转眼2023年，转眼过去四分之三。经历了口罩事件之后，曾经大家对景观的发展趋势都做过不少的预判，关于“大健康”、“自然生态”、“公园式”，以及“疗愈系，治愈系”相关的概念，虽然也算是部分项目作品推出的关键词语，但这些主题的系列似乎也并没有成为能为住宅产品大幅度溢价的产品概念。

毕竟人类的本性还是善忘的，人还是要向前看，当基本的生存健康和日常生活回归正常之后，大家还是会更努力去实现各种优于他人的物质追求，也希望在合理的规则范围内，选择对自己的最有利的方式去整合资产。

而近期的房产新政发布的各种新政破例堪比2008年，似乎正在引导楼市的走向集体松绑，一夜复苏。然而，新政带来的这番热闹的背后，其实是无声无色的财富大转移，这波转移过后，将逐步改变未来开发商（特指还会持续活跃并盈利的地产开发商）的核心目标客群。主力目标客群的转变，必将迎来景观趋势的重大改变，今天就让我们一起浅谈新政对景观趋势的影响。

01

房产新政利好的

是改善人群和一线城市

不难发现，发布新政后，大家都开始忙着置换，更准确的说，是去更核心的城区和更大城市置换。最近，很多家庭生娃后，原本的小居住，不够住了，把自家的老破小卖掉，置换一个大三居。也有不少在二线有房的朋友，计划在本市更好的地段换更大的房子，或把房子卖掉，换在大城市。——为什么？因为不论是“认房不认贷”，“降低存量房利率”也罢，利好的其实都是改善/高端客群，比如最重点的，认房不认贷，这条政策，就是不论你是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，都可以按首套按揭贷款，和利率优惠。

主要对以下四类人群利好：

第1 以前名下有房，后来卖掉，想买第二套的；

第2 第一套房还没还完贷款，又想买第二套的；

第3 以前全款买房，没贷款，也想买第二套的；

第4 以前在外地有房的，如今想在本地购买第二套的。

包括“降低存量房利率”，针对的也都是有房人群。而对于还没买房的刚需人群，基本并没有影响。那么进一步想想，人们想改善，会去哪里改善？去哪？当然是更好的城区，更好的城市。所以这波政策出来后，放眼全国城市，会发现一个现象，北上广深杭苏，一飞冲天，一线和新一线城市，可以说一夜入夏。

根据中原房地产研究院的统计，北京认房不认贷政策出台的第一天（9月2日），二手房就成交了大约1200套，比之前一周翻了一倍还多，新房比二手房更猛，当天成交就超过1800套，相比整个八月新房网签只有3100套。深圳，上海，其他一线城市也是如此。（具体数据就不一一列举）

然而，全国大部分二三线房地产依旧没有起色。大部分二三线城市的业内人士都反映，现在新房该降价的降价，二手房却依旧不好出手。北京的“认房不认贷”出来后，涨价的房源迅速增加，而同样，天津的不限购政策出来后，迎来的却是海量的降价潮。

所以这波新政，实际上对二三线城市，有不利的影响，因为这些地方的有钱人，可能本来还会在当地买房，现在新政一出来，自然更倾向于去一线城市买房置换。所以这次新政，不仅利好一线房地产，还可能利空二三线城市。

02

未来地产景观服务客群将以

一线城市的改善、高端客群为主

看清了房地产新政对不同城市的影响，就不难发现，中国，正在发生一场悄无声色的财富大转移。

财富转移的问题有三层含义：第一层，直接转移，比如原本居住在二线城市的人，把房产置换到一线城市，财富从二线转移到了一线，直接影响财富之间经济总量的变化； 第二层，财富的间接转移，过去二三十年，中国老百姓的大部分财富主要与房产绑定，房产的涨跌而直接影响老百姓的财富，如今房产新政后，利好改善人群和一线城市，那些有钱的追求置换的，就可以利用这波新政，对房产进行进一步的增购，从而实现财富的保值增值。而大部分二三线城市的居民，或没钱的居民，在房产上就不可能有什么动作，本质上，资产已经去地产化了，家庭财富自然没什么增值或变动。

