“核弹级”救市大招来了！广州改善怎么买？一文说清！

时事新闻2023-09-20 21:04:07无忧百科

“核弹级”大招，终于来了！

刚刚，广州政府官宣，社保2年可在广州买房！越秀、海珠、荔湾、天河等9区增值税免征年限，“5年改2年”。

高层的站位，已经很明显了。

广州政府官网截图/保利天瑞（备案名：颐畅花园）

穗房预(网)字第20230173号其实不止今天，过去半个月，可能是全广州改善/豪宅客，最振奋的一段时间。认房不认贷，二套首付降到3-4成，取消豪宅标准......政策对改善客抛出橄榄枝，无异于一颗定心丸！嗅觉灵敏的他们，正在抓住机遇进场。春江水暖鸭先知。改善市场早已闻风而动，中心城区改善/豪宅，售楼部访客量一片飘红。手握千万级真金白银的改善客，心照不宣，迫切抢跑上车。近一个月以来，天河总价500-1000万的成交几乎翻倍！1000-1500万的房子同样抢手，猛涨39%。比起之前，平均每天多出2-3个真枪实弹的改善客入场。就连广州楼市风向标，沉寂小半年的珠江新城，一天狂卖7套，富人开始狂扫豪宅，颐德公馆、天銮、誉峰纷纷卖出3000万+的尖货。你发现了吗？改善买家正在回归，成为市场主流客户，以更低的门槛和购房成本，撬动尺度更豪、更有价值的房子。毕竟，大水漫灌、楼市普涨的时代过去了，政策松绑不再是雨露均沾，这种时候，更考验买家的眼光。我们发现，他们的买房逻辑，正在转变......楼市下半场，改善买房逻辑变了！道理很简单。
如果你经历过近两年楼市，就能深刻理解，现在的市场，进入一个激烈震荡和分化的时代。稍不留神，就有可能买错，甚至砸在手里，置换代价比天还大。毕竟，从总量来看，新房库存周期超过16个月，广州二手挂牌量超过13.5万套。市场从来不缺房子，真正稀有的是那些，大家宁可抛掉手中“蟹货”，也要争先买入的高品质改善房。我们看到，改善买房逻辑，正在经历这些变化：
其一，从“置换思维”到“一步到位”。在这样的大环境，买错或者买小了，意味着，未来转手的周期会更长，置换成本更高。有一组数据很惹眼，2018年以来，广州四房市占率，是唯一一个稳步增长的。稍微留意新房市场，你也能发现，刚需两房几乎消失了，三房基本是大家上车的最低门槛，成交量一直很稳定。唯独四房，逐渐称霸。它们往往占据更好的楼栋和景观资源，是很多人的“终极置换目标”。相比将就上车，苦等置换，更多的人选择“一步到位”。其二，从“经济适用”到“舒适品质”。这是有迹可循的。2023年以来，中心区4房需求量，同比去年上升20%。我们惊讶发现，4房的面积越来越豪。而且，尺度越豪，越受青睐！数据显示，120㎡以下4房成交缩水一半；而120-160㎡/160-200㎡4房，则分别增长了25%和97%。毕竟，选择“一步到位”，就要考虑长期居住价值。比起经济适用的紧凑4房，空间感、宜居感更强的阔绰4房，显然更有吸引力。其三，从简单粗暴的“唯地段论”，到看重人脉、资源、体面感。传统“地段论”，就是不顾一切往产业主导的CBD走。随着中心发展逐渐饱和，你会发现，极致的中心，往往商业喧哗、白领扎堆、写字楼林立。虽然生活方便，但也意味着，宜居感和圈层的纯粹，都要做出妥协。美国斯坦福研究中心曾发过一份报告：一个人赚的钱，12.5%来自知识，87.5%来自圈层。试想一下，普通人拼尽全力也做不到的事，可能某个高能圈层的邻居，一句话就搞定了。示意图，仅供参考那么，什么能称之为“高能圈层”？其一，圈层里的“软资源”。一个板块，在之前10年，居住的“原住民”是谁，直接影响片区的圈层和房价。比如，番禺的天花板豪宅，星河湾半岛，因为早期富人圈子、纯粹的社区氛围，价格依然能站稳10万+/平，比旁边的二手贵出一倍。甚至早年有言云：想赚钱的人去珠城，赚到钱的人住二沙岛。其二，圈层里的“硬实力”。简单来说，它们要么集中在城市核心；要么具有不可复制的资源：山湖、江景，甚至坐拥高尔夫球场......
只有掌握地段or资源入场券，才有资格谈圈层。摊开广州地图，你会发现，天河新盘选择不少，甚至不乏背山瞰江的豪宅。但遗憾的是，它们有的远离CBD，少了一份地段的尊贵；有的高达20万+/平，难以高攀。在寸土寸金的城央，能将地段、价格、生态资源，三者兼顾的改善项目，堪比凤毛麟角。

