楼市史诗级松绑来了！

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又是广州打响第一枪

9月20日，对于广州楼市，乃至中国楼市都是一个不眠之夜，因为广州打响了一线城市取消限购第一枪。

具体来看，花都、增城、从化、黄埔、番禺、白云北部四镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）全面放开，全国所有人都可以不限套数的购买。

限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。但仍然放宽了很多，外地人社保五年改两年。

另外还有一个利好，就是增值税五改二，这将大幅减少置换成本。此前，广州一套未满5年的二手房，交易需要缴纳高达5.3%的增值税，如果总价500万元，增值税要交26.5万元。如果是1000万元，那就是53万元，相当于小城市

今年以来，楼市持续松绑，前段时间，认房不认贷政策也是广州在一线城市中率先实施，之后广州又将二套房首付比例最低为40%，利率下限为LPR+30个基点。

广州这次限购政策调整，意味着自2010年起执行的“限购令”被打破。要知道即便是楼市下行周期的2014-2015年，四个一线城市都未曾解除限购。

如今，广州又带头放松限购，预计北京、上海、深圳也将解除部分区域的限购。

目前，沈阳、大连、济南、青岛、南京、福州、合肥、西安等大部分强二线城市都取消了限购，未来在除了北上广深的部分区域，全国其他区域，所有人买房都不会有限制，有钱就可以买。

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抢钱大战开始了

一二线城市集体放开限购，一场全国范围内的抢钱大战即将开启，三四线将迎来前所未有的利空。

这一轮楼市刺激，始终未见回暖。很多人说是老百姓手里没钱，实际上并不是。到目前，全国住户存款余额超过130万亿，银行理财超过20万亿，这些钱不管是有钱人的，还是普通人的，只要能够拿出来消费，就有利于经济的发展。

这些钱之所以一直闲置，是因为大家对三四线城市的增长预期没了，即便是降价也没人买。而一二线城市因为限购，想买却买不了。所以，就形成了僵持的局面。

现在放开限购，这种僵局将彻底打破，大量的资金将流入一二线城市。强二线城市吸收省内或相邻省份部分区域的存量资金，四个一线城市吸收全国的存量资金。

要知道这几年二线城市为了抢人，已经持续放宽落户门槛，比如浙江省，除了杭州部分区域，都可以0门槛落户。既然可以落户，又可以买房，能买杭州、宁波，为什么要买衢州、丽水。

大城市限购在是对三四线城市楼市的保护，一旦限购取消，那杀伤力是巨大的。以三线城市惠州为例，一直享受着深圳的溢出效应。由于深圳限购，很多人被迫选择了惠州。所以，之前位于惠州的临深片区房价都涨到了近2万。

一旦深圳取消大鹏新区、坪山区、龙岗部分区域的限购，那临深片区必将迎来一个大利空，毕竟一线城市深圳的房子价值是惠州远不能相比的。

过去十多年来，一线城市，强二线城市，对周边区域，乃至全国就形成了强大的虹吸效应，它们的人口在增长，但全国1500多个区县遭遇了人口流失。

如今人口开始负增长，一二线城市又放开落户和购房门槛，将再一次对三四线城市进行虹吸。三四线城市的楼市基本处于“裸奔”状态，任何工具都没用了。

03

哪些城市更有价值？

取消限购后，居民有钱可以在全国城市购房。所以，现在又面临一个问题，那就是哪些城市更有价值？或者说更有升值空间。

看一个城市的房子是否有价值，不只是看GDP总量，而是要看资金总量。因为资金总量反映的是一个城市的存量财富水平，存量财富越多，就越有价值。

这其实很好理解，比如两个城市，一个城市老百姓兜里有5万亿，另一个有3万亿。这意味着前一个老百姓手里钱更多，购买力更强，竞争更激烈，价值就会更高。

从2023年上半年资金总量前30强城市就可以看出来，一线城市中，北京、上海、深圳资金总量遥遥领先，广州落后不少。

因此，广州都是一线城市中，第一个执行认房不认贷，放开限购的。根据中指研究院的统计，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月同比下降了25.7%。

强二线城市中，杭州高居第一，上半年资金总量达到7.62万亿元，只比广州少9512亿元，比排第二的强二线城市成都多出了18441亿元。

这些年杭州表现也不俗，房价也比较坚挺，中心城区也很高。经济方面，今年上半年GDP超过了武汉，排在全国前十强城市第八，同比增长6.9%，增速仅次于上海。如今，杭州又在举办亚运会，无疑又是一大利好。

此外，资金总量超过3万亿的强二线城市还包括南京、苏州、重庆、天津、武汉、宁波、西安、郑州、长沙。

当然，对于大多数省会的核心区，以及一些政策特殊，地理位置特殊的城市，也都是有价值的。

随着限购的放开，预计三四线城市的富裕家庭，会到一二线城市配置资产。对于楼市来说，这绝对是一波巨大的利好，很可能会带动楼市的回暖。