另外， 这波新政，影响的不只是个人，还包括更多的主体， 放眼全国的一线和新一线城市，比如上海、深圳、杭州、苏州等，会发现很多地方都开始在核心区押重注，增加核心城区的土地供应量，吸引房企拿地。

这些地区动辄价值每平米10w以上，房企拿到以后干什么呢？当然是去争取改善人群上车，最后土地财政有了，开发商赚了，改善人群成功上车核心区，财富也增值了，皆大欢喜。唯一没有变动的，二三线以下，对房价无动于衷的人。

最后是第三层，财富的深层转移，新政之后，城市在房产上的两极分化只是表象，为什么改善人群都喜欢去大城市，去城市的核心区？归根结底是因为城市间经济状况的巨大不同，城市对人才吸引力的不同导致的，如今经济进入低速增长，那些拥有强产业链，更多工作机会的大城市，对人才的虹吸效应更强，人才去哪，哪的经济就会更加发展，财富就会更集中，这波下来，一线城市和其他城市的差距会越来越大，二三线城市萎缩得更严重，等这波走完，几年后，很可能会形成以下情况：

1套一线城市=五套二线城市的房子

1套二线城市=五套三四线城市

1套三四线城市 =5套鹤岗那样的房子

原本在一线拥有一套房子，和在鹤岗拥有一套房子，价值差异会更大。就这样，一场财富大转移悄无声色的发生了。

在这样的财富转移逻辑之下，对于地产产品打造者而言，最直接的启发是产品逻辑的转变——以非一线城市，非核心城区，刚改为主力客群为主，标准化产品打造策略，都是过去式。未来地产景观服务客群将以一线城市的改善、高端客群为主，谁能搞清楚这波客群对产品的需求，梳理出准确的适配客群的产品逻辑，谁就能撬动他们的杠杆，谁就才有机会继续在地产行业获利。

03

五大未来景观产品趋势

既然，未来地产景观服务客群将以一线城市的改善、高端客群为主，讨论未来景观趋势自然是围绕着这波客群的需求。 景观产品的价值实现方式，将以满足户外刚性功能需求为主，逐步往满足独特的极致场所体验为主。 比如度假的体验，文化圈层的体验，艺术品味的体验，私享藏品级的体验……能让人从日常的生活体验中剥离， 超脱于普通人的想象，体现出精英阶层，上流社会的身份地位，其底层逻辑是能让业主感受到“不一样的”东西，寻常人家不常见的，高于生活的空间载体，类似把生活的活动空间转译成某种极致仪式感的空间场所感，才能凸显其价值。

下面就让我们以五种目前市场主流或非主流的景观风格，讨论一下未来景观产品风格趋势的不同可能。

壹 精奢酒店风

显性价值，显贵，极致仪式感，奢享假日体验

以复古精奢酒店风作为景观风格基调，突出酒店的尊贵雅致和沉浸式度假的空间感受，追求日常之外极致仪式感的精神栖息地。以奢华外化显贵精致的设计细节，展现项目的价值感和品质感。独具精英文品味化的酒店式住宅设计理念，是目前最主流保守的改善产品打造策略。改善高端客群年龄段相对成熟稳重，复刻经典融合现代工艺，将是在这几年的地产市场上继续大行其道，毕竟没有人不爱这种，把每天的生活过得像度假一样的生活理念呢。

龙湖华越盛天·御湖境

景观设计 GVL怡境国际设计集团成都公司

甲方团队 成都龙湖

摄影团队 三棱镜景观摄影

龙湖今年在全国各地推出的产品，无论 是御湖境系列，还是 翠湖壹号系列，产品风格都是往精奢酒店风，从合肥，成都，苏州，到泉州，都用类似的风格调性来面对客户，整体市场反响都不错。这种通过奢华的装饰感堆砌出显性价值的方式，短期内还将会是主流的景观策略之一。

