北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

除了古董之外，什么东西都是新的好，人们也都是喜新厌旧的。房子也一样，几十年过去就算维护的再好，很多设计也都过时了，无论怎么改造也达不到宜居的效果，保值和流动性也自然下降。

最好的办法就是原址重建，但是这钱从哪儿来是最大的问题。现在是成都的“中央花园”小区做出了新尝试，不等不靠，自拆自建，只要政府给予政策支持就行。

简单说吧，中央花园小区其实不算太老，房龄不到30年，属于最早的一批商品房。但是当时的设计理念和建筑工艺都很不成熟，再加上小区没有专业的物业，所以从好几年前就已经很不宜居了。

除了不宜居，小区老旧还带来业主们的资产损失，二手房价格比周边房龄新品质高的低了至少30-40%。也就是旁边的新房2.5万，二手房2万，而这里的均价才1万多点儿。而且在楼市行情不火爆的时候，就算有业主想低价出货都找不到接盘人，很难出手。

所以从前几年开始业主中就有人开始想办法。开始是想进行维护，但不仅资金无法解决，业主中也有很大一部分根本不同意，免费维护都不同意，他们希望的都是拆迁或者原址重建。

于是这几年业主代表们就在做方案和向各级主管部门递申请进行协商，终于在前年得到了当地街道办的明确回复：只要小区业主们100%同意方案，那政府部门将配合实施并进行监管。

有了政策那就好办了，代表们立刻进行走访调研，每出台一版方案和调整之后都向业主们通报，争取意见后再修改。到了最新一版方案的时候，业主同意率已经达到了99.9%，也就是3500户业主中只有3户不同意。但这也是早晚的事儿吧，业主代表说有信心达到100%。

这方案中建筑部分就不提了，只说资金方面的。该小区总规模50万㎡，3500户，剔除公建面积后户均130㎡。此次原址重建要做到基本和原有户型面积一致，尽量不增加，也确保不减少。

这个小区由于开发的比较早，那会儿的土地不值钱，所以容积率很低，才1.2，基本都是四五层的没电梯小板楼。那既然是要筹措资金，就要从增加建设规模上想办法。现有方案是增加20%的商品房面积，然后由承建商进行销售。也就是说，由承建商垫资进行拆除和建设，然后销售商品房来作为施工费。

现有建筑50万平米，以建安成本5000块每平米计算，共需资金25亿。再加上开发商新建商品房的成本，总计投入将为30亿。

那增加20%的商品房就是10万平米，参照周边新房2.5万一平的话是25亿，还有5亿的缺口。那后面有三两个解决思路，一是再增加部分商品房让开发商销售，二是将部分公建转为商业用房，三是由政府补贴，用以弥补开发商的成本。

这整体方案和解决办法都需要政府审批，毕竟这牵扯到土地指标和是否收取土地出让金的问题。

其实这种方案很多人都想到过，无非是增加建筑规模而已，用新增的可销售面积来支付成本。但成都这小区估计是全国第一个得到政府初步认可的，北京是否会参照不知道，或许也都再等几年后重建完工的效果。

我想了一下，以北京的房价来说，如果采用这种方案则会更合适，没别的，就因为北京的房价高，有可能用增加的商品房销售来覆盖成本。

假定这小区在北京东西城吧，那在房价12万均价的情况下，想解决30亿总成本，只需增加2.5万平米就行了。以原有容积率1.2计算，仅仅增加了成都的四分之一，5%达到1.25。

即便说这老小区在远郊，北京也基本没有2万以下的房子。那也是只需增加20%%的面积就能覆盖全部成本。主要就是这些老小区的容积率都不高，给增加面积留出了空间。

但是，这种方案估计也就是京沪深和成都这种大城市还有实施的可能，小城市则是就算政府同意也实行不了。没别的原因，就是房价太便宜。

比如北京周边的河北等城市，很多地方连一万块钱都到不了，而建安成本却是差不太多的。那假定同样是50万平的小区要重建吧，25亿就要多盖出50万平米来，每平米赚5000才能覆盖成本。那就算原来的小区容积率低，翻番之后也拥挤不堪了，政府都未必能批准，也没这么多的指标啊。

总之吧，如果成都的这个中央花园小区能试验成功，那有可能被其他城市效仿，至少是有了参考案例。但也只限于房价高的大城市，而且还得是原有小区容积率低的，毕竟有利润空间的才能找到投资人。

仅供参考。

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