示意图，仅供参考万幸的是，诞生于天河汇景新城的低密板楼社区保利天瑞，让人眼睛一亮！背靠郁郁葱葱的龙熹山，眼前5公里处，便是高楼万丈的CBD。主打改善产品，上车门槛约900万+，给了广州改善买家一个两全的选择。

实景示意图，仅供参考最令人惊叹的是，项目6月两波加推，线上选房之时，甚至出现一套房被十几个人收藏的盛况。而过去的6-8月，短短两个月时间，保利天瑞更是一口气热销约28.4亿元，位居广州第二，成交面积则霸榜全市第一。
说实话，广州楼市已经很久没有出现，这样一个现象级“爆款”。保利天瑞，凭什么，能让广州改善买家蜂拥而入？仔细琢磨，我们发现，保利天瑞，不论是地段、圈层，还是产品、户型......每一个关键要素，几乎精准踩在改善买家的购房逻辑上。极致的圈层，刷新改善信仰首先，第一个关键词，圈层。保利天瑞，诞生于汇景新城板块，作为广州传统豪宅区，它的圈层，早已是张明牌。甚至超出预期，这么说吧：5公里CBD生活圈，它的地段，已是满分。如果有机会站在项目高处，往南远眺，你会发现，珠江新城、金融城、琶洲，广州最靓丽的CBD，就在眼前。

实景示意图，仅供参考通过广园快速、科韵路、华快等城市中心干道，可快速通达珠江新城、金融城、琶洲。约8万㎡高尔夫球场，它的景观，城央罕见。项目北侧就是山顶公园和汇景高尔夫球场，这是富人最惬意的休闲场所。山顶公园，足足有约5万㎡，闲暇时出门转个弯，沿着登山道漫步，满目苍翠，如同身居在城市绿肺中。享受中心城区，独一份的清静。背靠约8万㎡专业级高尔夫球场——汇景高尔夫。这里不仅是练习高尔夫的场所，更是富人圈层的聚会地。想象一下，和周边邻居来一场挥杆畅聊，或许就促成一宗生意。汇景新城板块（广州房产摄）20年发展沉淀，它的圈层，极致纯粹。汇景新城发展了20余年，诞生了龙熹山、棕榈园等数个改善组团，聚集一批广州最先富起来的一批人。住在这里的业主，多数为高管精英、城市中产，甚至国际友人，在珠城有着自己的事业。个个身价千万，阅尽千帆万水，文化品位和修养，更是不俗。

实景示意图，仅供参考比如，汇景新城高端会所，亚太国际文化交流中心，今年就举办了一场新财富人生论坛，邀请各界名流。举杯觥筹间，业主们能从容结识更多高端人脉。毕竟，普通房子和豪宅的“鸿沟”，就在于圈层，这些隐性的价值上。如何进入一个高端圈层，犒赏奋斗半辈子的自己？很简单，那就是，同质而居。坐落在汇景新城腹地的保利天瑞，就是一个全新的选择。在这里，你可以在CBD核心圈、宜居生活、高阶圈层中，找到一个完美平衡点。王牌楼栋上新，一线高尔夫珍稀景观！其次，第二个关键词，产品。说起来，诞生于汇景新城板块，已是“含着金钥匙出生”。单论地段和圈层，保利天瑞已经跑赢市面上很多盘。但保利天瑞，偏偏十分有野心，把改善客挑剔的需求，做到极致。最近，房产君收到消息，保利天瑞二期终于上新！这次加推王炸级别的10栋15栋，拿出了断货已久的建面约143平（10栋）、188平（15栋），为改善/豪宅客量身定制。尤其是约188平户型，北望山景(高楼层看高尔夫景），这样的板楼小高层，在广州打着灯笼也难找到一个。这次的新品，有几大优势：楼栋位置更好、景观更优、更安静。每一样都直击灵魂。
双中轴园林C位！最安静的一栋
我们先从楼栋说起。你发现了吗，在小区横平竖直的中轴园林里，10栋的位置，正好处于最中间C位。东侧还能望见五序归家园林，精致养眼！10栋意图，仅供参考要知道，小区一道中轴园林，超过400米，相当于一圈标准跑道的长度。通过景观模拟你也能看到，小区绵延不绝的绿意，一气呵成，扑面而来。