成都龙湖·御湖境

景观设计 TOPSCAPE上景设计

甲方团队 成都龙湖

摄影团队 须然建筑摄影

合肥龙湖 · 翠湖壹号

景观设计 笛东规划设计（北京）股份有限公司

甲方团队 龙湖地产合肥公司

摄影团队 Chill Shine丘文三映（住宅组）

这种风格在 任何城市区域 ，都是 比较保险的，属于营销一起过方案的时候，能蒙眼过的 方案风格—— 金 属 ， 奢 石 ，精致的 雕刻 图案 ，灯光 装饰……都是显性 价值，只要经过一定审美和章法，有序克制地融合在一起，整体还是能获得比较理想的效果。唯一的缺点就是成本较高。

特别说明，这里酒店度假风所特质的是较为狭义的采用精奢显性的风格来包装项目，不包括其他更具有个性化和在地性的高端度假项目，这类型的项目，将会在未来的专题中再作进一轮的讨论。

贰 在地文化挖潜

深挖城市文脉,在地精神灵魂共鸣,回应老城情结

在未来的高端改善项目中，将有相当一部分的项目，会在城央或老城中心的繁华地段，购置该地段的家庭，除了部分本地人以外，也存在一定被本土文化所吸引的外地人。 对于选择此区域的客群，如果抛开房产的金融属性，从居住的舒适度而言，他们完全有条件选择购置离市区有一定距离，但户型更大的产品，那么， 如何通过设计手法，再现在地文脉的精髓，独特性，唯一性，在地性，引起项目所在地的精神共鸣，将成为产品打造者的一大命题。

中国铁建 · 西派粤府

景观设计 广州山水比德设计股份有限公司

甲方团队 中铁房地产集团华南有限公司

摄影团队 广东新山水文化发展有限公司

位于广州天河区燕塘的 越秀·天河·和樾府 ，狭 长的街景有着巨大原生的树木， 数棵巨大榕树的场地条件在人居社区场景上是不可绕开的议题。

大榕树下， 小桥流 水，只有读懂广州人，才能创造出符合广州人内心需求的精神场域。 “榕树”记 录着最生动的广州市井生活，在广州，榕树就是文脉， 记录了城市里最生动的部分，承载了整个广州的包容与厚重，它也极为自然的成为了这个场地里最有温度和智慧的那部 分。

中国铁建 · 西派粤府

景观设计 WEDO/广州域道园林景观设计有限公司

甲方团队 越秀地产广州区域

摄影团队 hill Shine丘文三映

除了视觉上的符号化景观元素，产品还需进一步挖掘场所的生活氛围，在地人文风俗，以及场地特有的基因。 以在地文化挖潜的方式打造产品，只有真正读懂本地人，理解本地人的人文，历史，喜好，才有可能做好适配当地的产品风格。 而目 前 市场上普遍的做法，简单 地 找一 下 跟本地相关的几 句诗文，或者故事，做 一些花边式的 景观元素的装点 。所以能找到非常成功的有代表的案例不多。

这种打法应该是在几种景观策略中， 难 度 较高的一种 ，需要 设计师真的的沉淀下来，花时间去对 当地的人事进行一定的理解，才能通过这样的设计手法，对项目的产品力有所加持，否则都仅是设计师的自我感动。

叁 个性化艺术格调

连结艺术社群，话题性现代艺术格调，聚焦国际品味

都宸嘉嘉佰道

景观设计 WTD纬图设计

甲方团队 宸嘉发展

摄影团队 xf photography

“艺术”将是一个持续为社区带来话题，热度，价值的主题元素。通过艺术化的包装，无论是空间中的人工化场景，还是自然场景，都会自带滤镜。以艺术为社区里的主题活动沙龙，还能适当的连接品味爱好相近的人们，发展成社区的社交圈层。

