摘要：让更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。

今天（1日），上海首套房贷款“认房不认贷”政策正式发布。新政明确，从9月2日起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

从“认房认贷”变为“认房不认贷”，市场和居民会有影响吗？

新政在一线城市全部落地

“认房认贷”指的是，申请申请房贷时，相关机构会审核贷款人家庭名下房屋登记信息和住房贷款记录，判断购买的房屋属于首套房还是二套房等。如果在当地房屋登记系统中有登记信息，或者是在征信系统中有贷款买房记录，再次购买商品房时，该房会被认定为二套房或以上。

“认房不认贷”，可以通俗理解为，购房者只要在当地名下无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。这是我国房地产市场调控的一项新的政策工具。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

作为全国楼市风向标，一线城市动向引发市场关注。8月30日，广州、深圳积极跟进响应，宣布执行“认房不认贷”政策；9月1日，上海、北京也陆续官宣此项政策落地。至此，一线城市已全部执行“认房不认贷”政策。

购房成本从两方面降低

据住建部介绍，新政是为了让更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

对上海市民而言，具体能优惠多少？易居研究院研究总监严跃进给记者算了一笔账：“上海目前的新房平均总价约500万元人民币，以此为例，在新政实施前，市民购买的这套新房若被认定为二套房，首付最低比例为70%，首付款需要350万元；新政实施后，此新房被纳入首套房认定范畴，首付最低比例为35%，首付款需要175万元。也就是说，首付成本比之前少了一半。

买房从二套房变首套房，房贷利率也会跟着下调。“目前，上海二套房商业贷款利率是5.25%，如果贷款本金为200万元，按照30年期等额本息计算，利息总支出约为198万元，月供约为11044元/月。”严跃进说。但新政实施之后，适用首套房的利率标准，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万元，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

支持合理住房消费需求释放

“‘认房不认贷’新政是在坚持‘房住不炒’前提下，合理支持各类住房消费需求的进一步释放。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，改善型家庭是最直接的受益群体。

上海改善型购房需求强劲。过去，购房者在上海换房，如果名下有贷款记录，则被认定为二套房，相应的首付和信贷要求更高，因此制约了部分改善型需求的释放。

引进人才也将受益于此项新政。过去，部分引进人才如果在外地有房或贷款记录，在上海购房会被认定为二套房，不利于人才安居。

上海正在建设“五个新城”，发力各大新兴产业。作为城市发展的基石，人才竞争日益加剧。专家认为，执行“认房不认贷”政策，有利于提振人才安居上海的信心，在一定程度上加速人才流入。

市场交易有望保持活跃

受访专家普遍表示，新政客观上将引导市场预期向好发展，对于提振市场交易量的有积极显著的作用。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，上海房地产市场虽然总体保持健康平稳发展，但7月份和8月份的住房成交数据略显平淡。其中，新房月成交量为50多万平方米，低于正常值；二手房交易意愿也不强，7月份和8月份的月成交量均低于1.5万套的正常水平，市场活力略显不足。

“楼市有‘金九银十’的说法，9月份和10月份一般被视为下半年房地产市场发展的重要窗口期。新政出台正当时，将释放非常积极的信号。”卢文曦说。

近日，上海今年第8批次集中入市新房名单公布，相关楼盘将陆续入市，其中包括7个单价超过10万元/平方米的改善型项目。严跃进预测，9月份上海楼市交易有望保持活跃态势，在一二手房等领域都会有重要的表现。上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。相关银行、中介机构等业务量也会有良好表现。

专家提醒，各市场参与方，包括房企、中介、营销机构、房东等，更要珍惜认房不认贷政策，既要用足用好这一政策，也要维护好房地产市场良好秩序，促进上海房地产市场的平稳健康发展。