10栋中轴园林视野模拟图，仅供参考

住在这里，不管是东西向，还是南北向，都能极限享受郁郁葱葱的中轴园林景观。

10栋西南方向，中轴园林局部效果图，仅供参考

享受一线高尔夫球场稀有景观
再看看15栋的位置，同样很绝！整个项目北高南低，15栋恰恰占据整个小区的制高点。相当于演唱会山顶的俯瞰视角，尤其是18-19层，视野最为开阔，可以延伸到很远。15栋意图，仅供参考北向望龙熹山，还有无遮挡一线高尔夫美景（注：高层瞰高尔夫景）。南向楼间距达到约47米，几乎相当两个标准篮球场的长度。10栋和15栋之间，中轴园林局部效果图，仅供参考不妨沉浸式感受一下这份满目苍翠：

15栋中轴园林视野模拟，仅供参考
通风采光绝佳，一整年拥抱阳光
保利天瑞的设计很巧妙，小高层户户朝南，由南往北，如同台阶一样，从低到高，拾级而上。这样做有什么好处呢？在大寒日，全年最冷的一天，10栋和15栋，超过80%的户型，也能享受满时长日照（8小时），一整年都能拥抱阳光。即使是最低的二楼，10点之后也有阳光入室，甚至一天能晒足5个小时。日照示意图，仅供参考改善狂喜！户型尺度感爆棚第三个关键词，尺度感。其实，项目光是拿出这两栋楼，已经让改善买家狂喜。没想到，一步到位、空间感爆棚的户型，再次惊艳炸场。接着，我们再来看看两个王牌户型。
四叶草，实用率超100%，实用率超100%这次10栋上新的建面约143平，天河少有的不超豪宅线的板楼，专梯专户，buff拉满。比如，南北对流通风，在家里就有山风穿堂而过。比如，每个空间相对独立，长辈、孩子和男女主人的生活，互不打扰。又如，实用率超100%，几乎是天河唯一一个，将实用率做到如此极致的低密小高层。约143平示意图，仅供参考
双套间，尺度感爆棚
另一个惊喜，之前开盘就秒光的建面约188平，断货已久，这次终于来了，分布在15栋。约188平（270度飘窗，仅单边位户型有），仅供参考比起建面约143平，这个户型最大的优势：独立的双套间设计。想象一下，长辈晨起锻炼，也不会影响深夜追剧、加班的年轻夫妻，一家人其乐融融。

约188平（270度飘窗，仅单边位户型有），仅供参考景观阳台长达约8.1米，恨不得将园林和阳光，拥入室内。进深约2-2.7米，大到可以露营，摆上一顶帐篷，就是孩子们的游乐园。放上器械，就是一个阳光瑜伽空间、健身房。

约188平阳台建模图，仅供参考再看看客厅，将灵动空间改造，就是一个超大尺度的LDGK一体化方厅，体面感拉满。

约188平客厅样板间图，仅供参考

约188平客厅样板间图，仅供参考最让我惊艳的还是近35平主卧，光是独立洗手间，就有约9㎡，带了豪华的双台盆、观景浴缸。

约188平主卧模拟（270度飘窗仅单边位户型有）

仅供参考

主卧270度飘窗，约8.3米，更是尺度感爆棚。主卧样板间（270度飘窗，仅单边位户型有），仅供参考看到这里，或许你已经疯狂心动，甚至对于改善购房逻辑，有了眉目。如果你真正来到现场，又会发现不一样的惊喜。作为市中心少有的“新中式豪宅”，保利天瑞的“骨相美”，东方府院之制，堪称锦上添花。只有到现场，你才能感受到这份独有的意境。