肆 私域藏品级造园

强化专属感私享藏园，典藏园林，工匠打磨手工孤品院落

经历过去疯狂扩张走量走标准化的地产时代，是无论是客户还是产品打造者，都越来越懂得最具有价值感的园林景观空间，也许并不是什么国际范，风格化，酷炫夸张造型形式。相反，随着时间和岁月的沉淀，打磨，越发显出价值感的园林空间，往往是别具特点自然质朴的人文院落，类似私域级别的典藏院落。

成都融创·至和雅颂

景观设计 壹安设计

甲方团队 融创成渝区域蓉置片区产品管理部

摄影团队 日野

上海万科掌心湖•原舍

景观设计 种地设计

甲方团队 杜巧 赵欢 万熙宁

摄影团队 南西建筑景观摄影、原也、赵欢

在传统的中国住宅观里，建筑是身体的容器，园林是精神的容器。传统的古典园林空间是安放宅院主人的精神的容器，是其私享专属的精神空间，一草一木，一砖一瓦，经过主人的奇思妙想，再加上工匠的巧手，打磨成一处典藏级园林。 这也是为什么众多古典园林能历经岁月的洗礼，被时间打磨得越来越有味道。

强化空间的专属私享感，用传统的工匠造园精神，结合现代的工艺工法，把社区空间打磨成私域人文藏品级园林，也许会在未来的高端和豪宅项目重要的造园策略。

伍 公共空间精致化

高品质化城市公园空间， 全龄共享活动场地，网红乐活生活理念

上海虹桥公园

景观设计 白瑞嘉 石舸 葛俊雯

甲方团队 长宁区绿化市容管理局

摄影团队 潘山 于宇

山东潍坊Wind Plaza潍坊风之广场

景观设计 HID翰地景观

甲方团队 华普集团

摄影团队 繁玺视觉

刚需的住宅产品开发逐步放缓，大部分已交付的刚需住宅短期内应该也不会有太多提升改造工程，而普通刚需家庭的户外互动需求，则更多的会通过城市公共空间获得满足。而 且，各大城市为了吸引年轻人和高知人才，高品质化的城市空间自然必不可少。因此越来越多的城市公共空间，会呈现出放入社区级别的高品质公共空间，同样享有全龄共享活动场地，网红乐活生活理念。

把“ 某座城市，打造成一座大公园”， 这种概念还会持续发展 ，政府和开发商都会逐步加大对城市公共空间的投入成本，越来越多的公园和街角公共空间品质将会大大提升。原本服务于刚需社区的设计人才更多的会投入到城市公共空间项目中去。

04

产品打造团队的战略打法

因应这样的市场需求转变，设计院、开发商和施工方，都需要及时做出适当的调整，才能保证在新的趋势之下能适应市场，保有自身的竞争力。

设计院

用人才能代替商务能力，成为生产力，合理化分配机制，

回归工匠的工作模式去打磨项目。

如果大家有持续观察这大半年发表的景观项目作品，应该不难发现，目前 活跃于市场，持续出作品的，除了大院以外，中型的设计公司的比例逐渐上升，而且更有一些名不见经传的小品牌发布非常精彩的作品。

市场越难，巨头越香 ——这是市场基本的逻辑，设计产业自然也不会例外。大院有充足的资金，成熟的商务系统，各种资质，抢占优质的项目资源，这是肯定的。所以短期内，大院能活，而且也不会活得很差。

但随着地产市场越发下行，大院面临的问题和矛盾会更趋于白热化，越来越多的大中型设计院将会面临管理失控，分配性的不均匀引起大量的设计人员流失，老项目难以消化，也无法抢占新项目。 但在新的趋势之下，对大院的影响和冲击无疑是最大的，随着过去大型地产开发项目，量产刚需高利润项目的消失，取而代之的是更高品质，更精尖要求的项目，会令大院的举步维艰。 高端项目，需要更具有思考能力，创造力 的主创团队来承接，而这也是大院普遍缺失的资源。

