交付房屋的违约金比率相关，两个比率往往是相同的。此外，从对购房人有利的角度，还可以在合同中约定买受人逾期付款超过一定期限后，出卖人有权解除合同，如果选择这种方式，则该期限越长越好，可避免因特殊原因导致无法及时付款的情况发生。除以上两种方式外，如果开发商提出其他违约责任约定，则需审慎对待，尽量减少对己不利的违约责任内容。

关于商品房交付条件与交付手续

商品房买卖合同中关于“商品房交付条件与交付手续”的内容主要包括商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件和逾期交付责任等。

需要注意，商品房交付时至少要符合两个条件，一是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是该商品房已取得房屋实测测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，除此之外双方还可以约定其他条件。

在“商品房相关设施设备交付条件”中，合同示范文本对相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件约定比较详细，需要注意的是对交付日期与违约责任的约定。

在“交付时间和手续”中，必须明确具体交付日期。因资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，减化己方的违约责任，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期，或者采用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言等。对此，购房人在签订合同时，须注意将交房日期约定为具体时间，即“某年某月某日”，同时明确开发商不能按时交房所需承担的责任，对违约责任的表述也要审慎审查。

除不可抗力外，出卖人逾期交付的，需要承担违约责任，支付违约金，需要注意的是，该违约金比率应当不低于买受人逾期付款的违约金比率。双方还可以在合同中约定出卖人逾期交付超过一定期限后，买受人有权解除合同。为体现双方权利义务的对等性，该期限一般不多于买受人逾期付款时出卖人有权解除合同的期限。此外，开发商对延期交房常常托故推脱职责，因此，购房人在签约时应留意不可抗力以外的逾期交房缘由，不能让开发商随意罗列。

关于面积差异处理方式

《合同示范文本》中对于“面积差异处理”的约定内容比较详细，因为目前多数商品房是按照建筑面积计价的，因此只需选择相应的处理方式约定即可，需要注意的是违约责任的约定内容。

根据有关规定，当房屋实测面积与合同约定面积不符时，合同有约定的，按照约定处理；若合同中没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，购房人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房人同意继续履行合同，那么，当实测面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归购房人所有；当实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还购房人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还购房人。

特别需要注意的是，实践中，对于面积差异处理，开发商往往会在自行约定条款或者补充协议中对相关违约责任作出对己方有利的调整。例如，当实测面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值不超过3%时，部分开发商会提出无需返还该部分房款的约定。又比如，当面积误差比绝对值超出3%时，买受人选择解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还已付房款及利息，而实践中，部分开发商会延长退款期限或者改成无息还款。

关于规划设计变更

对于因规划变更或设计出现重大变更的情况，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。实践中，这种情况目前比较少见。买受人一般不会选择解除合同，除非该变更已经严重影响到购房人的使用。如果买受人不解除合同，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方可以在合同中进行约定。

关于商品房质量及保修责任

《合同示范文本》中对商品房质量、保修责任等约定比较详细，需要注意的是对违约责任的约定。从购房人的角度考虑，对于开发商应承担的违约责任，应尽可能明确。

关于合同备案与房屋登记

根据规定，开发商应当在商品房买卖合同签订之日起30日内办理合同备案手续，并将备案情况告知购房人。对于房屋登记，目前除一次性付款外，一般由购房人委托开发商办理商品房权属转移登记。实践中，开发商通常以补充协议的方式对该项条款进行补充约定，而出于对己方有利的考虑，约定中一般不会明确确切的办证时间或者尽量拖长办证时间，以此规避因前置环节不顺导致无法按约办证的违约责任，购房人对此也应予以足够重视。

关于前期物业管理

一般情况下由开发商指定合作物业公司，或者由其自有物业公司进驻，购房人需要明确物业公司及其资质，物业服务时间和物业费的具体缴纳标准等等，不能轻易变动。

第二部分 合同附件：补充协议

合同附件是附在合同后的文件，是合同的有效组成部分，其内容主要是对主合同中约定不清的条款做出明确约定，对主合同没有涉及到的且双方容易产生争议的问题进行补充。根据有关规定，合同附件与主合同具有同等法律效力，一方当事人违反附件内容同样构成违约，需要承担违约责任。在商品房买卖合同的附件中，补充协议尤为重要。通常情况下，补充协议由开发商预先拟定，在起草协议的过程中，基于自我保护，开发商往往会不同程度限制购房人的权利，而对自身的某些义务进行减化甚至免除，由此导致争议的情况常常有之。

需要提醒购房人注意的是，补充协议的约定事项在某种程度上比主合同文本里的约定内容还要重要。因为主合同条款的内容是以《合同示范文本》为基础所作的约定，具有普适性的特点，而补充协议则是根据不同项目的不同情况作出不同的具体约定，更具特定性。因此，一般的补充协议都会有一条这样的标准条文：“本补充协议为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，本补充协议与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”由此可见，由于补充协议是对主合同的补充，其效力甚至要超过主合同，购房人在签订商品房买卖合同时，要特别注意。

来源：漳州市住建局 市局交易科 市房产交易中心 严艺娟 梁捷

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责编：漳州楼市情报 整合编辑

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