习惯用“请客，吃饭，喝酒”的方式去获得项目，过分强调商务，轻视设计人才，会让大院进一步流失人才资源，在新一轮的高端项目市场上失去更多的项目机会。

相反，未来将会有更多以80、90为主导的个性化小型设计团队，以一个个稳定优质 的 作品输出来获得更多项资源目，用人才能代替商务能力，成为生产力，合理化分配机制，回归工匠的工作模式去打磨项目。

开发商

重构产品逻辑，用科学精神，合同精神，求真精神，

把利润和资源分给对产品有价值的人才资源。

降本增效自然是开发商的主基调，随着市场利润下降，地产人普遍收入降低，有经验有能力的开发商负责人逐步会撤离地产行业，剩下大部分都是缺乏工作经验能力一般的年轻负责人，只能依靠公司体系规范去激发推动设计团队的工作能效，但会逐渐发现收效甚微。大的开发商，城市公司，区域公司，集团公司将持续拉扯角力，持续更迭整合、优化人员结构（持续性越来越卷）。

和大厂合作的开发商很快就会发现，之前那一套PUA的方式可能会走不通，要求设计院以堆人的方式，去试错式的回应不专业的领导/专家的需求，内耗式的去做项目的方式已经不成立。开发商需要落到实处去解决产品逻辑的问题。 从市场营销端的专业价值，项目管理端工作模式，各专业的合作供方的水平底线，都需要重新评估衡量，重新洗牌。敢于打破原有的利益平衡链，把利润和资源分给对产品有价值的人才资源。

重构产品逻辑，用科学精神，合同精神，求真精神，直面困难，解决项目的问题。

施工方

施工方也需要有自己的代表作了。

随着市场竞争的加剧，施工方开始越来越重视宣 传，越来越重视高品质项目作品的输出，希望以此强化自身的品牌影响力。有一个有意思的现象，当一个项目的资金紧张，销售和设计回款都不理想，开发商和设计院都倾向于在宣传上摆烂。这时候，都需要 施工方兜底来出资来完成项目的推广动作。可见施工方目前对品牌宣传的重视程度， 施工方也意识到，他们也需要有自己的代表作了。

继续目前能深耕行业的施工队，普遍意识到要往下做，就必须要项目做到更极致。

在“僧多粥少”的行业环境之下，用过去的商务套路难以保证团队能持续接到活。把每一个落地项目都当作是作品集去卷，用一个又一个高品质精尖的落地项目，才能稳定的获得项目来源。

另外， 施工队会开始吸纳有一定的落地经验的景观设计师在团队中饰演负责人角色， 便于深化设计图纸，对铺装，立面饰面进行二次深化排版，并对一些类似景石，雕塑予以深化设计，以弥补设计院的后期团队输出的图纸的深度不足。

05

用理性专业，求真求实的态度探讨行业

无论是新政之下带来的财富大转移，还是在新的市场需求之下，地产行业为了适应趋势所要面临的优化调整，本质其实都是大家不想面对又不得不面对的“大洗牌”，“大洗牌”既是利益重新分配，又是生产力的迭代更新。 我们常常说要抓紧机会，其实所谓的机会，其实都是时代给的，跟随趋势 调整 自己的步伐， 是所有想 再往前一步的 人 ，都是必 须的。 至于 怎么去做，要结合 个人定位和自身所处的环境去给出答案。

莱瑟塔专题一直希望结合笔者自身浅薄的专业知识，用理性专业，求真求实的态度探讨行业问题，希望能促进行业交流，带来更多的思考，如果有不同的意见，希望大家能用理性专业的方式进行交流。毕竟，理性和专业，本应是设计职业赋予我们很宝贵的个人品质和修养。

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浅谈房产新政对景观趋势的影响

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